商业地产存量时代到来不得不打的再定位战

一、行业发展趋势：商业地产存量时代到来

当新商业地产项目推迟开业成为常态，当越来越多的成熟项目经营面临瓶颈，当品牌关店潮一波未平一波又起，我们惊然发现，商业地产存量时代已悄然到来。

二、商业地产不得不打的重新定位战

存量时代不仅意味着市场供需结构的明显变化，商场招商难度的加码，更意味着许多项目将面临重新认识自己的课题，也就是重新定位。

以曾经因商战而闻名全国的城市郑州为例，随着近几年部分地产商业项目的不断涌现，除城改项目外，主城区商业的同质化填空补缺基本告一段落，而与此同时，问题存量项目开始不断出现，其类型大致可以划分以下三类：

第一类问题存量：早期的国营和民营传统百货

此类项目都具有鲜明的时代特点，由于机制僵化、缺乏创新等原因落后于时代潮流，面临持续衰落，基本上处于等待“天时”的状态，如旧城改造等。此类项目通常拥有优越的地理位置，如果能以先进的理念和模式重新定位包装，仍会拥有较大的市场发展空间。

值得注意的是，像郑州亚细亚商场这样曾经开启了中国商业新时代的商业建筑，因具有鲜明的时代标志意义而有望作为文化符号被保留下来，而这何尝不是此类项目重新发掘自身价值的一种方式。

第二类问题存量：散售型地产商业项目

此类项目前期销售通常承诺有一定期限的返租期，随着返租期结束，业主诉求的多元性开始显现，管理方很容易陷入力不从心的局面。可以说解决“人和”问题是保证此类项目持续健康发展的关键一环。

然而由于牵涉到投入和收益很难平衡，此类问题通常都较为棘手，近期郑州就有此类项目因与众多业主无法达成一致意见而清场关店。但郑州也存在这方面做得相对较好的项目，如位于二七核心商圈的百年德化风情购物公园，2015年该项目十年返租到期，面临着与300多个业主和众多品牌商家的协调对接，项目平稳过渡面临许多困难；与此同时，项目周边竞争环境已十分激烈，原有的项目定位及业态结构难以匹配当下的市场环境。在这样的背景下，项目运营管理方一方面与每一位业主进行大量充分的沟通协调，一方面顺应市场发展趋势积极推动业态调整，最终不仅实现了项目的平稳过渡，同时也进一步保障了业主的租金收益，项目的整体竞争力也得以提升。

第三类问题存量：前期定位规划不科学或目前的定位难以跟上市场潮流的商业项目

与前两类项目相比，此类项目面临的困难相对单纯一些，主要需要通过重新科学的定位来细分市场，引进更加适合的业态。此类项目通常面临着居高不下的商铺空置率，有的甚至关店。

以郑州二七商圈原某知名国外百货为例，2014年以来，二七商圈先后有郑州华润万象城、丹尼斯大卫城等重量级商业开业，本来就已激烈的竞争更加白热化，区域内的大商新玛特、北京华联时尚百货等纷纷进行了重新定位和业态调整，而这家百货却几乎没有实质性动作，直到今年5月份关店。而撤出后空置的物业，仍将面临重新定位规划的问题。

随着具有更高体验性的购物中心的兴起以及电商的冲击，传统百货业绩下滑趋势明显。此类百货通常以租赁物业为主，未来随着越来越多缺乏核心竞争力的百货店的退出，将有大量的空置物业出现，并面临着重新定位的现实。而根据RET睿意德在华中地区的操盘经验，有越来越多的物业方选择在百货退出后自主打造商业空间，亟需专业团队以科学系统的再定位来帮助物业实现新的价值飞跃。

（来源：RET睿意德丁赞）