房托基金领汇首度向内地商场进军

11月11日，早前成功“染蓝”的房托基金领汇(0823)乘胜追击，首度向内地商场进军。领汇公布，其管理人领汇管理与内房龙头万科签订无约束力意向书，洽购万科旗下位于深圳的龙岗万科商场八成权益，包括若干临街商铺及停车位。有市场人士认为，以该区价格水平计，该商场总值逾20亿元人民币，但内地经营商场不易，预计到3至4年后才有合理回报。

  该商场于去年12月开幕，位于龙岗中心城区，毗邻“三馆一城”(科技馆、青少年宫、公共艺术馆、龙岗书城)及香港中文大学(深圳)分校，亦邻近地铁3号线吉祥站；连购物商场、街铺及泊车位计，总楼面面积逾100万平方呎，商户包括精品超级市场、零售品牌、戏院及溜冰场等。目前该区人口逾200万。

  商场估值逾20亿人民币

  领汇表示，集团拟先粞塾诠愣省及珠江三角洲的合适投资机会，尤其城市的中档零售市场。深圳中原二级市场董事总经理玉家雄表示，龙岗区属深圳区内的卫星城市，是次洽购的龙岗万科广场，是区内近年做得较好的两个商场之一，又称目前商场租户组合中以餐饮比例较高，但一线品牌比例较低，预料是次收购成功后，领汇可引入在香港营运商场的经验。他又提到，目前区内楼上铺每平方米介乎2万至3万元(人民币。下同)水平，地铺更可达6万至7万元水平。以此保守估计，该商场折合总值逾20亿元。

  不过，亦有投行分析员看淡领汇“杀入”内地，认为内地商场面临电子商贸激烈竞争，即使是商场专家华润置地(1109)，也非每个商场都经营得宜，又称领汇经验只限于将香港低档商场翻新及提高档次，搬到内地却未必适用。他又认为，买入内地商场的回本期颇长，以目前资金成本，投资回报应达6厘才值得考虑，但即使是恒隆(0101)在内地自建商场，开业首年收益率对成本(yield on cost)亦仅录得单位数，即龙岗万科商场，要每年收租过亿元才化算。因此估计领汇最快要待第二份租约开始，亦即3至4年后，才有望录得较合理回报。