重庆主城写字楼 区域供给严重失衡

投资一定要看单梯服务面积、车位、地段、公共空间等硬指标
    现状 供应量北区偏高南区偏低
    早在7月，著名机构戴德梁行便发布统计数据，今年第二季度，重庆甲级写字楼市场整体空置率达到41.46%。支撑这份高空置率数据的区域，主要集中在江北、渝北两大区域。与之相反的是，三峡广场、杨家坪、龙洲湾等区域的写字楼需求因供应量的相对较少，导致这些区域大量办公场地集中于公寓、住宅等场地。
    以巴南区为例，巴南区注册企业3000余家，但真正使用写字楼办公的企业却只占非常少的数量。除部分中小企业没打算到写字楼办公外，还有相当一部分机构，如金融证券、保险、大型教育培训等行业难以找到合适的写字楼。据了解，正是这种现象，巴南龙洲湾的为数不多的如城南未来、都汇里等写字楼项目，几乎开盘便被一抢而空。紧缺的写字楼资源，让龙洲湾板块在整个重庆写字楼供应量居高不下的行情下特别显眼。
    一边是1000余万平方米的潜在供应量，一边难以寻找合适的写字楼，大量机构被迫在住宅、老旧办公楼、临街商铺等处办公……8月中旬以来，重庆晨报记者针对重庆主城区写字楼供应调查发现，重庆写字楼供应结构严重失衡：北区写字楼供应严重偏多，但南区、西区部分区域写字楼却呈现供不应求的格局。
    建议 投资写字楼要看四大硬指标
    那么对于各区域写字楼供应严重失衡的格局，投资者应该注意哪些才能规避风险？获得稳妥的租金收益？对此，重庆晨报记者走访了多名业界资深人士。
    指标一：地段
    万达重庆副总经理邓孝华表示，地段的核心价值是该地段所拥有的城市资源，如交通资源、道路资源、区域经济结构、国际资源、旅游景观资源等的结构与强度。在写字楼的开发与经营中，实现地段价值的最大化，也就是整合、优化与利用好与商务办公紧密相关的城市资源，产品价值才能与地段价值相匹配，产品也才能发挥持续的效能。
    因此，邓孝华建议，选择写字楼，尽可能要在商圈或紧邻商圈的地段。但如果一个商圈写字楼供应量猛增，就应该小心其市场的容纳能力。
    指标二：单梯服务面积
    按正常的办公舒适度来看，一栋写字楼的电梯数量与总面积是相对应的，正常情况下单梯服务面积维持在4500平方米左右最合适。以重庆目前做得较好的写字楼为例，大都会商厦共12部电梯，其单梯服务面积约为4275平方米；观音桥世纪英皇配置13部电梯，单梯服务面积约为4735平方米；巴南万达广场写字楼单梯服务面积约为4600平方米。
    邓孝华认为，从这一参考指标上选写字楼，将是比较合理的，这也是大都会商厦与其他解放碑的写字楼相比，这么多年其租金水平能一直稳居头把交椅的重要原因。
    指标三：车位
    佳宇副总裁陈正斌认为，选择好的写字楼，一定要留意是否有足够多的车位。无论是解放碑还是观音桥，只要是车位较充分的写字楼，其租金水平都比较高。以解放碑英利IFC为例，该写字楼不仅有20部电梯，同时还有638个车位。因为这一系列良好的指标，让英利IFC短短一两年时间，便将其月租金水平提高到150—170元/平方米。
    指标四：公共空间
    邓孝华表示，写字楼的公共空间往往也决定着其写字楼的投资价值是否更长远。有很多写字楼过道空间仅1.5米，这种公共空间给人将是非常拥挤的状态，不太适合投资。正常情况下，过道空间至少要保持在2.2米以上。
    除上述4大指标外，专家们认为，事实上须注意的指标还有很多，如写字楼的空调配置；如系统整合配置，如电力系统、照明系统、空调系统等，以及优质的物业管