万科将成立商业地产投资基金 打包42个商业项目委托印力管理

伴随着万科董事会换届的临近，万科与其他关联公司的一举一动均受到外界的高度关注。

恒大宣布将万科股份表决权转让予深圳地铁并质押股份予中信证券，期限一年。

与此同时，万科悄然发布关于商业地产资产整合相关议题的公告，宣布将成立两只商业地产投资基金，并将打包旗下42个商业项目委托印力集团管理。

万科在公告中披露，新的十年发展战略明确了城市配套服务商的定位，而商业地产公司是重点发展方向之一。为快速提升商业地产运营管理能力，公司于2016年联合其他投资方收购印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co.,Limited，以下简称“印力集团”）96.55%的股权。

与此同时，万科也首度向外界明确了对于印力集团的发展定位。公告表示，基于成熟的商业开发和经营管理能力，印力集团定位为万科商业开发和管理的平台，借助外部资本力量，整合公司存量资源，促进商业事业的发展。

在这份公告中，万科宣布董事会表决通过了《关于万科商业地产资产整合安排及参与组建商业地产投资基金的议案》，其主要包含两大内容。

其一，宣布万科将联合其他合作方共同组建两只专业的商业地产投资基金，其中万科预计出资人民币50.9亿元，对应出资比例为39.4%。

万科将把旗下42个商业地产项目（含在建和已完工）的部分或全部权益转让给两大投资基金。如果标的资产达成交易，预计交易作价为人民币86-90亿元。

其二，投资基金各参与方同意委托印力集团或其下属公司运营管理这42个商业项目。并且，万科将与印力集团签署委托管理框架协议，在同等市场条件下优先选择印力集团或其下属公司经营管理万科旗下其他持有的商业地产项目。

在这份公告中，笔者发现几大关键点。

首先，关于定位。万科对于印力集团的定位是成为万科商业开发和管理平台，但是，并没有明确是唯一的平台。

其次，关于资产，万科此次将把旗下的42个商业地产物业资产打包，以成立专业的基金公司形式来管理。此举，业内猜测未来不排除以REITs或类REITs形式进入资本市场。

再次，印力集团管理规模进一步扩大。据公开资料披露，印力是全国第三大商业物业管理运营公司，在全国拥有超过60个商业项目，总建筑面积超过500万平方米。而万科除了北京、深圳、东莞的万科广场外，旗下多以万科生活广场、万科里等社区型购物中心为主，单个体量在5万㎡以下。如顺利接收万科这42个商业项目后，印力的管理规模将瞬间扩大上百万方。

最后，印力拥有未来其他商业项目的优先运营管理权。

万科此次公告披露的商业地产资产整合方案，仅将42个商业项目委托予印力集团管理，或许也考虑到印力集团短期的消化能力。据悉，从2016年年底开始，万科商业板块已跟印力集团进行业务整合工作。

此番公告披露将把42个商业项目的运营管理权授予印力，但印力集团也面临着跟万科各地商业项目原有运营团队的磨合问题，尤其是已开业的商业项目。印力集团如果想顺利接收管理这42个项目，或许最便捷的办法是尽量减少变动现有运营团队，然后徐徐图之。