昆明商业地产东西南北中“叫胡”生活牌

昆明是一个慢节奏的城市，生活也在这样的节奏中显得悠闲惬意。平日里，有些昆明人爱打麻将，爱喝茶，日子过得很逍遥。

如今，昆明的商业地产也打起了“麻将”，众多商业体分布在“东西南北中”，这些给力的“牌”，通常都是吃喝玩乐购一站式搞定，正在“叫胡”昆明的城市生活。

每一张“牌”，都有自己的位置和作用，它们发挥着不同的城市功能，给予我们的生活更多体验与享受。

城中心

商业消费具有独特性 “进城”演变生活方式

大家都说，今年的假期最多，日子最好过。刚刚用三天来庆祝中国抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年，不久又将迎来中秋节和国庆节。

放假的第一天，想必大家都窝在家里看阅兵吧？当然，还有一波人开始“进城”。走在南屏街上，人非常拥挤，大家都在这样的假日出来凑热闹。在顺城购物中心逛街的杨芸告诉记者，她平时周末一般都不会来南屏街，家附近也有购物中心，只有放好几天的节假日才会约着朋友“进城”来逛逛。

实际上，“进城” 是昆明人自我调侃的一种方式。这里的“城”指的是昆明以三市街为核心的市中心商业圈。记者通过对周边朋友的调查发现，大多数人以前到南屏街逛街的频率为一周一次以上，现在大多数是一两个月一次，主要原因在于昆明商业体开业增多，选择的空间变大，加上市中心停车不方便、人多、时间成本高等因素。

在平常周末里，到南屏街周边逛逛，可以发现，人没有以前拥挤了，更多的昆明人选择了区域性的商业消费，减少了逛城中心的次数。逃离城中心，空了城，昆明本地人的生活主场悄然改变。

然而，不可否认的是，核心商圈的人气依然旺盛。选择“进城”，是昆明人的一种生活方式，节假日的人气是最为明显的。在这个城市中心商圈里，有顺城购物中心、正义坊购物中心、昆明百货大楼、百大新天地、柏联广场等多个购物中心聚集，服装、化妆品等品牌也是最丰富的，特色蛋糕店、餐饮店等也百花齐放。

商业魅力在于长时间的商气积淀。坐落在南屏街的新昆明影城，是昆明最早的一批电影院。2009年，zara西南首店在顺城购物中心开业。而昆明首家星巴克咖啡店也是在顺城。今年，成都蜀九香、TEENIE WEENIE生活馆等多个品牌商家的云南首店也选择了南屏街顺城。

由此，我们可以发现，城中心的商业总有自己独特的魅力，无论是区位还是产品的丰富及独特性，昆明人并没有完全逃离，而是选择的空间更大了。

南市区

城市副中心商业显现商业体凝聚生活

城市中心的商业，打出“中”这样一张牌，发挥着不可替代的城市地位。商业地产的发展，让城市生活得到扩张和延伸。对于南市区来说，商业体的集中迸发，逐步显现出城市副中心的功能。

若是提到商业，或许南亚风情·第壹城是南市区“炼成”城市副中心的一个开始。早在前几年，放眼整个昆明的商业，能够拿得出来的就只有南亚风情·第壹城了。短短一两年的时间，南亚的人气越来越旺，是南市区消费的首选，成为了昆明商业运营的一个标杆之作。

自从去年以来，南市区的商业进一步爆发，昆明西山万达广场、红星爱琴海购物公园、公园1903、斗南·花花世界等商业体纷纷开业，成为昆明商业开业最多、体量最大的区域。这些商业体的背后都是地产界的“大咖”，商业重磅来袭，更加凝聚了南市区居民的生活。

“我的生活基本只围绕着南市区，工作圈、朋友圈全部都在这里。”住在滇池路上的赵晓晓说，南亚风情·第壹城、昆明西山万达广场、红星爱琴海购物公园、公园1903这些购物中心，每一家都有自己的特色，可逛可玩的地方太多了，南市区对于我来说，就是整个昆明。

