天河体育中心铺租14年来首降商业地产地狱之旅?

真的！近几年，马云一直携“背后的女人”逼宫“王健林们”。受电商冲击，商用物业空置率不断增加，尤其是商场铺，空置率创下近年来的新高，房地产的“去库存”问题，罕见地被纳入2016年五大经济任务之一。假如商业地产将会被马云倒逼得降价，说不定住宅降价也会有戏。

商业地产陷入“地狱之旅”？

“按照统计局的数据，2015年10月底，广东省商品房的待售面积为5700万平方米，而2014年广东省商品房的年销量为9000多万平方米，2015年更超过1亿平方米，以此来计算，广东省商品房静态去库存的销售周期约为6个月，去库存问题不算突出。”在本月7日举办的广东省房协会员大会暨广东省房地产发展论坛上，广东省房协会长蔡穗声说。“但是，写字楼和商业地产的库存量较大，去年10月底，广东省写字楼的待售面积约为200万平方米，按照2014年的销售量来看，要一年才能消化完毕。商业地产更差，去年10月底的待售面积约为900万平方米，按照2014年的消化能力来看，要消化两年。”

为什么商铺库存量这么厉害？一位不愿意透露姓名的广州龙头房企高层人士说，一是对政府而言，批出商业用地日后会有税收，因此各地政府都乐于推商业用地，也乐于在住宅用地中搭配商业用地；二是对商家而言，此前住宅限购，增加了投资者对商业地产的投资兴趣，前几年商业地产卖得不错，开发商乐于建，但近几年各地限购政策慢慢松绑，商业地产销售不畅。据了解，2015年，全国约有400家建筑面积超过3万平方米的购物中心开业，其中广东省约有40家。

“难啊！住宅我们不会担心，只要不太贪心，总能卖得出去；商业地产假如定位不当，即使降价也未必有人买。”陈小姐是某大型地产项目的操盘手，该项目配建了大约40%的商业地产面积，对她来说，住宅销售是天堂，商铺销售可能是地狱。

天河体育中心铺租14年来首降！

住宅限购尚未放开的广州，也深受商业地产供应量大增的拖累。按照戴德梁行的统计数据，2015年广州新开张9大购物中心，共计商业面积近95万平方米，2015年广州主城区（不含从化、增城、花都、南沙）优质商业存量升至353万平方米，同比增长28%，是过去6年来增幅最大的一年。今年，广州预计还将会增加58万平方米大型购物中心。

与此同时，广州电子商务迅猛增长，已成为城市经济增长的新引擎。2015年前三个季度，广州限额以上网上商店零售额同比增长61.8%。在消费端，广州“双11”单在“天猫”的成交额贡献率已占全国的2.8%。从物流包裹数量上看，广州发出量位居全国第一，收到量为全国第三。

戴德梁行的数据显示，受到竞争加剧、电商冲击等的影响，从2002年开始连续上涨了十多年的天河体育中心、珠江新城、越秀区三大商圈的首层商铺租金在2015年首次出现下滑，优质商业首层商铺平均租金轻微回落0.5%至1385元/平方米·月。

世纪之赌，马云赢定了？未必！

以前都说“一铺养三代”，坐着就能等收租，还能年年增值；如今，马云教育我们，投资商铺，不是有闲钱这么简单！

2012年12月，王健林和马云打赌，赌的是2020年电商销售额能否达到社会整体销售额的50%。假如达不到，马云输1亿元；假如达到了，王健林输1亿元。

虽然电商发展迅速，但在万达看来，预言马云笃定获得最后的胜利还为时尚早。在出席广东省房协会员大会时，广州万达广场有限公司副总经理李钊认为，几年过去，如今电商销售占比在百分之十几之间徘徊，从目前的发展趋势来看，2020年电商份额要占到50%还是比较难。

“王健林们”，不会坐以待毙！

为什么现在尚未能预言马云赢定了？因为虽然“马云们”很努力，但“王健林们”也没闲着。

李钊说，很多关于商业地产的消息被误读。“像万达百货倒闭，很多人会误以为万达广场不行，其实万达百货主要就是卖服装、鞋子这类生活必需品，这类商品的目标客户群中现在很多通过电商购买，确实会有冲击，但这类商品只占万达广场10%左右的经营面积。目前我们已经引进像苏宁电商等大型主题店，也将加强体验式消费，比如健身、儿童拓展、儿童培训、SPA等。虽然商业地产会遇到这样那样的问题，但从目前来讲，万达2015年开到135家店，每一家店都可以达到100%的满铺开店。”

