陈启宗坚持二线城市策略商业地产仍是恒隆发展重点

一直乐意当“收租公”的香港恒隆（专题阅读）地产掌门人陈启宗在地产界以踏准“低买高卖”节奏而闻名。在2015年中期致股东函中，他曾直言，恒隆地产将在内地十分困难的经济环境中脱颖而出，而内地房企所经营的商业将面临巨大困难。
但被问及购地计划时，陈启宗表示：“我们比较喜欢没人买地的时候买，内地也在看，但有时候买一块地好复杂。”2013年之后，恒隆地产未在内地购入一块儿土地，还在等待合适的时机。
恒隆地产起家于香港，并在1990年代开始在内地城市开发商业综合项目。恒隆地产以市值计算，是全球最大的地产企业之一。
对于发展，恒隆地产称，恒隆在内地有自己的发展步伐，自2010年开始，每年开设一个世界级购物商场，6年间有6大物业开业。“过去九年至今，我们的净债务基本上是零。2015年中期业绩显示内地物业组合的租金收入比上年同期上升10%至21.18亿港元。由此可见，恒隆地产的物业在内地整体环境逆转时，表现符合预期。”

“只选好的，只做对的”
“只选好的，只做对的”是陈启宗不断对外强调的恒隆理念，优越地段的顶级物业，在牛市最能涨，在熊市最抗跌，如果只租不卖更可以对这个国家和地区经济发展的红利从鱼头吃到鱼尾，因而最好、最对，这也是陈启宗观察全球地产业发展的历史后，总结出的一个基本规律。
事实验证着他的判断，以上海两个项目为例，港汇广场的日人流量平均高达50万，而两个物业的出租回报率平均超过20%。今天，恒隆早已收回两个项目的全部投资成本，剩下的几十年，就是利润。
对于未来的发展，陈启宗在2015年中期致股东函中详细解释了他对市场的理解，香港和内地的零售市场，会因政府政策或市场力量而产生剧变的情况。恒隆在内地投资物业业务，现正面对15年来最大挑战。“过去10年，我们把重点日益转移到内地商业物业的发展及投资上，忙于在内地构建世界级商业综合项目以供出租。在总营业额超过72亿港元中，四成六来自香港，五成四来自内地。之所以现在不急于买地，是因为目前还没有迹象表明内地经济可以迅速复苏。”陈启宗说。
很长一段时间以来，这些被称为“内地房企之师”的港资房企凭借香港开放的融资环境、成熟的发展体系以及长线投资获得高额利润。
恒隆地产也是如此。恒隆在城市选择、地块选择及项目选择上几乎是大多数急于扩张的内地房地产企业所无法理解的，它们更看重城市未来的规划，但是恒隆看重的是城市未来的购买力，只拿城市中心的黄金地块。
除了对地块的要求地段要好，地块要大、价格要便宜、购买力要高以外，恒隆还有另外一个原则——不拿地王。
由于恒隆地产买地的原则是土地价格占项目花费的两成以下，回报率要在30%以上。一线城市地价高，无法满足恒隆所追求的最高回报率，因此，前往其他潜力城市，成为了恒隆地产必然的选择。
恒隆的城市扩张版图不仅在东部沿海区域，还涉及了东北、西部、中部等多个中央政府力挺的重点战略区域。
一面是不断扩张内地市场规模，一面则是在二线城市的运营遭遇阵痛。对于恒隆广场在内地项目的表现，陈启宗坦言，在每个城市都是第一次进去，难免会有很多难处出现，很不容易拿捏准当地的市况，特别是我们没经验。
尽管如此，陈启宗仍然坚持他的二线城市策略。在他看来，将来拿地仍将会考虑二线城市，因为恒隆以较大面积的土地为目标，而一线城市机会有限。
与经济周期吻合
翻阅恒隆的年报，不难发现，恒隆罕见的循环曲线几乎与经济周期吻合，陈启宗可以说是一个严格的既定规律执行者。
1992~1994年的3年间，恒隆在香港购入物业；1995~1998年的4年间，恒隆停止购地，是为亚洲金融危机爆发前已先行做出的准备之一；1999~2000年，在没有竞争的情况下购入土地；2001~2004年的4年间，再次停止购地；2005~2006年，落子二线城市，购入多幅商业用地；2007~2008年，市场变得火热，而恒隆却再次戛然而止；2009~2011年，连续购入若干幅土地；自从2013年2月做出最后一次购置后，恒隆至今仍未有购置行动。
陈启宗说，机会和陷阱都很多，企业要获得成功，一定要笃守原则，只按市场行事。
恒隆在他接任之前的兴衰起落，让他对房地产和经济周期的关系有了刻骨铭心的认识和体会，也让他成为对周期超常理性并保持纪律的人。
据一位与陈启宗有过几面之缘的记者回忆，这位普通话流利、已届66岁的香港商人，他的衬衣口袋中始终别着一本小笔记本和两支笔，率性地将西装甩在自己的肩上，阔步而行，精神抖擞。在众多记者的围堵下，从来不刻意躲避闪光灯，其对于中国经济和中国房地产的判断总能迎合媒体的需求。诸如“房地产总是有波动的，不懂波动就不要搞房地产，有波动才有机会赚钱”、“一些香港人放弃内地的商机不把握，扯一些有的没的，是愚蠢至极。钱在内地，有钱你不来赚，你是傻瓜，是笨蛋。”
当然，他也经常直指内地的开发商说：“一个没有见过市场周期，没有经历过市场周期，而且是大周期，并能够留下来的人，他不是一个可靠的房地产开发商。”同时也警告内地同行：你们中间大概有30%的人未来可能会垮掉，3%的人可能赚到极多的钱。事情的美好在于，大家都会认为自己是那3%的人，但极其危险的是，97%的人最终都不会成为那3%。
在谈及恒隆未来在内地的发展以及是否还是只赚慢钱时，他会很犀利地说：“不同公司策略不一样，背景不一样，个人的取向不一样，大家都很优秀，各有侧重。我们是做长远的东西，短线的东西不太在意。”在内地还是要先把商业地产盖起来，住宅慢慢再说。我们的住宅都是最高档的，在商场旁边、在最好的写字楼旁边，现在的注意力依旧放在回报率最高的商业地产上。