被“掏心”的商业地产项目难有起色
在国内的三、四线城市有很多这样的商业地产案例景象:一个四、五层的集中商业项目其二、三层被引进的超市大卖场所占据,而且首层绝大部分商业区域成为该大卖场的外租区,整栋商业楼的其他层区域基本都是冷冷清清或是闭门锁客,项目与之连带的其他开发业态也未见起色,这样的内因何在?难道引入了超市大卖场这样的主力店都不能使整体项目生命力更强吗?下面谈一谈我个人的一些看法。
其实这样景象追溯其原因很简单,项目的投资者或开发商采用惯性传统的思维定律,认为一个商业地产项目的开发只要招来了超市大卖场、电影院线等主力店或是品牌店,基本就可以成功。如果从其开发整体项目销售住宅的角度考虑,为了创造项目的知名度和品牌效应,花费更大代价引入国际知名商超或国内知名大卖场,这无疑在一定程度及一定时期内可以对销售去化起到推波助澜的作用,但从商业地产项目的开发角度来看,这样的商业项目其实就是再为这些商超大卖场进行量身定制开发,但投资方或项目投资开发者,同时还要按照商超大卖场的开店要求进行硬件方面的投入,如配电系统、电梯、空调系统、新风系统、一定数量停车位、地上卸货区、专属通道等等,加之项目的开发成本在内,投入的资金都要过亿元。当然,这还没完,很多国际国内知名商超大卖场连锁品牌索要装补费、进场费,加之基本都超过一年的装修免租期、首年保底利润、一定面积的外租区等更为苛刻的商务条件,每平米几毛钱的租金,请问多少年可以收回投资?!这也不关键,关键是将其落位的位置。
如果将商超大卖场落位于商业项目的地下空间面积还算是商业地产开发最为传统的方式,但将自身项目的二、三层整体给了商超大卖场,首层又要割让大面积的外租区,如果项目有四层乃至五层,请问剩余项目的商业面积是不是常年都在招商?!当然,有的发展商想借力引入商超大卖场入驻的品牌效应,将项目剩余的其他面积散售,割让给商超大卖场的首层剩余边角面积可能销售还可以,但楼上剩余的商业面积谁会买,买了只有死路一条,因为根本就不会有足够支撑自营投资回报或者租赁产生支撑租金利润的固定量客流产生。
集中式商业地产项目的开发,只要多于三层,都可将其概念性分为上、中、下三大部位。打个比喻,就像人的身体一样,首层好比人的头颅,中间层好比人身体的五脏六腑即中间部位,临近顶层之上好比人身体的四肢。商业地产项目没有了核心功能的“心脏”,而且“头颅”又被割让,其他部分如何成活!