除了体验式的商业模式，房企还给商业地产的降库存开出很多“神药方”。越秀·星汇海珠湾有超过一半的商业用地，越秀地产在项目尚未开售前已未雨绸缪，为商业地产前期的招商做铺垫，未来要建“海珠硅谷”。越秀地产在武汉精武路的项目也有大量商业地产，计划走养老地产的路子，据了解，该项目已和武汉协和医院签订合作协议，楼盘的业主将成为医院的VIP客户。

“单靠降房价，很难解决商业地产的空置问题，因为住宅只要价钱合适便会有人买，商铺则未必。”广东宏远集团房地产开发有限公司董事长钟振强建议，政府可以考虑设置公开的渠道，通过合理评估商业地产和住宅地产之间的土地差价，让部分已经建成、库存严重的商业地产项目，在一定条件下，可以选择以补缴地价的方式，改变建成物业的用途。

地产难挡美人迟暮

一周热评

□本刊评论员

当抛弃迟暮的地产美人的队伍不断壮大，地产行业“只见人来、少见人走”的阶段将会结束，一个“有人来、也有人走”的全新阶段将会开始。

一个人来人往的市场，才是真正成熟的市场。这样的市场，才能更加持久。

美人迟暮、英雄末路、江郎才尽，三大悲哀，谁都无法阻止他们的降临。历经十多年的风光，地产这位美人亦难挡迟暮，虽姿色犹存，但魅力已无可阻挡地减弱。

最近让地产显现迟暮、魅力减弱尴尬的，是万达集团。一方面，万达地产销售金额增幅在2015年已经明显放缓，万达安然若素，并下调2016年的地产销售目标。这并非万达的低调，因为在其他方面，万达高调无比。就在本月12日，万达集团以几百亿元的代价收购美国传奇影业公司，自此，蝙蝠侠就有了一个来自中国的新爸爸。

万达为何收购大洋彼岸一家影业公司，外人只能猜测，至于其真实目的，只有万达董事长王健林清楚。作为地产行业的标杆，万达欲离地产怀抱远一点，转而拥抱其他行业的举动，其目的再清楚不过：转型，或者说，去地产化。万达此举，最能说明地产的美人迟暮、魅力减退。

地产美人迟暮，看似偶然，实质必然，没有美人能躲过岁月的侵蚀。1998年我国住房分配货币化，商品住宅销售突破1亿平方米。此后，商品住宅销售面积不断攀升，2014年卖得不太好也有12亿平方米。经过近20年的持续天量供应，我国商品住宅已从非常紧缺进入过剩阶段。如今，去库存竟然成了楼市的一道难题。与此同时，中国持续了30多年的人口红利也看似将要告一段落，人口总量、劳动力、人口年龄结构、城市化四大因素合力抑制需求，导致需求下滑。双重压力下，地产美人自然风光难再。

一两年前，“白银时代”取代“黄金时代”，成为地产的新标签。很多地产企业三句不离转型，探索大潮开启：养老地产、旅游地产……O2O、金融、互联网+……地产企业的探索，是希望能找到新的诱惑，让自己对地产美人怀抱的依赖减轻一点。可惜，在这眼花缭乱的探索中，地产企业看似离地产美人的怀抱远了一点，实质依然牢牢把握地产主业不放松，在其他方面的尝试，并不妨碍地产企业把销售目标定得一年比一年高、规模搞得一年比一年大。这一阶段，地产企业转型的口号喊得震天响，实际上大多数只是浅尝辄止，投些钱玩玩新意思，发现赚钱不易后马上又缩回到地产美人的怀抱。尽管迟暮，美人还是美人，依然有其魅力，依然能让很多企业眷恋。

相比之下，主动下调地产销售目标、全力拥抱地产之外行业的万达，在转型道路上迈出的步伐要大得多，也可以说取得了阶段性的成功。万达的成功，会给那些真正想转型的地产企业以信心和勇气，迈出真正转型或去地产化的一步，抛弃迟暮的地产美人。当这个队伍不断壮大，地产行业“只见人来、少见人走”的阶段将会结束，一个“有人来、也有人走”的全新阶段将会开始。

一个人来人往的市场，才是真正成熟的市场，说明利润更加合理，商家、消费者更加理性。这样的市场，才能更加持久。