商业地产证券化将加速 REITs将成为未来主流趋势

2015年以来，多个商业地产（专题阅读）证券化产品被批准挂牌，这前所未有的速度似乎是房地产基金化加快发展的信号。这也给中小型投资者带来介入大型房地产项目的机会，让他们投资最终的收益除了物业的租金，还包括物业项目资产升值。

有关专家表示：中国的REITs产品类型会从写字楼开始。对商业地产来说，资产证券化有利于优质商业项目实现价值最大化，同时也可以降低社会融资成本，地产行业与金融行业的融合将进一步推动双方盈利模式的创新。

类REITs产品涌现

据盈石集团研究中心总经理张平介绍，2015年以来，多个商业地产证券化产品被批准挂牌，这前所未有的速度似乎是中国政府在释放推动REITs（房地产投资信托基金的缩写）加快发展的信号。然而，包括“中信启航”专项资产管理计划、中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金等在内，从核心理念上而言仍被覆盖上了“中国式”影子，属于类REITs产品。

据介绍，国外标准REITs产品标的物一般为房地产项目本身，解决了项目自身流动性不足的问题，并且给中小型投资者带来介入大型房地产项目或者资产包的机会，最终的收益除了物业的租金，还包括物业项目资产升值的部分。

张平认为，近年来国内的类REITs产品虽然在产品结构、投资门槛、投资回报、流动性等方面都与标准REITs存在不同程度的差距，但是这些创新尝试在国内商业地产证券化道路上具有重要意义。

REITs将成为未来主流趋势

据了解，2014年9月30日，央行发布“四项规定”指出，积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。2014年，中信证券“中信启航”产品、海印股份证券化产品在深交所交易，被看作是证券化破冰。

在北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军看来，目前国内市场出现的REITs产品还是定向性发行，被称为准REITs，但是未来REITs势必获得突破性进步。

朱友军表示，“REITs在国外很普遍，购物中心可以通过REITs在资本市场上退出。中国的购物中心为什么很难往前走，最大的问题是流动性没有解决。比如说一个纯粹的物业，由于商业物业的租金回报率偏低，政府的扶持力度小，一些核心地段持有型物业只能通过贷款，而财务成本会越来越高，租金成本会越来越低，更出售不了，退出机制没有解决，进入了一个死循环。”

他分析说，相信有关部门很快会推出相应的政策。“国外的REITs比较成熟，但利息都普遍较低，投资收益率在3%左右。现在中国老百姓在投资市场上，通过基金就可获得6%左右的回报率，高投资收益可达到8%～10%。所以，REITs产品如果收益率太低就会失去吸引力。而中国的商业地产租金低，与市场价格相差很大。回报如果达不到，REITs拿什么产品去发行？”

“写字楼产品资产管理相对简单，租金收益稳定，将成为险资基金投资首选。”张平介绍，中国的REITs产品类型会从写字楼开始。

朱友军也认可这种说法，他认为，“写字楼租金回报率相对高一些，如北京的写字楼回报率可达到8%，好的可达到10%。市场价格和它的租金是挂钩，未来很多一线城市的写字楼会成为REITs，而购物中心想发就相对有点难度，要么是非常成熟的物业，想通过这种方式退出，否则价格太低就很难成交。”

商业地产基金化将加速

盈石集团研究中心总经理张平表示：相对于住宅产品，商业地产能够产生长期稳定的现金回报，并实现资产升值，是险资基金投资的主要标的。“处于价值洼地的商业物业项目则对有经验的基金形成吸引力，从而可能会带动险资基金跟投。预计“十三五”期间政府将加大对建立保险资产交易机制的探索，我国商业地产与金融业将加速融合，形成创新发展模式。”张平如是说。

曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长、住建部政策研究中心主任的陈淮在一个地产行业年会上对投资者介绍：“商业地产的地产属性不高。你们一定要明白，买商业地产是个纯粹的投资行为。既然如此，不如买地产基金，经营得好，净值涨；经营不好，净值跌。你还管什么商铺，直接操作基金就行。”

在张平看来，对商业地产来说，资产证券化有利于优质商业项目实现价值最大化，同时也可以降低社会融资成本，而随着国内加快推行标准REITs的步伐，地产行业与金融行业的融合将进一步推动双方盈利模式的创新。

房地产信托投资基金

房地产信托投资基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与中国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)。

REITs的特点在于：1.收益主要来源于租金收入和房地产升值；2.收益的大部分将用于发放分红；3.REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。

REITs的魅力在于：通过资金的“集合”,为中小投资者提供投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。