榕商业地产库存高企 楼市宠儿SOHO“身陷”窘境
日前，国务院办公厅出台关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(以下简称《意见》)，其中提到“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，首次把公寓定性为生活性服务业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。近两年的福州楼市，以SOHO为代表的商业地产库存高企，成为楼市“阴影”之一。那么，新政若实施，福州的SOHO项目能摆脱困境吗?
昔日楼市宠儿SOHO正“身陷”窘境
目前福州楼市中最扎堆、最难卖的是什么?很多人都会说：“是商业产权公寓，也就是SOHO项目”。的确，福州的商业产权公寓市场于2010年起步，几经发展，已成为众多综合体项目的标配，存量也不断上升，及至2014年，在需求饱和与政策优势丧失两大因素影响下，成交量锐减，成为很多人眼中的“楼市定时炸弹”。
福州的商业产权公寓兴起始于2010年。彼时，国内房地产调控史上最严厉的政策——限购令出台，全方位堵截炒房投机渠道。与此同时，商业地产逆势升温，成为填补住宅投资空白之后的新热点。其中高端写字楼项目购买成本高，一般投资者难以企及。而商业产权公寓不限购，亦商亦住，且面积小总价低，作为过渡性物业居住或投资均比较理想，更多的投资客热衷其中。而在2010年福州SOHO市场起步后一年，福州颁布了“住宅禁商令”，明令禁止将住宅改造成办公场所或者用于注册公司，在此影响下，福州商业产权公寓迎来春天。
在万达的带动下，商业产权公寓产品进入福州购房者的视野，此后供应量一路大增。据机构数据统计，2010年福州市区的商业产权公寓供应面积不到10万平方米，2011年，整体供应量推至51万平方米，环比上涨443%。这也催生了福州商业产权公寓市场的火热。
然而，暴增的供应量，使得福州商业产权公寓市场迅速出现了问题。“据我们统计，2010年至2013年，福州商业产权公寓总供应量为85万平方米，而接下来，新一轮的供应潮总体量将超过80万平方米，如此庞大的后续体量，在福州还是第一次。”CRIC克而瑞福州机构负责人表示，目前市中心商业产权公寓供应量已达到历史高峰，可预测潜在供应量约160万平方米，如果以2012年最好的成交量37.8万平方米来算，消化周期也要4.2年，销售压力巨大，未来竞争格局极为严峻。
在租金方面，以金融街万达的SOHO为例，2011年交房后，每月租金为每平方米30元至40元，2012年每月租金涨至每平方米80元，然而到了2013年又降至每平方米70元，目前则稳定在每平方米50元至60元。此外，随着近两年福州写字楼的大规模崛起，写字楼的竞争也更加激烈，租金也出现一定程度下滑，这样商业产权公寓的租金优势将会渐渐丧失。
公寓首被列入生活性服务业 税赋或大降
《意见》中，把住宿餐饮服务作为重点发展的生活性服务业之一，明确将“强化服务民生的基本功能，形成以大众化市场为主题、适应多层次多样化消费需求的住宿餐饮业发展新格局”，“积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态”。
业内人士告诉记者，这是公寓首次作为生活性服务业被予以定性，也有望获得系列政策的支持。这就意味着国家将从政策层面鼓励公寓业态的发展，促进公寓市场的规范化、有序化发展。
公寓作为生活性服务业，将有望获得国家系列的政策支持，其中备受关注的是财税上的政策支持。《意见》明确，“要求财政部、税务总局会同有关部门适时推进‘营改增’，研究将尚未试点的生活性服务行业纳入改革范围，科学设计生活性服务业‘营改增’改革方案，合理设置生活性服务业增值税税率”。
福州一家房地产企业的财务总监林总告诉记者，此前国家明确酒店业将纳入“营改增”，但并没有提及公寓，这次公寓纳入生活性服务业后，未来有望同样获得“营改增”政策的支持。他表示，虽然同为服务业，但公寓业此前纳税是参照营业税及附加的标准征收，公寓企业的税赋高达17%以上。如果实现“营改增”以后，税赋预计普遍能下降2%以上，如果作为一般纳税人的公寓企业，通过增值税抵扣后，整体税赋甚至可以降至3%左右。
“公寓管理公司税赋成本降低，对投资公寓的市民来说意味着收益将增加。”林总表示，现在公寓管理公司与业主签订的代管代租协议，往往是公寓出租总营业额扣除8%至9%的税费、杂费后，再与业主平分收益，这8%到9%的费用相当一部分是企业的税费，如果公寓管理公司税赋下降，公寓管理公司之间竞争也颇为激烈，为了吸引业主放出盘源，公寓管理公司8%到9%的扣除费用也有望下降，业主的收益则会增加。
融资渠道拓宽 进一步刺激榕公寓投资
现在，很多外地人来福州出差办事，并不是入住中高级酒店，也不选择廉价的经济型连锁酒店，而是选择入住“酒店式公寓”。这类由商业产权公寓改建的酒店公寓，环境好且价格低廉，因此吸引了很多人的注意。然而，经营这类酒店公寓的公寓管理公司，实际却面临很大的问题。因为这类企业往往需要大量现金流的周转，如淡季公司运营成本和租金支出的维持，但大部分公寓管理公司因为没有实体可以抵押，很难从传统银行获得贷款。
此次的《意见》则明确“支持符合条件的生活性服务业企业上市融资和发行债券，鼓励金融机构拓宽对生活性服务业企业贷款的抵质押品种类和范围”，“积极稳妥扩大消费信贷，将消费金融公司试点推广至全国”。
省连锁经营协会人士指出，该次拓宽抵押品种和范围，未来公寓企业可望凭借“租约”从金融机构获得资金或发行债券。目前旅游度假区的度假式公寓投资备受市场欢迎，不少公寓管理公司与度假式公寓业主签订代租代管协议，取得公寓房源统一出租，实惠的价格加上良好的居住环境，这些公寓极受游客青睐。而随着公寓管理公司融资渠道的拓宽，一批优质的公寓管理公司得以迅速扩张，有望加快公寓投资市场的良性发展，进一步刺激公寓投资市场。
当然，市场形势若发生变化，也不是所有公寓产品都能“利益均沾”。据悉，目前福州市面上的公寓类型大致分普通型、商务型、酒店式和度假式。普通公寓位于市中心，办公或住宅用途都有，因大多以毛坯房出售，装修周期长，管理相对薄弱。商务型公寓位于商务区，从一房到两房户型都有，带精装修并提供基本服务，由于目标群体为商务人士，管理、配套也相对完善。酒店式服务公寓位于市中心或商务区，设备齐全，只租不售，由国际知名管理公司提供完善的酒店式管理服务。度假式公寓位于旅游度假区，以销售产权或经营权为主。目前由知名品牌公司管理的高端服务性公寓是投资回报率最高且最稳定的产品，未来有望获得更多政策支持。