商业地产投资类型报告
不动产投资一直是投资者关注的热点领域，随着近年来住宅投资热潮的“退烧”，广大投资者资金实力的增强，商业地产投资被注入了源源热力，与此同时，开发商商铺产品的开发类型也开始日趋多样化。目前贵阳市场上主打的商铺产品类型都有哪些？哪一类商铺最受贵阳投资者青睐？2016年商铺投资，投资者如何选择适合自己的投资类型？记者通过市场走访，对当前贵阳商业地产投资类型进行了全面了解。
商铺产品
百花齐放各有特色
开年以来，贵阳商业地产投资市场的热度一直不低，中铁佰分之1摩都、清镇国际迪拜城等上规模项目相继在近期启动了开盘及认筹，投资市场反响踊跃，而当前市场上种类繁多的商铺产品，也令不少投资者眼花缭乱，不知从何选择。
据了解，目前贵阳商铺投资市场，除了传统的临街商铺、社区商铺，还有各类专业市场商铺、购物中心商铺及商业街商铺，由于类型不同，商铺的投资属性也各有差异。
临街商铺，也被不少贵阳投资客称为独立门面，是贵阳最传统的商铺投资形式之一。目前贵阳市场上在售的独立门面主要为一些新建住宅、写字楼产品的裙楼底商。此类商铺产品相对独立，投资者拥有业态租赁的掌控权，既可进行出租，也可以自行经营，并且能够根据市场需求，适时进行业态调整。相对而言，临街商铺的价格也是目前商铺产品中最高的，老城区、观山湖区一些成熟商圈的临街门面单价已达到数万元至10余万元不等。
近年来，随着大型综合型社区在贵阳的兴起，社区商铺开始成为商铺投资市场上的热点产品，贵州金融城、美的林城时代、万科大都会、中渝第一城、恒大金阳新世界、花果园等项目均推出了自己的社区商铺，社区商铺也成为开发商在住宅产品之外的又一重要盈利点。
除了临街商铺及社区商铺两类传统商业类型之外，近年来专业市场商铺来势汹汹，去年领军贵阳商业地产市场成交量的贵阳西南国际商贸城正是此类专业市场商铺的代表。除此之外，在市场上同步出现的专业市场商铺还有红星利尔、太升国际、孟关汽配城等，在很多投资者看来，此类商铺，可享受开发商统一的市场管理及运营推广，市场经营成本相对较低。
购物中心商铺则是由各种业态有机组合而成的零售性商业地产，去年贵阳市场销售表现不错的汇金广场、中大国际、北大资源缤纷广场等均属于此类商铺类型。这类商铺面积大小不一，从10多平方米到数百平方米不等，对投资者而言，选择的灵活性更强。去年市场上部分购物中心商铺由于引入了实力强劲的主力商家，进而实现带租约销售，对投资者的吸引更是不容小视。
此外，商业街商铺也是近年来开发商着力打造的新型商业投资类型。说到商业街，很多人自然会想到曾经在贵阳盛极一时的市西商业街，目前中渝万熙城、喀斯特广场、时光贵州古镇、清镇国际迪拜城、联合广场等项目也都在竞相打造主题各异的特色商业街，投资者往往通过区域规划、经营理念、开发商品牌等判断产品的投资前景。
投资类型热点
社区商铺最受青睐
针对当前活跃在商铺投资市场的中小投资者，记者进行了随机调查，调查结果显示，在对投资类型的倾向性上，社区商铺成为潜力最大的商铺类型之一，不少投资者认为，只要社区开发成功，发展环境良好，随着社区入住率的提升，社区商铺的商铺价值会逐步提升，投资风险也相对较低。
据了解，随着贵阳城市居住区域的不断拓展，新建小区规模扩大，居民消费能力提高，使得社区商业的潜力价值得到不断发掘。由于当前市场上住宅产品仍然以高层为主流，相对而言，社区商业体量不大，且多以服务小区居民的生活类配套业态为主，盈利能力较为稳定，像恒大金阳新世界一类的成熟社区，甚至推出了带租约的社区商铺销售，也成为促使投资者青睐社区商铺的重要因素。
此外，适中的面积也是吸引不少中小投资者看好社区商铺的原因。记者调查获悉，约半数的投资者理想的投资商铺面积在20—35平方米之间，这一面积区间的商铺总价易控，贷款投资压力较小，转让起来也更易出手。
传统临街商铺
遭遇租金上涨压力
长期以来，临街商铺在贵阳很是俏市，在一些成熟商圈地带不仅一铺难求，转让费也是居高不下。据了解，此前市场上空转商铺，承租人除了要支付租金之外，还要向上一租户支付转让费，这已成为贵阳商铺租赁市场的潜规则，一些地段较好的商铺，转让费甚至高达数万元。
不过近期，一些地段的临街商铺却开始遭遇租金上涨“瓶颈”。位于市内某二类地段的一间面积在百余平方米的独立商铺，出租广告已经在物业的醒目位置张贴了一段时间，但是始终未见新主入驻。记者通过多方渠道了解到，该商铺此前租金在4万元/月，因出租方欲上涨租金，承租人无奈退租。不料租金提价后，不仅铺面难以出租，租金价格恢复到此前的租价水平，仍旧乏人问津。
业内人士分析认为，整体宏观经济条件下行、电商对实体店铺的冲击，再加上近年来城市交通建设对沿线路段商业的影响，均是造成近年来独立门面租金上涨遭遇“瓶颈”的重要原因。在公园路上拥有独立门面的郑先生也透露，此前他在此路段的门面租金已达到1.1万元/月，但是受到轨道交通一号线建设影响，现在租金降至8000元/月，已空置两月有余鲜有意向承租人问津。
投资建议：
品牌、定位、规划通盘权衡
当前，商铺类型丰富多样，作为一种高投入的投资行为，如何选择适合自己的投资类型，有效规避风险，成为当前不少中小投资者关注的问题。
对此，贵州金融城营销总监陈磊分析认为，商业地产投资种类的多样化，也意味着城市商业地产正在朝向更专业、品质更精的方向发展，在此背景之下投资者的选择面更加丰富。在各类商业投资产品当中，主题类特色商业已开始受到越来越多的市场关注，但是贵阳还缺少像成都宽窄巷子、太古里一类的创新商业产品，未来规划更加合理、产品特色更鲜明的商业地产应该会出现更好的市场机会。
具体到商业地产产品的选择上，陈磊建议，投资者首先看开发企业的品牌形象，这一点至关重要，企业的影响力将决定一个商业项目的规划定位及后期开发品质。其次，项目的地段和整体规划及项目商业环境打造、引进的品牌、进驻的企业等因素，直接决定项目的升值导向，通过核心点带动某一类关键型商家的入驻，可有效降低中小型投资者承担的风险。此外，投资者尽量选择一些和政府政策、政府规划相一致的项目，紧密结合地方政府的城市规划，关注城市规划发展动态、区域商业行情变动信息等，均是降低商业地产投资风险的捷径。