自持有道 2016年昆明商业或将迎来集中亮相

如今的商业地产正在向着什么方向发展?社会的进步，人类投资的理智，也促使了商业地产的进步和更新。说的简单些，商业地产不比住宅产品。对于投资客来说，它没有快速的投资回报，甚至投资风险更大。对于开发企业来说，它并不是卖完就了事儿的产品，它需要长期管理、运营，才能达到商业地产的真正目的。不管服务社会也好，或者给自身和投资客带来更多回报率也罢。
早些年，昆明商业地产刚刚起步，一个城市的综合体项目一个巴掌就数得完，城市中心也只有一个。但随着人口基数的不断增长，城镇化建设以及社会高速发展等原因，在昆明越来越多的商业体在市面上展现，优胜略汰是必然。当然，在这样的大环境下，如何运用商业体，让它健康、可持续的发展下去，成为昆明商业地产人一直在研究的方向。
而从根本看，其实商业不是一成不变的建筑，它需要后期的运营团队赋予它灵魂，并根据社会的发展，不断革新和保留。让人们留下情结，享受潮流，或者想做好一个商业项目如做人一般，需要活到老学到老。
市场观察
三大模式去化商业地产
目前昆明商业地产的去化在市面上主要有三种模式。第一，是最传统的也是运用时间最长的，销售;第二，则是后期发展起来的返租；第三，是现在越来越多开业企业正在运营的模式-自持。三种模式，没有可比性，当然根据商业体的定位和后期发展需求，三个模式一个都不能少，甚至组合运用是市场上最常见的。那么我们就来详细说说这三种商业地产模式，在昆明市场的现状以及发展情况。
1销售虽必不可少却已是配角
早些年，商业地产和住宅产品一样，均采用销售模式。开发企业将商铺销售完成之后，即算了事儿。当然那个时候的商业中心只有一个，周边的铺面也可以说一铺难求。而在那个年代就投资商铺的投资客们，也算是第一个吃螃蟹的人，一铺养三代，可不是简单的一句话，那是那个年代的真实写照。也因为当时的情况所致，商铺销售是主流手法。但随着社会的不断发展，没有统一的管理，市场相对混乱。但随着人们生活水平的提升，大家对商业的需求也不再是简单的衣食住行，他们开始追求品牌，追求潮流，那么商场的规划，也不能再为所欲为，需要统一的考虑和规划，当然还有一些特殊的品牌(比如，超市等)需要对商业项目提出更专业的前期规划要求。
所以，商业地产发展到今天，销售是最传统的商业模式，但也是运用时间最长的商业模式。从目前商业项目的规划来看，销售已不再像上世纪80、90年代一样为商业主力推广模式，它往往都在主体商业的周边。从面积上分析，它们往往都不算太大，适合个人投资。从整体商业的规划分析，它们的商业模式并不是太受限制。他们可以寻找更合适的商业品牌来呼应主体商业的人群。当然，销售的商铺也往往离主体商业不算远，与主体商业相互呼应，从而降低投资客的风险。让他们有更快、更高的回报率。
当然，商业地产的发展并没有停止，今后向着什么方向发展，我们暂时还不得而知，但从目前来看，商业销售模式一定不会消失，只是从主角转向配角，成为个人投资的首选。
2 返租可减少资金压力但也需承担风险
返租是继销售之后开发商对商业地产发展的又一次调整和升级。通俗的语言解释，返租即将现有的铺面销售出去，然后再跟投资客统一租赁、运营、管理。这样既解决了开发商企业资金回笼慢的问题，还能解决商业杂乱的问题。
似乎从表面上看起来，返租是开发企业可以选择的不错模式，既有投资客帮忙分担风险，又可以将资金回笼去投资下一个项目。但似乎这样的商业模式也需要承担一定的风险。比如，昆明某大型商场，或许在近期将面临关门的局面。而其主要原因则是因为当时销售出去的铺面，投资客们要求集体涨价，而商场不管是处于什么原因，或者是资金压力大也好，或者是商业运营调整也罢。总之，一个对于大家有着浓厚情结，对于昆明市有着非凡意义的购物中心或许就这样从我们身边消失了。而其最根本的原因，即它当时选择的商业模式为返租。
返租从表面上看，开发企业暂时不需要承担太大的资金压力和投资风险。但如果从商业长远的发展来看，返租并不适合像昆明某即将面临关店局面的大型商场。它的不确定性太明显，简单地说，做事业，需要有一个掌舵人，他可以在关键时候给出建设性意见，也能在关键时候领导众人齐心协力。而返租模式，则是把商铺销售给很多人，而又通过长期协议的模式跟投资客们签合同，那一旦有部分投资客不满意返租条件，则很可能变得局面难掌控，商场无法正常运营等局面的出现。因此，返租有好有坏，从目前的商业地产市场来分析，返租模式仍会存在，却再也不可能运用到主体商业。它多数运用在地下商业或者公寓产品，因为这样的产品更好调整，即便有部分业主不愿意接受商业统一管理的条件，也可以马上做零时调整，并不会影响大局。
3 自持商业主流模式
最后我们来谈谈现在大型商业体最常用的模式，当然也是商业发展到今天的必然产物，自持。有时候我们走访商业项目，营销总监会自豪地告诉记者，该商业项目有多少自持部分。这样似乎既代表了该商业项目的资金雄厚程度又代表了商业体的发展方向。
那么为什么有能力的商业项目均大面积采用自持模式?渐渐替代了传统的销售和日后的返租模式呢?无规矩不成方圆，这是中国的一句老话。那么落到商业项目上也是一样，杂乱的商业业态，没有物业管理的商业项目，如何适应经济正在高速发展的中国?“商”自古至今从未停止过发展，而且它一直都在进步。到今天，市民的生活质量也跟着社会在飞速发展，简单的衣食住行，如何能满足越来越“有钱”的中国人。在他们看来，吃饭的地方需要小资，衣服的品牌需要国际化，下午的咖啡时间需要有民族特色也需要有特殊格调。甚至一个商场需要满足一家人一天的吃喝玩乐。他们对商场的要求，不再是简单的购物、消费。更是一种体验，一种享受，一种身份的象征。因此，自持，就成了现在有能力的综合体商业项目的主流模式。拿我们最熟悉也是中国商业地产的领航者万达来举例吧，2015年万达集团年度业绩增近两成，三分之一净利来自租金。当然，万达集团董事长王健林也曾说过2020年，万达商业地产全部净利润的三分之二要来自于租金。不管从事实情况来看，还是从商业领跑人王健林的预测来说，自持均是商业地产发展的主流模式。
那么我们再走访昆明各大商场看看，不管是领跑昆明商业的顺城购物广场还是南亚风情·第壹城，或者是2014年开业的昆明广场、昆明西山万达广场、公园1903、红星国际购物广场等，均采用自持模式，而且自持比例均很高，销售几乎是非常少的一分部，而返租模式几乎没有用到。可见，目前有实力、有信心，希望商业地产日后走得更稳健的企业，均没有把暂时的资金回笼放在最前面，而是将商业地产的发展交给了时间，把运营交给了最专业的团队，从而带到可持续的发展状态，创造更高的商业价值。