深圳商业地产：将迎来5年的超级大寒冬？
▌一、写字楼市场：资本新宠？
由于深圳不动产的安全性高，加上自身有使用需求，今年金融、保险机构频频出手深圳商办物业：
1、今年9月份，中国铁建购买了京基滨河时代大厦一整层，约2384平方米，成交金额约1.9亿，单价接近8万元/平；
2、今年6月份，太平洋保险旗下的太平洋寿险宣布购买深业上城T2塔楼10个整层 （有钱啊，这个哥），花费约16.78亿；
3、而早在之前的3月份，太平洋产险也买下深业上城T2塔楼的4个整层，成交金额约6.71亿元；
4、今年1月份，前海人寿花费10亿元买下了皇庭中心约2万平方米的写字楼
除了企业和机构，个人投资者也开始进入写字楼市场。据高力国际《广东自贸区——华南物业市场发展之新方向》白皮书，深圳前海首个散售甲级写字楼——卓越前海壹号的主要投资人，竟然匪夷所思地均为个人投资者。
（美轮美奂的卓越前海壹号）
这栋写字楼当初开盘成交价约6~7万多元/平，从出租的角度来看，深圳写字楼当下的租金回报率还能有4%左右，是深圳商品住宅的2倍，500平的写字楼一年可以也收到120万的租金，这个回报额度对于个人投资者来说确实有不小的吸引力了。
另外，投资写字楼的个人投资者看中的更多的是资产升值的潜力。从出售的角度来看，目前该写字楼二手报价已经达到9万多元/平，妥妥的跑赢了住宅地产的涨幅。所以对于实力雄厚的个人投资者来说，写字楼这个投资标的显然成为了住宅限购后的最佳替代标的。
综合而言，无论机构，还是个人，他们投资深圳写字楼的逻辑很简单，他们的判断是深圳不动产的安全性高，资产升值潜力大，同时租金回报率也不错，跟北京上海相比，未来租金或许还有较大增长空间（见下图）。
数据来源：第一太平戴维斯
▌二、写字楼真没有风险？
上面机构与个人的投资写字楼的逻辑，在过去的几年里确实是正确的，但是这个逻辑未来能不能成立，恐怕先得打个大大的问号了。
首先，不同于过去的是，深圳写字楼成交价格现在已经处在高位。
根据空间家发布《前海大时代——2016年半年度深圳写字楼市场报告》来看，2016年第二季度深圳写字楼的买卖均价已经达到了67600元/平方米（见下图），相比于2015年底的43700元/平方米，已经涨了54.7%，考虑到67600元/平方米只是平均水平，核心地段的写字楼出售价价格已经达到九万多，有的写字楼还远不止，如果在这个时候进入市场，一方面会租金回报率大幅下降是必然的，另一方面资产价值的增产潜力还有多大，真的是天知道。
资料来源：空间家
事实上，与快速抬升的成交价对应的是，深圳写字楼的成交量也在崩塌式下降。
据美联物业全国研究中心统计的数据显示，10月份深圳一手写字楼共成交107套，环比下降41.21%；成交面积为1.23.万㎡，环比下降44.47%；平均价格轻微上扬，为38669元/㎡。这个成交量和“银十”显得极不协调（见下图）。
如果说一手写字楼的成交量会受新入市项目时间影响的话，那我们来看看二手写字楼的成交状况。
十月份，二手写字楼成交套数也持续走低，十月的成交量仅70套，成交面积环比暴降55.31%，同比下降37.22%，只有9702.82㎡。整体来看，只有宝安地区成交表现有所回升，而在租客需求量大的福田和南山区的写字楼成交量均有显著回落。
▌三、供给：堪称恐怖，会将写字楼推向冰窟吗？
所以近期的表现来看，写字楼市场的价格推升，丝毫掩盖不了成交断崖式回落的尴尬，短期看隐忧已经很明显。
那么，长期来看呢？
长期来看的话，必须考虑的核心因素是供需关系的影响。
从供给端来看，戴德梁行预计2016-2020年深圳的的甲级写字楼的供应量将达到690.98万平，是过去10年的3.6倍！（见下图）
