商业地产的“危”与“机”——上海市经营性用地出让管理新规的利弊分析

近期，上海市规划与国土资源管理局发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，封杀类住宅，禁止散卖商铺写字楼，明确新规实施日期自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。

该新规自发布以来，郭韧律师团队便收到针对此项新规的各类咨询，在此，小编将郭韧律师团队的观点统一整理，就新规的实务解读分享给大家~

新规核心

1、出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公。
2、出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。
3、出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。
4、出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同。
5、出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。
6、受让人在完成开发建设并领取房地产权证后，土地出让合同中约定持有的物业，在持有年限内不得转让。
7、对商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让。
8、按照土地出让合同约定的自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押。

背景说明

住宅市场的灰色地带——类住宅，主要是指“酒店式公寓”、“LOFT” 、“SOHO公寓”“服务式公寓”等。它们从土地使用性质和土地使用年限上区别于普通住宅。在上海，普通的住宅是限购的，这导致许多外来人口选择了不限购的类住宅，这也为开发商快速回笼资金提供了途径。

类住宅从源头被遏制

从今年一月暂停“类住宅”项目网签，上海对类住宅项目展开集中整治，直至新规发布前，类住宅仍处于灰色地带，而新规的颁布无疑是从类住宅一出生就开始取缔。新规第二条指出：“本规定所指的经营性用地，是指商业、办公、商品住宅等用地，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途”。

该规定的第九条指出:“办公用地可由商业、投资等管理部门结合区域发展、区位环境、市场需求等情况，提出引入企业的行业类型等相关要求。出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公。商业用地可由商业、投资等管理部门结合区域功能、社会需求、土地用途等情况，提出休闲娱乐、大众零售、酒店旅馆等商业功能业态。出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。”该规定明令禁止建设公寓式办公以及未经约定不得建设公寓式酒店，使得类住宅市场在源头上被切断。

此举，将使得之前已经获得相应产权的类住宅的价格上涨。这类小型单体商业二手房的户型较小，价格较低，可抵押可投资，将会受到投资者的青睐。

商业地产要求以层为单位，带来多方面影响

在新规中，明确了以下几点：“1、出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。2、出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同。 3、出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。4、受让人在完成开发建设并领取房地产权证后，土地出让合同中约定持有的物业，在持有年限内不得转让。 5、对商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让。”以上条文对投资办公、商业房产要求以层位单位，并且规定了持有期限甚至比例。

政策的实施对商业地产的并购收购设置了障碍（以层为单位，对购买人实力要求加大），商业地产的交易难度加大，交易量将减少。

这种规定量、规定时长的政策方式，不得不使得商业地产转变投资理念，转向长期整体持有房产，进行长线投资倒逼商业地产回归商业属性。

远景来说，商业地产的长期持有和回归商业属性，将为我国商业地产实现REITs等金融模式铺垫好的商业和权属环境，这次洗牌后地产REITs将迎来契机。而渴望在这条新路上找到位置的金融机构、投资客甚至是律师们，可以开始REITs的前瞻性研究了，因为，政策的实施，将提供“基础设施”。

因规定持有年限，为未来商业地产房产税或补地价等可能性作好了准备。

拍卖或购买不良资产债权成了购房需求人的最好出路

类住宅的取缔，纯住宅限购，有购买需求的人怎么办？只有一个渠道，那就是拍卖市场。自2011年上海实施限购政策以来，上海的购房门槛不断提高，先后于2013年，2016年两度上调社保缴纳时间条件。原先由于类住宅市场不限购的特点，部分限购人群选择在类住宅市场购房。如今，类住宅市场的萎缩，将不得不把这部分人推向司法拍卖房市场，拍卖房价格将有进一步上涨。不良资产市场或因终端大热而引爆整个产业链。