商业地产的基本要素与分类，你知道多少？

1、定地址

选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达（专题阅读）在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25 万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？

第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。

第二，附近规划有大的居住区，大约10平方公里，这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。

商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。

2、定客户

目标客户要选好。我们也有教训，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米2、3万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。

我们很奇怪，为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一层精品店。

因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。从第七个店开始，我们开始组合新的模式，把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。

这些主力店的客户，与我们精品店的客户，是基本吻合的。所以凡是做了组合店的，问题就少多了。

3、定规模

购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。

商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10万平方米的购物中心，每平方米月租50 元；20 万平方米购物中心由于规模大增加招商（专题阅读）难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40 元，那说明10万平方米就是最佳规模。

做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积53万平方米，我感到很害怕。这个地方有多大，有多少人去购物？

就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10 万平方米左右。最大面积也不要超过20 万平方米，超过20万的，增加的都是无效益或低效益面积。

4、定业态

一个商业项目的成与败，可以说在业态定位的时候就已经决定了80%，剩下的20%，就取决于操作团队的实力了。业态定位就好比一个军团的作战计划，在总方针的指导下，迂回机动作战。

业态的定位首先就决定了整个商业项目的功能布局、建筑结构布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的节约项目的建设成本。

业态定位应该是以最合适的才是最好的为原则，不应过度的追求新、奇、特，有些商业项目的业态定位相当的新颖，可在招商过程中却举步维艰，从而极大的影响了项目的销售或经营。

  招 商 在 前  

一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题：

1、确定主力店

主力店的确定是有学问的，不是多多益善，以我们自己经验来看，一个MALL里面，3-5个主力店足矣。我们以前做过一个MALL 里有10个主力店。

主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居，做建材等。

在这方面我们有教训，曾经在最黄金地段做了两个建材超市，租给国际顶尖企业，但是效益就不如郊区店。

至于主力店，最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。

最好不要在一个MALL里做两个同样的主力店。当然也有例外，美国有一个MALL 里做了五个百货店，而且生意都好。

2、选择次主力店

万达的主力店已经有16家，缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英国、美国等发达国家，有30 万种商品可以选择，在中国，只有10万种商品。

中国最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。相当部分购物中心的开发商先开工后招商，建到一半再招商。