具体来看，昆明西山万达广场的万达百货、大歌星KTV、玩具反斗城、华润万家等品牌商家齐聚，无论商家资源还是建筑外形，重新标记了城市地标。此外，爱琴海购物公园独具一格，世纪星真冰场、蚂蚁王国儿童天地、红星太平洋4D影城等商家，可以区别于其他购物中心，带来不一样的城市消费体验。在这个片区内，公园 1903开创了主题公园商业，水晶凯旋门、国际音乐厅、大型梦幻游乐场、云南首个国际一线品牌折扣店——金格奥特莱斯等。如此丰富多彩的商业，南市区的小伙伴们高兴坏了吧！

北市区

城中之城毅然崛起商圈力量得到释放

打好区域商业牌，活跃的是整个城市，更多受益的是城市居民。曾经，北市区被扣上“睡城”的帽子。如今，北辰财富中心、和谐世纪广场、嘉年华购物广场、欣都龙城、昆明广场购物中心、滨江·俊发广场等商业，让整个北市区沸腾起来，已然成为昆明的城中之城。

住在北辰小区的周静静，在欣都龙城上班，平常一般不会跳出北市区这个生活圈。她说，周末难得休息，在家附加活动一下就行了，况且北辰财富中心、欣都龙城都离家很近，购物、吃饭、看电影的，什么都有，不用折腾着非要去市中心。如果想要再多逛一下，去昆明广场就行了。

记者采访时发现，在欣都龙城的广场上，以“70、80 我们的匆匆那年”为主题的商业吸引了不少人。那个年代的课桌、玩具、暖水壶、电视等，勾起了儿时的回忆。通过消费，可以凭购物小票，到“小卖部”换取70、80时代的一些玩具。

北市区的高层小区数量多，并且非常集中，大量的人口基数为商业的发展奠定了基础。沿着北京路，地铁的快捷和便利，也为商圈的培养创造了有利的条件。在北市区，昆明广场购物中心、北辰财富中心、欣都龙城等商业都是地铁上盖，大大节约了时间成本和交通成本，北辰商圈、白云路商圈也更加成熟。

对于北市区来说，昆明广场购物中心的产品丰富度和消费环境的舒适度，是最具标杆性的。无印良品、优衣库、GAP等多家潮流品牌，同时还有概念书店猫的天空之城、全球权威化妆品零售品牌丝芙兰、川味火锅海底捞昆明首店等多家特色品牌店，走在区域消费的前沿，也走进了消费者的心里。

商业的丰富，为生活创造了极大的便利。这么多的商业体，足够有理由让北市区的居民停留在家门口消费。不得不说，商业在发展，居民的消费力量也在释放。

东市区

项目拉动商业发展生活配套有待提升

昆明南北的商业发展迅猛，城市改造也促使人们的生活品质得到提高。对于东市区来说，由于该片区专业市场的传统问题以及区域的局限性，商业发展的速度相对比较缓慢。

无可厚非的是，东市区在生态以及交通方面表现出一定的优势。白沙河片区拥有优质的自然资源，包括3000亩呼马山公园、1750亩白沙河生态公园、昙华寺公园、白沙河水库等。去年，昆明对城区快速路进行了优化，贵昆路快速路局部改线接东三环，在一定程度上改善了东市区的交通状况。

在这样的基础上，以休闲度假为主的洋房别墅开始崭露头角，如银海·白沙郡、万科·白沙润园等。去年底，在东白沙河片区的七彩云南·花之城正式开业，成为最具云南特色的花卉主题旅游综合体。

每一个项目的出现，都将拉动该片区居住价值、商业价值的提升，瀚林澜山、东骧神骏、朝九晚五等项目都有商业配套。其中，朝九晚五打造的福缇商业艺术广场，正在打造成昆明东中心首席一站式商业中心。在不久的将来，东市区这张牌也将会打出自己的商业特色，生活配套也会更加完善。