受P2P退租潮的影响，深圳的写字楼的吸纳力其实从2015年第4季度就逐渐下降，而2016年加大的供应量更是使得深圳写字楼的空置率大幅上升。
2016年上半年，深圳新增甲级写字楼24.53万平，而全市甲级写字楼的的吸纳量仅为11.21万平，以至于全市甲级写字楼的空置率达到了9.1%，相对于去年年底，空置率上升了3.9个百分点（见下图）。
今年第三季度，深圳甲级写字楼共有两个新项目入市，合计约14.4万平方米，这两个项目的入市带来的结果，就是直接推高了市场空置率：两个新增项目推动平均空置率环比上升至11.3%。
一般来说业内认为15%之内的空置率是分界线，空置率低过15%业主的话语权会比较强，高过这个数字的话则是租户市场。目前的空置率虽然没有达到这个分界线，但是空置率上升，意味着市场竞争正在加强，业主还是会微调市场价格来吸引租客，这也就是为什么三季度平均租金环下降0.2%至每平方米213.8元的原因了。
另外根据我们的统计，深圳在第四季度还会有8处新增商业物业入市，为市场新增54.4万平方米的办公建面，空置率极大可能进一步被抬高到20%以上（见下图）。
前面我们提到戴德梁行之前预计今年入市的写字楼有137.7万平，而结合前三个季度已经入市的面积和第四季度预计的总面积来看，今年深圳甲级写字楼入市的总面积可能在93万平左右。造成这个差异的原因是市场目前存量较大，结合三季度年的空置率和租金收益来看，市场表现并不美好，部分开发商可能会选择延迟写字楼入市时间，这样一来，2017年深圳甲级写字楼的供应量大约有128万平，深圳写字楼的存量或将达到历史峰值。大家可以期待一下届时的空置率……
▌四、需求：第三产业的不景气，直接拉低未来写字楼的需求
在多数一线城市，尤其深圳，写字楼需求量的多少，其实取决于该地区第三产业的发展状况。
如果写字楼的供应速度大大超过了第三产业的发展速度，空置率上升是显而易见的事情。而深圳近年来的增速都相对稳定，尤其是近三年来，第三产业的增速明显放缓，对写字楼的需求虽然仍在上升，但是远没有预期的那么强烈。
之前P2P行业的兴起，加上“双创”的影响，使得市场上预期写字楼的需求量会大幅的上升，而目前的状况是，虽然新注册立企业保持稳定增长，不过不得不承认的是，实体经济开始出现疲软，另外互联网金融行业的整顿使整体市场需求活跃度开始降低，写字楼市场明显开始转向租户市场。
首先，写字楼并不是唯一能解决企业办公需求的场所，厂房、孵化器都可以替代写字楼。在经济放缓的时候有一些企业可能并不会严格将生产地和办公地分开，有一部分中小企业可能会合并使用生产和办公的地点，选择经济实惠的厂房来办公。另外，相对于写字楼，创业公司可能更偏向于创业服务配套设施更完善同时租金又更便宜的孵化器。
即使租客不考虑厂房和孵化器，选择了写字楼，一方面，市场供给充足，部分项目也会下调租金吸引租户，另一方面部分租赁公司计划缩减面积，租户的议价也会空间变大。前面我们提到，投资者投资写字楼，其中有一个逻辑是跟北京上海相比，深圳租金还有很高的增长潜力，但是就目前的情况来看，恐怕深圳写字楼的租金压力要远比增长潜力大。
▌五、结语
未来一个季度里，福田中心区和南山区依然有大量的新增供应入市，未来五年，也会有诸多新项目陆续入市，其中2017年甲级写字楼入市将超过128万平米。
我们来重温一下深圳未来5年写字楼的供给：超过680万平米的恐怖供给。
在供过于求的情况下，市场空置率被推高是显而易见的事，租金会进一步下调，最明显的案例是福田中心区大中华广场租金已经同比下调超过40%。
对深圳写字楼的投资者而言，可能担心的不只是租金下调，担心的是能否成功租出去，否则有价无市的话，高回报率只是一句空话。
换句话说，未来5年，深圳写字楼市场，极可能是一个漫长的超级大寒冬。分水岭，将是2017年。