探索未来商业地产去库存,有这几大新路径!
国家统计局最新发布数据显示，截至2016年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，同比下跌0.8%，系两年以来首次下降。然而，占总库存近三成之多的办公楼及商业营业用房，其待售面积的同比增速均接近10%，去库存艰难。
通过多地调查发现，在政府管控土地供应量的同时，房地产企业也在根据市场需求做出自身调整。未来，创新商业业态、合法转舵和结合“互联网＋”或成商业地产去库存三大路径。
路径一 开发商创新商业业态
去库存
业内人士认为，重新定位、走差异化竞争的路线，是很多项目面临的选择。在全国各地，越来越多的购物中心开始提升体验式消费。
首先是围绕“生活＋”概念打造“一站式”服务。记者调研发现，在上海重点打造的虹桥商务区内，首个开业的商业综合体虹桥天地运营一年以来，已吸引300多家品牌商户入驻，工作日接待客流量高达3万－4万人次，周末5万－6万人次，俨然已成为虹桥地区的“一站式”新生活中心。
“当前，中国大量商业地产开发之后出租率很低，实体商铺的销售额也一直低位徘徊。如今商业地产的竞争，是颠覆整个生活方式的竞争。”龙湖集团相关负责人表示，“一站式体验中心更具有‘吸客能力’，可为虹桥商务区内的办公人群、周边居民及游客构筑‘生活新体’。只有对周边居民和办公人群的生活方式带来革新升级，才能打破传统购物模式。”
中国新天地、龙湖等开发商还积极创新运营模式以辐射周边社区人群。上海虹桥天地总经理陈纯介绍说，作为国内首家实现“远程值机”服务的购物中心，旅客在虹桥天地购物中心可直接进行航班行李托运。“‘商场值机’的概念也吸引了相当一部分商旅人士来虹桥天地消费。”
其次是提升娱乐休闲消费比重，利用体验式业态“突围”。在维持餐饮主流业态带来的稳定客流之外，各大购物中心还通过构建“体验型消费”需求，力争成为目标客群重复光顾的目的地。
在重庆写字楼市场领跑的重庆新天地，正不断提升其娱乐休闲业态的比重。重庆新天地项目负责人告诉记者，该项目正构建“体验型消费”模式。为应对电商挑战及同质化竞争，重庆新天地针对客群不断升级的消费需求，将新天地区域过去以正餐餐饮为主的业态结构，调整为以娱乐休闲、特色餐饮为主的“体验型消费”结构，最突出的是将原本7%的娱乐业态比重提升至如今的49%。
“伴随着消费升级的发展趋势，龙湖虹桥天街已摒弃‘提袋式’消费，选择通过体验式业态突围。”上海龙湖相关负责人说。
中国金茂董事长宁高宁认为，“如今商场不能只做‘试衣间’、‘展示间’，而要升级成为扩大消费型、娱乐型、体验型场所。”
最后是导入文化活动激活亲子消费。除了导入各类文化艺术活动外，开发商几乎都在努力导入亲子互动活动，以全面激活家庭体验消费。
中国新天地市务推广及策略传播部总监刘梦洁认为，现在中国商业面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战，但也迎来中产家庭消费扩大升级的机遇。因此，商业地产在运营方面，一方面要考虑如何合理配比业态、引入具有吸客能力的品牌，另一方面则要通过展开多种文化艺术交流活动填补客群空白，丰富客群组合。
路径二 地方探索商改住合法“转舵”
去库存
如何消化现有商业库存，各地也在出招。福建省明确提出，各市、县(区)要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，做出住房套型结构调整或房地产项目转型。福建省还明确未来供地计划分五类来调控，分别为“显著增加”“增加”“持平”“适当减少”“减少直至暂停”，由此来确定房地产市场供应规模。四川省也提出营业用房、办公用房等商业用房库存较大的城市，要严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。
今年3月底，商业库存较高的四川省也推出“商改住”新政策。四川省规定，对已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款；已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。
多数开发商对此表示欢迎，认为“商改住”政策给他们提供了一个合法“转舵”的机会。
今年6月，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”
“市场上有大量的商业存量房没有盘活；还有大量物业面临转型、遗留的物业体量大，改造难，这些物业资产成了城市中的‘剩余资产’。我们就考虑通过整合闲置物业，打造长租公寓。”魔方生活服务集团董事长葛岚说。
“中国有2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿级的市场。”葛岚透露，自2010年成立以来，魔方在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州等全国15个大中型城市通过盘活存量房，已设立近200家门店，房屋租赁数量约3万间，为近5万余名租户提供服务。
路径三 结合“互联网＋”去库存