青岛商业地产遇冷差异化或将成未来方向

商业地产，就是作为商业用途的地产，一般分为写字楼、商铺和商住公寓三大类。在楼市火热的时候，由于“商业”特性，商业地产往往备受投资者关注。现如今，随着写字楼需求下降，商铺空置增多，商住公寓去化缓慢等现象出现，岛城商业地产似乎进入“冬天”。尤其是开发商一度主打的商住公寓，虽然仍有“低总价、首付低、投资少、风险低”等特点，不过在购房者看来，现在商住公寓并无多少优势……

现状：商业地产供应激增
“我们已经入住半年了，小区一楼商铺还有很多空置的。”在李村一新盘居住的马先生无奈地说，“要是商铺能开起来，生活也能更便利些。”如今，新建住宅小区配建一定体量的商业配套设施已经成为惯例。不过由于新建小区人气不旺，商铺往往因为招商不力而处于空置期。业内人士认为，近两年成交土地中商业占比有增无减，未来商铺供大于求的局面短时间很难改观。
不仅是商铺，有数据显示，目前甲级写字楼市场租赁需求有所下降，上半年净吸纳量由2014年下半年的59700平方米降至26000平方米。多家机构分析，今年下半年，岛城将有多个在建甲级写字楼项目交付，这将进一步加剧市场竞争。在中央商务区，记者发现该区域内高楼林立，卓越大厦、民建大厦、中铁诺德广场、凯景广场等众多写字楼项目拔地而起。一家项目的置业顾问表示，目前写字楼竞争激烈，预计今年年底该区域写字楼数量将达到30座。
同样，商业地产中最为市民熟悉的商住公寓，虽然价格和住宅相差无几，但是去化速度却大大落后。“想在新都心附近买新住宅，看中一个项目，打电话过去，得知现在只剩产权40年的商住公寓了。”购房者杨女士表示。
在业内人士看来，商业地产目前已经处于供大于求状态。岛城楼市专家张先生认为，商业地产2014年的销售量仅有1万套，也就是说，如果不再新增，那么存量也需要六七年时间才能消化掉。据他所知，今年还有大量商业地产入市，大约拿到预售证的有七八万套，这样一来商业地产的库存压力将更大。
商业属性有利有弊
“商业”属性犹如一把双刃剑，给商业地产带来了优势也带来了劣势，尤其是市民所熟悉的商住公寓，表现十分明显。“商住公寓最大的优势是在限购时代，不会影响换房再购房时的首套房贷款资格。”业内人士向记者介绍说，不同于住宅经常被调控，首付等会出现变动，商业地产相对受调控影响不大，而且在限购时代，商业地产被作为投资品也更具优势。
“当时不到50平方米的小户型公寓，总价也就40多万。精装修可以直接入住，我很喜欢。当时去看房，售楼处全是人。”市民丛先生告诉记者。的确，作为商业地产的可居住产品业态，商住公寓具有 “自住”和“投资”两重功能，它不仅拥有住宅无法比拟的不限购、不限贷等优势，而且对购房者而言，酒店式公寓大都面积较小，房屋总价较低。在2011年后，受限购政策的影响，全国商住公寓市场一片红火。
不过，目前岛城限购政策解除，同住宅相比，商住公寓整体市场遇冷，陷入“叫好不叫座”的尴尬局面。“商业”属性现在也放大了商住公寓的劣势。因为根据央行和银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，商业用房首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。虽然开发商推出了低首付，但商住公寓仍面临产权期短等问题。
算账算好费用及税费再出手自持：住起来成本高
记者了解到，商业性质公寓的水电和物业管理费均按商业标准收取。一般情况下，商业性质物业的物业管理费和水费收费均高于住宅类物业。记者查阅青岛市物价局的公示发现，在阶梯基数范围内，青岛居民用水电价格分别是2.50元/立方米和0.5469元/千瓦时，而商业用水电分别高达3.45元/立方米及0.9048元/千瓦时。不仅如此，商住公寓由于物业服务也并非像住宅那样简单，服务项目增多，物业费自然也高。“我们建议还是作为办公场所使用比较好。”在新都心一家商住公寓楼盘，在被问及水电收费标准时，销售人员表示，若将项目作为纯住宅居住，自然比不上普通住宅的生活方便。
如果是将商业地产出租，税费也不低。据了解，个人出租非住宅的物业，也应按规定缴纳营业税及附加、个人所得税、印花税、房产税等税收。个人出租非住宅的，月租赁金额小于5000元的，综合征收率为12%，房产税应纳税额=租金收入×12%;月租赁金额大于等于5000元的，综合征收率为18.65%或18.7%。青岛市区商铺的月租赁价格大多在5000元以上，税费很高。
投资：转让税费不低
对于投资或过渡型置业者而言，水电或物业管理费或许还是小钱，但不得不提醒的是，商住公寓在转让时会面临税费高企的情况。
青岛链家乔卫丽介绍说，商业地产在房屋用途上为非住宅，非住宅的房屋交易无论卖房人取得房屋产权超没超过两年，在办理房屋产权过户时都要按规定缴纳销售不动产营业税、土地增值税、所得税、印花税。她告诉记者，如果商住公寓办理房屋产权过户时，税费如下：契税按房屋交易额3%缴纳;销售不动产营业税按房屋交易差额5.62%缴纳;所得税按房屋交易差额20%缴纳。而房产税，如果按照公式来算，一般会占到房屋交易额的30%，因此一般是按照年租金公式，也就是年租金×12%×年数。此外还有登记费和手续费等小额费用。
业内人士提醒购房者，在买入商住公寓前，最好先把转让时的各种税费算一下，然后再考虑出手。
趋势：差异化或将成未来方向
虽然目前商业地产遇冷，但是记者发现一些专业理性的投资客开始从住宅转向商业地产，他们认为商业地产更具投资价值。比如写字楼，同等地段的办公物业销售价格大多与住宅价格倒挂，而租金却是住宅的两到三倍。“地铁沿线的商业地产将来最有投资价值。”有投资客表示，随着“地铁房”频繁出现，一种新的商业地产选址模式正在悄然兴起。他认为，将来地铁会给商业地产注入新的生命力，像新都心、李沧中心等多个地铁沿线，已经成为商业地产的聚集地。
面对商业地产“入冬”，开发商似乎只剩降价这一武器。在业内看来，如何实现产品差异化才是王道。目前许多房企都在产品上创新，不约而同地推出智慧社区，对此有业内人士表示，不可否认，注入互联网概念的智能社区将成为未来年轻人购房的首选。
此外，政府也开始为商业地产寻找新的出路。山东省政府办公厅日前印发了《山东省房地产业转型升级实施方案》，按照方案，对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解上学难、入托难问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。同时，各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。