西市区

传统商圈升级改造片区生活焕然一新

每一个片区的商业，都有各自的发展优势。从西市区来看，随着城中村改造的推进，原有的红联商圈、马街商圈等这些传统的商圈得到升级改造，取而代之的是业态丰富、商业完备的城市综合体。

熙熙攘攘，散商小铺，占道经营，这或许是昔日大家对西市区的印象。整齐划一，高楼崛起，时尚潮流，这是如今的一番景象。传统商脉的传承和延续，不仅让城市面貌发生了翻天覆地的变化，也让这个片区的生活焕然一新。

从大型的商业项目来看，马街摩尔城占地5600亩，商业体量也非常大，涵盖了5公里长的峡谷步行街、五星级酒店、高端写字楼、12个节庆广场等，更有大型超市、潮流百货、国际影院、美食中心、国际生活馆等完备的娱乐生活配套。一座综合大城的崛起，也将带动马街片区生活的激情。

点亮西市区的商业体，还有人民西路片区的项目。人民路壹号广场、保利六合等项目处于红联商圈的核心地段，美食街、异国风情街区、国际影城、大型超市等商业，必将丰富西市区居民的城市生活。

如此巨大的商业阵容，西市区在传承历史商脉的基础上，必将再现昔日繁华。

空城心不空

城市中心地位不可撼动烙印昆明城市印象

昆明商业地产分布在“东西南北中”，每一张牌都打出了各自的特色。云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心周大研认为，对于城市中心商业来说，区域型商业的繁荣发展，并不完全是此消彼长的关系。从辐射的角度来看，体量越大的商业体，辐射的半径就越大。

“传统的消费习惯是不容易改变的��”在周大研看来，对于任何一个城市来说，城市中心是千百年来都不会改变的。那么，商业也是如此，三市街商圈就是昆明人心目中的城市商业中心。从结构上来讲，城市中心商业与区域型商业不尽相同。每一个区域的消费特点和商业业态，还是有一定的差异化，吸引的目标客户也不一样。从这个层面上来说，区域与区域之间的竞争是一种不完全的竞争，真正的竞争是同一片区商业的竞争。

总而言之，城市中心商业的地位不可取代。当对于一些特别高端的商品，或者对选址要求比平安高的产品，当然还是市中心比较有优势。

周末，或许昆明人不一定选择去市中心消费，去南屏街的频次也没有那么高了。但是，记者在前几天假期走访南屏街时发现，有不少拿着自拍杆、背着包包的游客出现在南屏街，还遇到有些人问路去找南屏街的美食小吃。

记者注意到，南屏街中间的美食小吃也正在扩大，包括炸洋芋、烧饵块等云南小吃，还涵盖了章鱼小丸子、肉夹馍等各地小吃。而南屏街上的地浮雕和旱喷泉，以及表现老昆明民俗民情的“遛鸟”“挑水”“照相”“卖吆喝”“跳海牌”等铜人像，成为了游客合影拍照的经典。

对于昆明人来说，或许周末“空了城”，但是烙印着云南历史的南屏街依然人气旺盛。城市中心商业的独有性，会一直吸引着昆明人。对于外地人来说，昆明的城市中心散发着浓浓的昆明味道，历史痕迹、美食小吃等，中心商业也成为游客的必经之地。

舍远求近

消费力向多中心扩散城市生活在家附近

对于城市中心，昆明人总会有太多不能割舍的消费习惯和感情。随着更多商业体的崛起，昆明人不再只是向市中心靠拢，消费力逐渐向各区域的商业扩散。

昆明赢阁商业地产顾问机构董事长马原坦言，昆明的商业体遍地开花，给生活带来的最核心的好处就是便利性，包括时间成本、交通成本、购物的丰富度。以往，我们只有周末才去逛购物中心，但现在就有购物中心开在家门口，中午休息或者下班就可以去逛。

