许大金：“急功近利”的商业地产需要耐心

今年以来，楼市遇冷，市场进入新一轮调整期。纵观历次调整中，住宅地产受到的冲击尤甚，而相对独立的商业地产，因受调控政策影响相对较小，再加上其特有的高资产增值率，近些年渐获开发企业青睐。10年起，商业地产逐渐迎来高速增长，几乎所有的大型房企都在大规模提高商业地产在战略布局中的比例。
    然而，随着短时间内供应量急剧增加，商业地产也出现部分项目经营情况不佳、同质化竞争严重及区域泡沫风险增大等诸多问题。
    对此，盈石（上海）资产管理有限公司总裁许大金在接受新华网记者专访时表示，这种现象跟中国城市化进程密切相关，这是一个客观的现实。城市化进程中，城市被不断放大，人口加速聚集，商业供应量增大，这都不可避免。不过他认为，整个商业地产从长远来看，很多现在的问题随着时间的推移会慢慢减弱。
    许大金说，跟港资开发的商业项目相比较，除资本及历史原因外，国内不少地方并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而且一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，使得部分商业项目经营颇为困难。
    而他从自身在一线城市多年的操盘经验出发，特别以港资开发商为例指出，目前国内很多商业项目的困境更多的可能是商业心态太急躁所致。
    “中国的商业地产的问题就是耐心的问题，由于香港地产商在长久的商业地产的操作过程中形成了很多的自己的一些流派，包括现在知名的一些项目出来以后，基本都是被香港的几家主流的商业地产商所持有。这样的情况下，他们在操作一个项目的时候，他们不是说急功近利的，讲求短期的现金流回现。对于一个项目开始的时候，港资开发企业的养商期很长，并且很有耐心和信心，对于我们来说，他们这种商业心态也是需要学习的。”
    许大金表示，在整个商业地产的长远的一条线来看，随着中国城市化的成熟，一些问题是可以被避免和消化的，只是一些在定位规划方面存在着巨大的偏差的项目，未来可能遭受市场的淘汰。
    作为中国内地商业地产的先行者或是试验田，上海一直走在整个行业的前列，资本市场对上海的商用物业也特别感兴趣。国内一些比较特殊的商业形态也都是在上海培育并走向全国的。然而上海在商业演进方面，许大金也表示上海存在自己的问题。
    “最近大家也发现，比如说淮海路，现在出现了一个关店潮，很多街铺、街店在关店，这个是需要我们在关注的一个问题。未来商业在这么大的供应量之下，如何实现单体的突围和与所在区域充分的融合值得考虑。”
    有鉴于此，他认为上海的商业项目在进一步适应市场变化，营运模式调整及资本运作方面还没有形成一套完整的理论体系，今后这一块还需要探索。