市场遇冷经营不利，如何盘活传统商业地产？

“买到就赚到”、“一铺养三代”这些传统商业地产的口号，在这两年备受质疑。当潮水退去，才真正了解到房地产投资也是投资，投资就有风险。可商业地产运营失利，如何做？
最近，广州火车站附近的一个商业项目因为业委会事件引起众多人关注，这个紧挨着广州火车站的美博运动城，是流花服装批发商圈内主营运动服装批发的广场。根据介绍，其原定为为内贸外销双管齐下、囊括全球最新、最齐运动服装品牌的服装批发城。
美博运动城相比于旁边白马服装城的人潮涌动，有较大差异，整个商场人气并不算旺。如果人流量大，商业火爆，商业地产所产生的一切问题都不会是问题，而如果一旦运营不善，一切小问题都成了大问题。
商业投资8年未能如愿盈利，到底谁是弱势群体？
根据未业主们的反馈，8年前他们在美博运动城投资入手商铺，正是希望能够达到“一铺在手，财务自由”的理想生活。现实却从来不会如理想这样丰满，随着时间推移，这几年商场人气逐渐冷清，未能如愿达到业主们的期望。
于是一切矛盾都来了，业主们埋怨开发商欺骗，同时埋怨旗下的物业不作为。而业主们自己组织了业委会，并且获得街道办批复，业委会与一些积极业主与物业管理公司对持，并且引发了不愉快集体事件，一时间引起大众关注。
当炒股疯狂的时候，都会听到一句话“股市有风险”，可是“楼市有风险”却一直被人忽略。房产投资大部分都会盈利，仍难免有运营失利的情况。而每次群体性事件一出，业主都是“弱势群体”，开发商与物业都是“黑心开发商”“无良物业公司”，甚至还会简单的冠以“官商勾结”等词汇。可是作为矛盾体的双方，其实都有难言的苦衷，都是这个商业社会的“弱势群体”。
同为弱势群体，不如抱团取暖。
就具体来讲，业主埋怨开发商欺骗业主，比如商圈位置绝佳，盈利有保证，紧挨火车站等。然而，开发商早期为了售楼，略用夸张之词已经成为地产行业的共识，不但开发商与广告商达成共识，甚至每个房产置业的人也都心知肚明，实在是一场“共谋”，其实谈不上欺骗。如今新广告法的推出，恰恰是在改善这块。而具体的一些“承诺”，除非合同上明文规定，一些底层销售人员的口头承诺并不能成为凭证，所以在房产投资交易的时候一定要特别注意。
通常大家以为业主是弱势群体，其实而开发商也有自己的委屈。试想，美博运动城一二层这些黄金铺位都是美博自营的，3-12层才是各位业主持有，开发商当然想让整个项目人气旺，财源滚滚，因为相比单个的业主，开发商的损失更大。现实情况是，部分业主怂恿下，业委会与开发商相处并不愉快，要求重新招物业公司来管理，而现在的物业开发商着实是处于十分被动局面。
目前，广州仅有三成不到的小区成立业委会，但层出不穷的业委会腐败案例，一次次地呼唤着这被誉为“超前设计”的监事会制度。之前，羊城晚报报道过相关腐败案例，确实不在少数，腐败手法也相当丰富，一时间引发业界关注，把业委会这一无人监管的组织重新放到了十字坐标上考量。而美博运动城自发成立的业委会是否能够避免腐败仍然是未可知的。
如今业主们与开发商旗下的物业对持，采取各种不合作，周边物业费都在50元/月/平左右，而美博运动城仅15元/月/平左右，如此价格算是优惠了，业主由于租金不到手所以拒绝上缴物业费，在此情况下，物业公司并没有采取断水断电等措施。本身美博运动城业委会成立是合法的，但是并不能保证流程透明，即便保证了流程透明，面对未来整个商场的对外统一招商运营，新生的没有经验的业委会能担此重任吗？何况中间如此多的利益纠葛，如果出现状况，引起不必要的冲突甚至暴力事件，恐怕是整个社会都不愿意看到的情况。
其实两个弱势群体，实在是“煮豆燃豆萁”的一种状态。本身开发商自己也有自营的商铺，如果出现任何不利因素，所有人都得不偿失。二者枕戈待旦不如抱团取暖。
“提升改善”与“推倒重来”那个更可行？
现在业委会所代表的部分业主们要求改变整个商场的规划，一切推倒重来，意图强行改为医院和酒店等形式的产业。此方法并不完全可行，首先商场改造成本相当之高，商铺要重新打通，重新规划，租赁，重新招商，中间利益纠葛难以理清。而根据周边商业环境观察，既不能保证盈利也不能保证相关部门批复，要知道一个项目的业态从建设之初就有了自己的定位。
比较可行的方式是，在服装这个行业内做提升，甚至做服装行业周边也可以，如果打破重来，对整个商城来说是元气大伤。观察美博运动城周边商业，美博依靠白马服装城，而衍生出新的商业广场，品类依然选择服装是有合理性的。周边有白马、壹马、红棉等商业广场支撑，都是做服装批发的，是一个比较好的发展方向，整个商圈的资源可以引流一部分。比如是否考虑从白马这些成熟的商场里面招商一些分店，从而达到租客与业主共赢。要知道相比白马等服装商场，美博运动城这些此生商圈的租金具有绝无仅有的价格优势，而且他们相隔的距离并不远。
除了招商之外，是否建设物流、电商等相关配套措施，辅助服装批发市场来提升品牌溢价和顺利运营。在日新月异的时代下，一个商场每十年就要有一次大的提升，如果美博运动城能够发动更多资源对项目进行全面的包装，是有引爆周边商业的可能性。而物业负责人表示，商场整体提升已经在酝酿之中，全面提升整个商场形象、定位，加大力度招商等措施正在规划落实。
商业地产投资赢则两利，业主与物业其实是在同一个船上。解决美博运动城这类案例，其最好的方式就是，业主或者业委会与开发商旗下的物业一起坐下来谈，真正拿出一些解决方案，在物业丰富的资源与经验中，进行统一的形象提升与招商运营和管理。同时让业委会作为一个监督者，督促物业进行落实，从而达到和则两利的局面。