商业地产创新应变

在住宅市场期待“金九”爆发之时，上海商业地产市场则将迎来供应高峰。业内人士认为，2013年以来商业地块的成交量较高，而这些项目或将在今年底明年初入市。

供应井喷下，竞争加剧的商业地产市场有挑战也有机会。不过，如果房企还停留在传统商业地产时代，显然并不能适应这样的行业变化，房企急需创新求变。

有压力也有热点

一份来自第一太平戴维斯的数据显示，今年下半年核心区甲级写字楼的供应量为827600平方米，包括上海中心、外滩SOHO、世纪汇一期等项目；非核心区甲级写字楼的供应量为1239800平方米，包含虹桥万科中心、绿地中心二期、合生国际广场等。数据还显示，未来两年，商业地产还将有大量供应入市。

对此，第一太平戴维斯上海副董事长及中国商铺部主管朱兆荣表示，目前商业地产面临挑战，较大的供应量应该是其首要原因。与此同时，他也指出，事实上，成熟的商业项目如徐家汇的港汇广场、西藏路的来福士广场以及新鸿基开发的上海国金中心和上海环贸广场等项目，租金一直在上涨，过去两年，总的销售量也有增长。而目前更为突出的问题是，“对于任何一个新入市项目而言，都有可能遭遇在同一时间段、同一区域内，有2-3个不等体量的商业项目在招商的情况。”

随着商业地产供应的放大，朱兆荣还判断今年或将出现租金增长停滞的状况，出租也有可能出现减速。不过，他也表示，供应量虽然大，但市场依然有热点。

陆家嘴、南京西路、淮海路沿线、徐家汇等中心区域仍然会是热点商务中心区；相对而言地段较好的世博板块、闸北，也会在新的供应支撑下受到关注；徐汇滨江胜在规划、开发力度大；而前滩的高市场瞩目度则因其高起点，以及太古地产、铁狮门等知名开发商的纷纷入驻。

另外，大虹桥也被中长线看好。

上海社科院房地产研究中心顾建发认为，今年越来越多的境外资金及境内企业都将写字楼自用及投资的选择范围聚焦于大虹桥，意味着境内外资金看好该区域未来的发展潜力。

“现在办公楼项目‘外迁’趋势明显，未来有成长潜力的新兴商务区还是在城市的次中心地带。”易居智库研究总监严跃进如是称。“以长风为例，其能承接大虹桥功能外延的作用，且现在已经有众多品牌企业入驻，商务资源聚合效应已逐步显现。”

有冲击更有创新

今年下半年，有虹桥天地、大悦城二期、紫荆广场等购物中心入市，供应量超过60万平方米。而电商的蓬勃发展也使传统零售业面临挑战。

“对于购物中心、商场等商业地产项目而言，对于业态的创新和把握成为重中之重”，朱兆荣表示，餐饮业就从十几年前大型宴请、宴会的餐厅形式，发展到目前更多面积段，更多样化选择的状态，这与商业地产、消费口味的变化息息相关。据介绍，目前餐饮在商业项目中的业态占比已从传统的20%上升到目前的30%-35%。

另外，朱兆荣还称，过去一两年是服装、服饰零售比较保守开发的两年，其在新开商业项目中的业态占比则从过去的50%-60%下滑至40%左右。

某商场运营负责人直言：“现在，创新增值服务、互动体验、精准定位对实体店非常重要。”

上周末，笔者在走访多个商场后，发现商场内儿童业态类门店不仅是给儿童游玩的场所，更提供父母与儿童互动的游戏、培训类项目。

有家长告诉笔者：“与孩子一起玩游戏可以增进感情，这里也是‘消磨’周末的好去处。”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，能带给顾客全方位立体式的创新感官体验，是电商拿实体店最没辙的地方之一。例如，上海K11就经常举办各种艺术展览，能提供在手机屏幕前无法感受到的艺术体验。

不过，顾建发也提醒，“体验”需要创新，但是创新不能盲目，必须与购物中心整体气质和定位相契合。

有分化亦有突围

上周，由万达集团、腾讯公司、百度公司合力打造的飞凡电商首次亮相。此外，万科发布了商业地产O2M模式；绿地集团也发布了写字楼智慧办公系统2.0升级版。

“近年来，越来越多房企利用‘互联网’运营商业地产。这种模式总结为两种，或是独立开设网络APP平台，或是与某大型网站合作。”中原地产研究咨询部高级经理卢文曦指出。

严跃进认为，从目前房企与互联网合作的方式来看，还较为局限，未来如何吸引客群，增加互动才是要突破的关键。

房企对于商业地产的思索和创新还在持续。对于未来，朱兆荣表示乐观，因为即使会有开发商的投资遭遇困难，也一定会有一些企业无论是靠转型、还是靠经验积累做好商业地产。而商业地产的发展无疑也将在这种分化、突围中趋于成熟，并更具专业度。

延伸阅读 双重辐射利好长风生态商务区受关注

上海传统市中心核心商务区较高的租赁成本和日趋饱和的市场，使部分需求外溢，目前新兴商务区的崛起成为上海办公楼市场的一大特征。

而就在近日，一场长风生态商务区发展战略高峰论坛使长风生态商务区成为市场焦点。

来自中国指数研究院的研究认为，长风生态商务区位于普陀区南部，地处内中环，能迅速对接人民广场、南京西路、徐家汇等城市传统中央商务区。同时，其受到“大虹桥”区域发展影响。这意味着在长风生态商务区能享受到虹桥商务区与上海各大中央商务区的双重辐射利好，凸显商务聚集区双重价值。

业内人士表示，经过十几年营建，长风生态商务区170万平方米商务氛围大成，厚积“内中环”、“大虹桥”，坐揽苏州河水系，还有2000余亩商务区绿地，联动虹桥枢纽、古北商圈、真如副中心，有望成为上海又一价值高地。

另据了解，位于区域内的长风嘉庭国际（东渡国际企业中心）即将竣工交付，其是以“全生态理念、全产业链整合”打造的一站式5A生态商务体，也为区域增添着商务能量。

东渡国际集团董事长李海林称，面对未来的机遇和挑战，房企要想在这新一轮的行业洗牌中占有一席之地，必须立足细分市场，走特色化经营。长风嘉庭国际正是通过对高端商务人群的研究，打造出约550—1100平方米5A写字楼、精装行政公馆、大都会商业广场、苏州河畔水岸别墅、家庭俱乐部等国际化生态商务生活系统。

另据透露，该项目作为普陀并购金融集聚区的重要载体，内设有上海金融家交流中心，目前近半的会员申请者为国内外从事金融并购行业的企业高管。