商业地产的灵魂在于业态定位

商业地产，顾名思义是作为商业用途的地产 ，也可称为地产商业。之所以称为地产商业，从概念上主要是用来区别住宅地产或工业地产。
    商业地产同住宅地产的重大或本质区别：一是地段好不好是住宅地产的根本。如果住宅地了产所处的区位优越，交通、环境、购物、医疗、教育等条件都好，那一定会成功。而商业地产则不同，它不是地段，而是业态定位。或者说，业态定位是商业地产成功的根本或唯一的要素。二是在经营过程中，住宅地产主要矛盾是价格问题，条件好的卖价高，条件尚可卖中价，条件不好的卖价低。无论条件多差，只要价格合适，也可以卖出去，不会砸在手里。而商业地产则不然，如果业态不对路，价格再优惠也租不出去。所以说业态定位决定商业地产的生命。三是从开发建设上，住宅地产，过去有过先售后建，边售边建设。时到如今，大多数城市一般都是建成再售。而商业地产则不同，必须先招商，再建设。如果不招商就建设，绝大多数会以失败而告终。历史上教训是非常多的。从上述三点，可以十分清楚地看出，商业地产的灵魂，生命在于选择业态定位。
    商业地产要做到科学的业态定位，是一个非常复杂的问题。需要考虑到诸多因素，比如：城市的性质、城市的发展方向、城市的发展规模、城市的产业结构、城市的资源、城市的消费能力、城市工业的消费习惯、城市的文化、城市人口分布等等问题。哪一项调查不深入，都要可能给商业地产带来经营风险。所以说商业地产比住宅地产更难做，需要更多的智慧。
    经过十几年、几十年的建设，大多数城市住宅地产有了长足进步，初步满足了城市居民居住或改善居住条件的需求。但商业地产的差距就比较大。如果说，过去十年是住宅地产的天下，那么未来十年则是商业地产的天下。就石家庄而言，商业地产的发展潜力非常大。虽然，近几十年石家庄有一大批商业地产项目投入运营或正在建设中，比如：塔坛国际、世界湾、苏宁生活广场、广安街等项目，但仍不能满足石家庄城市发展的需要。商业地产在石家庄仍有足够的发展空间。主要原因有五个：第一，城市规模不断扩大，要建500万人口大城市。第二，地铁建设，拓展了商业地产的发展空间。第三，特定街区还处在起步阶段，发展潜力巨大。第四，专业市场不断扩容，为商业地产提供了基础。第五，石家庄传统商业非常成熟，加之在工业兴市的战略指引下，为工业服务的商业项目需求量非常大。这些优越条件，为石家庄商业地产开辟了一层蓝天。但真正开发建设起来，困难还非常多，需要我们认真思考，规划，不要盲从。当前特别需要提出来的是，一定要把工作的着力点放在先招商、后建设；先定位、再拿地；先融资、再投资；先策划，再规划上来。