不同并购模式下房地产涉税问题之法律剖析

一、资产收购

根据一般理解，资产收购，是指一家企业（以下称为收购方）以支付对价购买另一家企业（以下称为转让方）所持有的实质经营性资产的交易。收购方向转让方支付对价的形式包括现金支付、非现金支付或两者的组合。

在涉及商业地产的资产收购交易情形下，交易的主体是收购方和持有商业地产权属的转让方，交易的标的是企业的经营性资产，即商业地产资产的权属；转让方出让该商业地产资产的权属，以换取收购方以货币资金、非货币资产支付的对价。资产收购完成后，商业地产资产的权属发生变更，但原先持有商业地产资产的转让方的股权结构不因此而发生变化。

（一）优势

1.法律关系清晰，收购方无需承担转让方的各种或有风险。

在资产收购交易项下，收购方承担的是根据交易协议向转让方支付的交易对价，该交易对价是明确具体且法律风险可控的，收购方无需承担转让方的任何或有风险；收购方在持有商业资产的后续经营中，不会因转让方与其他方的权利义务安排而造成对商业资产的使用障碍。

2.灵活处理溢价，增加税前可列支金额。

收购方可以将受让商业资产而实际支出的成本据实入账，在后续经营中逐步摊销计入经营成本，以降低当期应缴税款。

（二）劣势

1.权属变更手续复杂、耗时较长，存在因建设手续不全而需要补办手续、补缴费用的可能。

房地产项目开发周期长，从立项开始，涉及到用地规划、工程规划、施工许可、规划验收、竣工验收、房屋面积实测等诸多环节，任一环节曾经存在过的手续瑕疵，都可能会在商业地产权属的变更过程中显现出来，增加法律风险。

2.税务成本较高。

资产收购交易的税务成本相对较大。商业地产的资产收购，主要会涉及土地增值税、契税、增值税、所得税等，税务成本较重。

二、股权收购

根据一般理解，股权收购，是指一家企业（以下称为收购方）以支付对价购买另一家企业（以下称为标的企业）的股权，以实现对标的企业控制的交易。收购方支付对价的形式包括现金支付、非现金支付或两者的组合。

在涉及商业地产的股权收购交易情形下，交易的主体是收购方和持有标的企业股权的转让方，交易的对象是标的企业的股权；转让方出让所持有的标的企业股权，以换取收购方以货币资金、非货币资产支付的对价。股权收购完成后，商业地产资产的权属不发生变更，但原先持有商业地产资产的标的企业的股权结构会因此而发生变化。

（一）优势

1.手续简单

股权收购通过签订股权转让协议并根据相关法规办理标的企业的股权变更，即可根据相关交易安排实现对商业地产资产的有效控制、管理。

2.税务成本较低

在股权收购交易项下，交易发生在收购方和标的企业的原股东之间，相对而言承担的税务成本最少，直接交易成本最低，不会影响标的企业持有商业地产资产持续进行的商业运营。

（二）劣势

1.股权收购存在政策风险

由于股权收购会导致标的企业的股权变更，会因标的企业性质/经营资质/市场准入等的不同要求，可能需要到相关部门办理相应审批或备案手续。

2.或有风险难以控制

股权收购完成后，标的企业持续运营，收购方成为标的企业股东后面临标的企业可能存在或有负债的风险。

3.并购后整合难度大

股权收购后，标的企业对外签署的合同及劳动关系，收购方需要一并认可，增加了运营风险和管理成本。

三、资产收购和股权收购模式下的税务比较

四、资产收购和股权收购的选择适用

资产收购和股权收购各有利弊，交易双方需要根据自身发展需求，结合项目的实际情况及法律和税务方面的规定确定采用何种并购模式。

首先看交易双方的需求。如果收购方需要的就是转让方的优质的商业地产资产、改变自身的资产结构，不愿意承担标的企业的经营风险、人员负担及或有负债，不需要承继标的企业的专利商标等知识产权，也不需要利用标的企业的市场和客户，这种情况下一般采用资产收购的方式；如果收购方还需要标的企业的人才、业务、经营资质等一般采取股权收购的方式，确保标的企业在现有条件下即能持续运营商业地产资产。

其次看交易过程可能存在的不确定因素。如果标的企业股权结构过于复杂，股东人数较多，股权收购就可能存在内部限制，这样不仅会增大交易成本，而且会造成交易结果的不确定性，一般不建议进行股权收购；如果标的企业的债权债务关系复杂，采用股权收购进行交易，可能会在交易完成后面临标的企业存在大量或有负债的情况，致使收购方被无端卷入法律纠纷，一般也不建议进行股权收购。

当然，在涉及商业地产资产的并购实务中，更多的情况是各方会根据交易的具体目标，结合标的企业及所涉商业地产资产的实际情况，综合运用资产收购和股权收购的手段，以实现在法律风险可控的情况下的交易成本的优化。

近些年来，国家在法律和政策层面出台了一些鼓励资产重组的文件，帮助企业降低资产重组的成本，尤其是税务成本。符合条件的资产重组，涉及到的不动产、土地使用权的转让会被认定为不征收增值税项目，涉及到的房屋、土地权属的划转，免征契税。

有鉴于此，道可特律师事务所地产与基础设施团队建议，在进行涉及商业地产资产的投资并购中，有必要在对标的企业、商业地产资产进行法律尽职调查的基础上，按照资产重组税收优惠文件的要求，对有关的商业地产资产及其相关的资产负债、股权等进行相应资产重组，设计合理的交易结构和交易模式，综合运用资产收购和股权收购的手段，以最少的交易/税务成本、最低的法律风险，实现商业地产资产整合之交易目标。