从区域型购物中心到社区型商业，家门口的商业越来越成熟，生活也越来越多姿多彩。因此，消费由固定状态变成了不固定状态，随时随地都可以去逛。原本，我们从东西南北各个不同的方向，“跋涉”到市中心去消费，交通成本和时间成本比较高。在一定程度上，城市中心商业与区域型商业，在产品丰富度上的差别不是很大，购物、吃饭、娱乐、休闲都可以满足。

在节省时间成本、交通成本等众多利好因素上，“舍远求近”成为了人们消费的共同选择。

从另外一个角度来看，消费力向多中心扩散，让生活停留在家门口，更加促进了商圈对城市发展、居民生活便利性的增强。记者在白云路周边走访发现，自从昆明广场开业以来，金康园附近的金江路新开了很多美食小吃店，这样的临街商业与购物中心形成互补，也更加方便了居民的生活。

购物中心的开业运营，对区域商业的拉动非常明显，也带动了区域居住的活跃性。记者从58同城了解到，昆明广场周边的小区租赁非常火热，金实小区、金星小区等房源的租金近年来上涨了200-300元/月。交通的优势，商业配套的完善，也让片区生活变得热闹。

商业总是可以让城市更加繁荣，让生活更加精彩。昆明东南西北的商业，在城市的发展过程中，扮演着不同的角色，共同让昆明人生活得更惬意。

业内观点

城市中心商业龙头地位凸显

区域型商业提高消费频次

昆明赢阁商业地产顾问机构董事长马原：城市中心商业与区域型商业是有互动性的。一方面，区域型商业肯定会摊薄城市中心商业的消费，但是消费总量也会扩大。区域型商业的出现，让消费者的生活便利性得到加强，由于同质化产品也比较多，大家肯定会选择更加便利、交通及时间成本低的消费方式。

此外，所谓的互动，可以形成共同的繁荣。购物场所的增多，不同的区域有不同的产品结构，可选择的空间也更大，消费者的消费范围也更广。在这个过程中，城市中心商业产品的丰富度和独有性，也得到了更好的表达，中心商业的龙头地位依然凸显。

消费是一种体验。区域型购物中心的增多，可以增加消费者随机消费的频次。很多东西，只要亲身感受了，看到了，消费者才会去尝试。区域型商业的消费频次比城市中心商业的消费频次要高很多，从某种角度来说，这是一种消费的扩大。

从目前的情况来看，要做好商业，首先是选址，交通位置很关键。基于交通条件的便利，居住的成熟度，才能支撑商业的存活。如果要活得好，就要加强商业业态的丰富度和多样性，可以为消费者提供不同的体验和感受，吸引不同的消费层，扩大自己的消费群，增加消费的频次。当然，购物环境、运营管理等方面也是不容忽视的。

人口与消费能力是基础

加强专业程度是关键

云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心周大研：从最直观的感受来看，商业给我们带来了“吃喝玩乐游购娱”全方位的生活体验。现在，昆明的东西南北都有大型的城市综合体，使各个片区的居民生活更加便利，也减少了出行的成本。很多生活的需求得到满足，比如购物、吃饭、看电影等，不必非要去市中心才能体验，区域型商业体或者社区商业可以一步到位。

商业体要做得出彩，首先要考察好两个基本要素，一是人口要素，二是消费能力要素。因而，商业体的区位非常重要，项目周边居住人口要达到一定的数量，并且还要看消费人群的质量，也就是消费的能力，这就决定了商业体是否能够存活的基础。

此外，商业体的专业程度也非常重要。从建筑设计、业态规划、招商能力、运营管理能力等，这是多因素全方位的影响。提高商业的专业程度，把握好对目标客户的准确定位，并满足客户的需求，让消费者有更多更好的体验，商业才能产生永久的消费动力。