禅桂商圈竞争白热化引发商业地产大变招

今年8月,南海万达广场的开业成为全城热点话题至今未断;国庆期间南海万科广场的启幕亦令全城沸腾,开业首日,客流量便达20.9万人次。一时间,桂澜路上“两万”争霸风头无两。未来桂澜路上还将有中海环宇城加入争夺战,再加上今年已有南海怡丰城、鹏瑞利广场、佛山铂顿城商场亮相,商业竞争可谓十分惨烈。

根据广东省房协出炉的《2014广东房地产蓝皮书》显示,佛山目前拟建在建的城市综合体已超过40个,体量之大数量之多前所未有,近一年商业地产开发火热程度甚至赶超广深。业内人士担忧,如此庞大的商业体量,将产生过度竞争,商业地产的前景堪忧。于是,有房企探索了新模式,走出了商业地产的新路子。

新快报记者胡珊霞

“两万”搅热禅桂商圈

在桂城传统商圈,几乎附近的商场都在沉寂,而桂澜路沿线商业却在“异军突起”,云集了万达、中海、万科、宜家、天河城、招商等多个品牌开发商扎堆进入。记者走访发现,桂澜路除了已经投入使用的城市广场、家天下、百花时代广场、顺联奥特莱斯和南海新天地之外,目前在建的还有地铁金融城和中海环宇城等综合体项目,可谓黄金“十里商贸长廊”。而最近国庆开业的南海万科广场,以及几个月前已经开业的南海万达广场尤其聚集了全城目光。

据了解, 南海万科广场作为万科在佛山的首个购物广场项目,总建面积约10万平方米。从项目结构封顶到开业,仅用了短短163天的时间,而业内普遍筹备期却要三四百天,此举被业内称为“奇迹”。目前场内品牌共200余家,涵盖了各类业态,其中餐饮品牌近70家,精品服装品牌60余家,还有超市、影院、各类儿童业态。“餐饮多、位置好、标杆品牌云集、群众基础好、包括二十个楼盘业主支持是开业火爆的主要原因。”南海万科广场商业相关负责人透露,“本地人气品牌、本地人喜欢的连锁品牌,是万科广场招商的重点和调整的方向。”

国庆期间,万达广场人气不减,举办广佛国际饮食文化啤酒节,每天吸引广佛客流过万人次。万达百货更有多重优惠,秋季新品1换2;国庆限时抢黄金,每克最高减70元,万达影城10元看大片;百佳国庆低价风暴……各种优惠吸引市民纷至沓来。佛山万达广场有限公司副总经理崔金兆接受媒体采访时称,佛山一直存在高端消费外流的情况,这是因为佛山的商业做得不够好,优质商业不多,留不住高端消费者。各项目不会面对面竞争,而是通过差异化实现自己的生存空间。引入的商家也会不断地变化,令差异性呈现出来,不仅可以留住本土消费,还能反吸广州客。

群雄争霸街坊受益

随着新的商业综合体如雨后春笋般涌现,佛山未来的商业竞争日趋激烈。记者去年12月从戴德梁行广州公司在佛山保利洲际酒店举行的佛山房地产市场分析发布会上获悉,佛山在建或将建的城市综合体目超过了40个,其中包括王府井购物中心、越秀星汇云锦、佛山万科广场、创鸿广场、佛山万达广场、绿地季华路项目、岭南天地购物中心、苏宁广场、普君新城等。

据了解,禅城区的季华路,作为禅城大力打造的总部第一街,在未来几年将拥有超过10个购物中心。包括现有的东建世纪广场、顺联国际、印象城、佛山铂顿城,以及在建的佛山万科广场、恒福国际商业中心、九鼎国际城商业中心、王府井等项目。

而在桂城,已经建成营业中的大型商业项目有南海广场、南海城市广场、保利水城、百花时代广场、顺联奥特莱斯和佳盛国际广场,加上在建的越秀广场、创鸿广场、地铁金融城、宜家等,桂城未来较大规模的商业广场,至少超过10个以上。据南海区房地产业协会负责人介绍,今年南海区房地产业的固定资产投入进度加快,包括南海万达广场、万科广场、鹏瑞利广场、怡丰城等一大批大型综合体项目均已如期建成投入使用,南海的综合城市配套越来越完善。

在佛山商圈林立混战的情况下,谁会是赢家?领先丰地产咨询公司总经理助理李华宇认为,过去佛山的商业中心为传统的本土开发商打造,万达广场、万科广场带来了外来的专业的商业运营,拉升了佛山消费档次,拉近了与大城市的距离。未来还有更多的商业争霸,这对消费者是好事。例如桂澜路“十里商贸长廊”上,虽然聚集了10多个商业mall,但业态各不相同,消费者可以选择不同的服务。百货和娱乐可以去南海万达广场,去吃饭可以去餐饮业态丰富的南海万科广场,买家具可以去宜家,购买名品折扣服装可以去奥特莱斯等。

持续运营比差异化重要

佛山商业地产扎堆出现难掩隐忧。戴德梁行广州公司商业地产服务部主管及高级助理董事伍林坦言,佛山已经运营的商业项目,普遍存在租金上涨疲软、空置率比率增多、商业项目的档次走低等现象。其中传统购物中心在积极调整业态,往多元化方向发展,并有意识地调整租金。未来要考察的是地产商的运营经验,真正输赢还是看运营的能力。

佛山市房地产业协会副会长骆仪克指出,佛山商业或出现过剩,同质化现象严重,这是商业地产亟需面对的问题。骆仪克表示,在应对电商冲击方面,佛山一些商业体纷纷谋求转向,如零售业面积不断减少,娱乐餐饮业面积不断增加。在商场业态比例方面,以前5(零售业) 3(娱乐休闲) 2(餐饮)的黄金分割需要重新调整。

而在李华宇看来,要从商业“血风腥雨”的争夺战中脱颖而出,走差异化路线只是起跑的第一步,更加关键的是持续的经营能力。“谁能持续地为商场增加人气比走差异化路线更为重要。这就需要不断地多做活动吸引消费者。”此外,相比社区型商业只针对社区居民,面向全市乃至广佛等外来消费者的商场,更能养活商场内商家。

南海万科广场商业相关负责人告诉新快报记者,万科重视后期运营管理,开业只是一个开始,后续的经营才是最重要的。现在的趋势是先把整体佛山消费产品的档次升级,然后不能经营好的商场自然会被淘汰。