商业地产市场逆转：业态升级和重新划分！

一、 “互联网思维”的误区

商业地产有商业地产的运营规律，互联网商业有互联网商业的操作法则，将互联网（商业）思维的笼头不顾对象特性实际套上商业地产的马嘴，马就有可能被勒死。

1、 似是而非的互联网商业思维

常提到的互联网（商业）思维有：“风口”说、“入口”说、“极致”说、“速度”说、“用户体验”说、“免费理论”、“流量思维”、“尖叫思维”等，这些商业思维并没有超出传统的商业智慧范围。

1） 风口：风口是趋势代名词，其实所有商业活动都需要判断趋势而进行决策。最出名的是那句“找对风口，猪也会飞起来”。

2） 入口：入口小意味着涉及业务面小，投资少、成本低，项目容易启动。入口小而前景广泛，对资本而言，可能会产生超额回报，这也是互联网投资逻辑。传统零售业也有这个特点：如“永和豆浆”名为豆浆店，实质快餐小吃都有。

3） 极致：极致是为了建立行业领先优势占据市场的策略，从营销角度看，有引起广泛关注的作用，如：“宝马专车”、“黄太吉”案例等，极致有成本高难以持续维持的不足，并有不诚信之嫌。

4） 用户体验：发达国家消费品企业一向以注重用户体验，他们重视用户调研的原因就是要了解用户对商品（包括服务）的感受。我国大部分城市已经进入中等消费阶段，商界已经开始重视用户体验，这是线上线下商业都要做的工作。

5） 免费模式：在传统商业活动中，“免费”是一种诱导消费的手段，是建立在产品信心之上的营销策略，如“免费品尝”、“试用”等，这都不是新鲜招数。但是，“羊毛出在猪身上”这种免费策略在互联网商业活动中才会出现，即向使用者提供免费产品，让搭载广告主付费，如“百度”的商业模式就属于这种类型。互联网商业由于风险投资的涌入，更敢于使用这种“先圈地、再赚钱”的策略。

6） 流量思维：流量思维并不是互联网时代才有的，传统零售业也十分重视流量，商业效益统计数据中有空间和时间流量以及楼层流量、业态流量、促销流量、提袋率等分析方法。为了获得流量，商业企业往往会无所不用其极。互联网商业企业为了流量，用发红包抽奖打折方法吸引流量，传统零售业为了扩大客流量，促销活动名目繁多，也有会员组织粉丝，许多互联网商业的抓取流量的策略都可以从传统商业的运营规律中找到轨迹。

2、 商业地产运营思维和互联网商业思维的差异

关于“风口”的差异：互联网（商业）思维更关注资本市场效应，而比较成熟的商业地产项目更关注消费基础。

关于“入口”的差异：入口小，对互联网商业容易形成特色，而传统零售业却要全面关注消费需求和业态关系。

关于“极致”的差异：互联网商业注重传播效应，所以采用极致策略吸引关注；而属于传统零售业的商业的地产管理制度健全，且物业的不可移动性，要做到极致，成本很高，且不可持续。

关于“用户体验”的差异：互联网商业虚拟场景成本低，而实体商业的用户体验成本比较高。

“免费”的差异性：传统的“免费”是营销手段；在互联网时代，“免费”上升为互联网的商业模式了。

关于“尖叫思维”的差异：互联网传播空间范围大，信息获得容易且过剩，推广的有效率低于区域推广的传统方法，为了引起充分关注，常常会采用“尖叫”的推广策略，传统零售业由于商圈范围有限，一般不采用这种推广策略。

关于“流量思维”的差异：互联网商业和商业地产的流量思维没有差异。流量×有效流量率×发生金额×常客次数=该商业体的价值，流量是互联网商业和商业地产的共同价值表现载体。