投资商业地产选对了一定会增值

新常态下房地产行业走向如何？有哪些置业“洼地”？对普通市民来说，现在还能不能买房？

10月25日下午，在“2014华山论剑中国西部房地产高峰论坛”上，著名经济学家马光远、西安邮电大学经管院院长张鸿、西安经纪人协会会长邵涛、中信银行西安分行投资银行部总经理陈新就房地产业未来的走向、房地产的投资空间和地产企业如何变革“转身”发表看法。

闭着眼赚钱的时代结束了

“买卖关系已经发生逆转，以前住房投资叫大众投资，以后可能会进入一个专业化的投资。”马光远表示，住房作为最好投资的阶段已经过去，闭着眼睛赚钱的时代已经结束。这意味着未来的收益走势一定是分化的。以前买房子有钱就可以，有钱就可以赚钱，现在需要一点“智商”，需要去判断值不值，去判断房子多不多，判断房子未来会怎么样。如果实在看不准，不投资就是最好的投资。

邵涛则表示，低谷时期买房子不妨问问自己为什么要买房，是自住还是投资。经济新常态下，买房要理性，要认真分析各种因素。

流动人口等因素决定房价走向

“去年四季度买房子的人，到今天为止是亏的，这可能是中国房地产市场化以来，除了2008年那个特殊阶段，第一次出现年度购房投资亏损的情况。”马光远介绍说，个人资产价值比较高，可以直接投资房产，但是未来一定是专业投资，现在购房子已经不是无风险的投资了。对此，邵涛表示，随着经济的增长，今后房子的趋势肯定是慢慢回升的一个过程。所以购房的时候，要明确目的。

张鸿则认为，房子能不能买，应从总体宏观认识、国家、市场和整个群体看，看它有没有一个常态的发展。而在常态当中，应该看结构，看区域；如果是投资的话，按照区域来讲，首先分一线、二线、三线，假如要投资北京、上海、广州等大城市，要看它的人流、经济和发展规模。这些地方的楼市还有发展的空间。如果在比较小的区域里，就要看这个区域里面和产业的结合，以及产业可持续性和人流量。比如，西安房价为什么比较理性？一方面是常住人口，另外就是自身的产业优势、流动人口和本地的收入，综合起来决定了房价的走向。

写字楼仍是价格“洼地”

写字楼投资到底靠谱不靠谱？收益有多少？

对于这一问题，马光远表示：“总体而言，中国的商业地产产能严重过剩。比如说，大家都做城市综合体，有的城市综合体肯定可以买，有的肯定不能买。目前为止，我国真正做商业地产成功的，我认为没有超过10家。也就是说，如果你要投商业地产的话，先看看它的排名。我建议看5家就可以了，这5家我认为是可以投资的，肯定有地价，有的地价很高，整个投资价值就降低了。如果要投商业地产的话，虽然很难、可选性也更少，但是需要看看它的排名，选对了一定会增值。”

邵涛介绍说，西安的写字楼起步相对全国来说比较晚，但是给西安一定的政策以后，写字楼盖了很多。但还有一个最关键的问题，它受区域的影响及经济发展的限制，总体来说现在过剩。而且西安写字楼的价格和它产品本身也不完全相符，可以说，目前价格确实偏低。

对于未来西安的写字楼如何更好地发展，陈新表示，未来写字楼在产业聚集区里面会有更多的机会，如果这方面信息更加专业，可以找出一些差异化的机会，引领写字楼的发展。