商业地产实战中6个重大问题的解答

1，客户看中的写字楼的产权不明晰怎么办？
回答：产权不明晰的时候，会导致很多交易纠纷，所以在这进修首先要弄清楚客户的房屋产权状况，是否拥有产权和使用权？如果只是拥有的使用权，那么只能租赁，不能出售和购买，在租赁的过程中写清楚产权问题的定位，如果因为产权的问题导致的纠纷，业主应该承担什么样的违约责任，同时，如果该栋写字楼内有其他住户。应该设法了解一下其租赁状况，然后在交易的过程中，将风险告之客户，申明作为中介公司不承担相关责任。以免将来出现诉讼或纠纷。

2，客户的付款方式和业主的要求无法统一怎么办？
回答：在交易的过程中，存在这些问题很正常，先弄清楚交易双方的底线，找出一个估计双方可能接受的解决方案，然后将客户和业主分开谈判，将对方的意图和底线再行压仰一点，然后试探一下其反应，看看到底能让步多少，找出对于双方交易中各自认可或有利的部分，加以推销。逐渐使双方的立场趋于接近。

3，一套升值潜力很好的商业铺面或商业地产，房主不愿意和中介打交道怎么办？
回答：客人怕中介无非两个原因，1，怕受到不停的电话等骚扰，2，怕中介在中意吃差价和缴纳中介费用。

1）如实礼貌的告之客户，自己是专业正规的中介公司经纪人，房子是大件商品，因为房主不是专业人员，可能对市场的行情和定价不是很熟悉，如果定高了，卖不出去，卖低了，房主会有很大损失。
2）而且只要你签署了独家委托合同，除了我们和你有必要的沟通外，一般不会再打搅你。而他不现在这样，不停地要接一些客户地咨询电话和一些中介公司的电话，受到的骚扰可能会更大。
3）房主的网络肯定没有中介公司的业务网络广泛，如果靠房主的一下自己发布的消息，房子可能在相当长的时间里面卖不出去。对于房主的精力和时间都是一个考验，而通过中介公司的平台，广告和销售网络，能迅速找到目标客户。将房子售出，而他现在如果售出，好象是守株待兔。
4）房子交易有一个繁琐的流程，牵扯到很多相关证件，如果房主不好好把关，不熟悉流程，可能会出现纠纷甚至是上当受骗。那样房主就得不偿失了。同样，作为买主客户一方，也有同样的忧虑，缺少第三方沟通协调，就会出现僵局。
5）有了中方大量的时间和精力。
6）关于中介服务费用，有很多种做法，由买主支付，买卖双方各支付一半或者房主承担。但是请房主相信，即使服务费是由他来支付，我们也会将他房子卖一个合适的价钱，相比那百分之几的中介费，房主还是利益增加了，而不是减少了。通过以上各种说辞，来让房主把房源交给中介公司操作。

4，租售商业地产要注意哪些因素？
回答：要看相关的手续是否合法、是否齐全；二手商铺，它要出售的时候基本上所有的手续应该是齐全并合法的，房产证也办下来了。由于交易金额大，最好请专业律师参与。买卖二手商铺第二个要考虑的因素就是价值的评估，到底应该值多少钱。是通过专业的评估机构去参与整个交易的过程，商铺价值值多少钱，站在市场的角度进行一个定量的评估。交易契税由谁来承担？商业地产的价值因素：空间和人流以及购物环境。一是地点，商业地产项目的地域性很强，不同地点的人流和车流是不同的，就会有不同的商业氛围。二是设计，这是一个商业项目的硬件因素，设计要非常合理，这是极其重要的，如果一个商业项目即使有了很好的地理位置，但设计师在设计整个项目的人流、环境和交通做得不好，就会影响到整个项目的人气和成功与否。三是经营，这是一个商业项目的软件要求。是出租、出售还是租售结合，都要求有十分周密的考虑。周围物业是否成熟。
5，如何为投资商业地产客户做好投资价值分析？
回答：
1，一个区域的升值潜力。评价一个商铺的升值潜力，不能看它的今天，要看未来区域市场5年、10年规划和动态的变化。
2，理性的看待产品升值的潜力和租金的涨幅。
3，商业投资理念的程序是应该看待商业所属的区域是什么样的人群，反推这个区域的经营者应该是谁，经营什么样的产品，进而推到什么会来买。消费者是谁、经营者是谁、购买的投资者是谁。
4，还是要看商圈的服务半径。如果一百万平米的商业地产，在一个相对比较偏远的区域，他的商业价值只服务半径会很大，
5，消费者要找非常好的位置，包括历史因素、交通因素、聚集有效消费群的因素。要有好的开发商，开发商要认同商业地产是他开发企业的目标，开发商要有专业的团队。有好的经营管理公司。
6，考察周边商业租金收益，同售价比较折算出回报率，通常来说，投资人的期待是10年收回投资。
6，因为业主的原因导致相关条件和当初承诺的不一样，客户要求退定怎么办？
回答：首先和客户进行沟通，了解客户退订的原因到底是什么问题，然后看看和当初的承诺的相关条件有多少差距。然后先和业主沟通，看看有没有补救的条款或者在其他方面的一些让步的可能，因为由于业主的原因导致承诺无法兑现，所以在这一点上要取得业主的认可，并可以因此为借口，帮助客户取得相关利益。告诉客户，因为最先房主的承诺没有兑现，所以我们会朝着对他有利的地方来帮他交涉，同时指出房源的高性价比和整体优点，让客户感觉即使房主没有兑现相关承诺，这套房源也是物有所值。

6，租赁或购买写字楼通常要帮客户考虑那些方面？
回答：第一、公司自身状况，包括公司的资金计划、开支预算等。中小企业贷款难是众所周知的问题，资金本来以紧张，好钢要用到刀刃上，怎能有来买房呢。况且在售项目大多是期房，在付出大笔的首付后还要交租金，实在不划算。第二、公司未来发展情况。作为新经济的主体而言，中小企业的成长性很好，如果经营状况良好，短期内规模以会扩大，买房以会成为“计划赶不上变化”的活生生的实例：如果如意的话，倒闭破产也不是没有可能有的，难道交着每月每平方米3元的物业管理费当“寓公”吗？第三、物业的保值与增值。A、以出售为主的物业不利于后期物业管理，过多的投资型客户购买物业，会给后期的运营和物业管理带来干扰，使得整个大厦难以保值。B、投资者之间会引发出租竞争，互相压价，在此时租房是最划算的。C、物业产品更新速度快。物业落伍速度与新增供应量是客户购买时必须考虑的两大因素。第四、周边客户资源的情况。第五、物业本身档次或管理状况。物业本身档次或管理状况物业对企业形象有很大影响，但是过分追求高档次或节约成本追求价格便宜，可能对公司的经营及管理都产生不良的影响。第六、应充分尊重员工对办公地点的意见。因为办公场所的选择，可能导致员工个人的交通、午餐等成本增加，影响员工的工作效率，等于变相的增加成本。