北京CBD东扩 商业地产租金将保持高位

好地段、公园、地标性建筑三者合一,将会体现出区域商业项目的强大竞争力,而北京CBD区域就能满足这些要求。随着北京CBD东扩进程的不断发展,该区域的商业地产无疑最为受益。

CBD东扩概念于2008年由北京CBD管委会提出,东扩之后的CBD范围是从朝阳区东大桥路至西大望路,朝阳北路至通惠河北路。

在采访中,许多业内人士一致认为,在近六年时间里,随着北京CBD东扩,CBD核心区域里的写字楼仍然是北京最有价值的写字楼,无论是出租率还是租金在未来的五年内仍然保持在高位,随着CBD区域的扩大,写字楼数量的增加,并没有稀释该区域的价值。

但是在其发展过程中,规划缺乏人性化、拆迁难等问题也频频爆出。“北京的CBD从严格意义上说,距离国际性还有很长的一段路要走。”世邦魏理仕策略顾问部华北区资深董事王淳在接受中国商报记者采访时说。

供应短缺致写字楼租金走高

在北京国贸中心与华贸区域内,许多写字楼矗立其中,而在豪华大气的写字楼中间也夹杂着许多破旧的小区。

记者在北京朝阳区红庙北里社区了解到,在CBD东扩之前,这里的房价维持在每平方米1.2万元左右的水平,可是此后行情一路看涨,现在二手房的价格在每平方米3.6万元以上,这样的价格对应的房屋却是上世纪50年代末建设的。

如今,在房地产发展的黄金年代,在房价飙升的同时,写字楼租金也水涨船高。业内专家普遍认为,满足了交通便利、配套完善、资源稀缺等优势,北京CBD板块的商业价值在未来还会凸显出来。

根据统计报告显示,在第三季度北京甲级写字楼平均空置率环比下降0.14个百分点,至3.5%。新入市项目较好的预租状况,将甲级写字楼市场的净吸纳量拉升至9.42万平方米,环比显著上涨79.55%。今年前三个季度累计吸纳量达14.67万平方米,与去年同期相比下降了6.34%。

由于新入市项目体量较小,而且预租状况表现良好,同时存量项目可租赁空间持续去化上涨,因此北京的写字楼出租率保持高位运行。

与此前不同的是,近年来内资企业在北京写字楼租赁市场中依旧扮演着更为重要的作用。前三季度,北京甲级写字楼市场约68.1%的租赁活动由内资企业完成。

“在过去的两年里,由于地块有限,CBD板块内入市的项目特别少。”王淳分析指出,该区域内的租赁面积一直呈现出紧张的趋势,而且没有供应量巨大的写字楼入市;因此,王淳持续看涨写字楼的租金。

据了解,王淳指出的中服地块紧邻东三环国贸桥,与国贸、银泰等区域相互呼应,交通和地理位置十分优越,是业内期待的一个商业项目。业内的普遍观点认为,中服板块的入市无疑会再次拉动整个CBD商业项目的售价以及租金。

据悉,根据戴德梁行的数据显示,在第三季度部分项目成交租金有所上涨,使得该商圈平均租金环比上涨2.25%,达每月每平方米393.3元(64美元),与去年同期相比涨幅为3.18%。

每平方米393元是什么概念呢?将北京CBD商圈与北京另一处热门地点中关村商圈相比较,中关村商圈的出租率在第三季度达到85%,租金环比上涨1.96%,每平方米达到了309.62元(50.31美元)。而CBD商圈的租金高于中关村商圈每平方米90余元,这个价格无疑成为了北京之最。

很多人会有疑问,随着大量商业写字楼的入市,会不会冲淡了租金的价格甚至是出租率?从以上的数据和事实分析,不难发现在未来的五年内,北京CBD的写字楼仍然是金字招牌,是保价保值的置业首选。以中关村商圈甲级写字楼市场为例,自2007年以来连续七年断供,第三季度迎来新供应,位于中关村核心区的互联网金融中心的入市,带来5.1万平方米的可租赁空间,但由于该项目预租情况良好,截至三季度末的出租率已达85%以上,该商圈平均租金环比上涨1.96%。

CBD东扩面临问题不少

从城市发展的角度看,如何让CBD更具人性化是值得探讨的问题。

北京京商流通战略研究院院长赖阳认为,从目前的情况看,在北京CBD的发展过程中已经暴露了若干问题,特别是现在北京CBD的商务基本功能暂时未达到国际水准的要求。

“首先是CBD商业服务的基础功能。”赖阳表示,“早期的北京CBD自然发展而来,规划在其中的作用有限。当时开发商在设计商务中心的时候,没有满足商业服务上的功能。最直观的感受是餐饮业的缺少与写字楼体量大之间的不匹配。”

在赖阳的调查中,餐饮的供给面积非常小,与写字楼的数量不成正比。而除了餐饮被“吐槽”之外,交通问题也影响了整个CBD区域的形象。“由于每个综合体在独立开发的阶段,没有具体的规划指导,导致建筑标准、建筑规范以及其他方面存在各自为营的现象。现在看到的情况就是,无论地上还是地下均没有把整个CBD区域串联起来。”

除了餐饮和交通问题之外,赖阳认为从零售商业的角度探查CBD问题会发现,能提供给品牌商的展示空间仍不足。

“品牌企业需要足够的展示面积,但是现在,即使是CBD最大的商业综合体新光天地所提供的展示面积也非常有限。”赖阳认为,国际一线品牌需要的是独立设置的一栋门店,根据品牌的特点设计门店,这也与国际化CBD基本上配套。

从长远角度看,伴随北京CBD东扩产生的不仅仅是房价的上涨以及写字楼租金的上升,更应该囊括优质的商业服务平台。以可持续发展为目的,吸引更多优质产业和企业的进驻。

　　
    （来自同花顺)