恒隆地产陈启宗：商业地产的机会在二三线城市
这两年，恒隆地产[-1.35%]的商业地产人才一直是各家猎头公司最感兴趣的“猎物”。只要有恒隆的员工加盟，大部分公司都会许以高薪优差，绝大部分商业地产商也以能聘请恒隆地产前员工担任商场运营的高管为荣。
然而，当不少业界人士认为其他开发商的挖角让恒隆失去了重要骨干之时，恒隆地产董事长陈启宗却语出惊人：离开的大部分是被恒隆淘汰的,因为他们跟不上恒隆发展的脚步。
对于商业地产的发展，陈启宗对《每日经济新闻》记者表示，“我们既要求地点好，体积也要足够大，但现在在一线城市比较难找，二三线城市有机会。”
离开的高管跟不上恒隆的节奏/
这是《每日经济新闻》记者在由观点地产新媒体主办、本报联合主办的2014博鳌房地产论坛上对陈启宗的第二次专访。5年前也是在同一个论坛上，他对《每日经济新闻》记者自豪地表示，香港上市的地产商做商业地产的回报率没有一家比得上恒隆。恒隆地产没有高科技，但有一支经验丰富的团队。彼时，恒隆上海项目年回报水平已经能达到总成本的40%，而且年租金增幅多年维持在两位数的水平。
当时，陈启宗和他的恒隆地产在上海奢侈品市场几乎没有竞争对手。唯一对恒隆广场业务有所冲击的，是去境外旅游的血拼团，不过对于那些常年需要购买奢侈品的大客户来说，境外购买只能满足极小部分的需求。
然而，这样的优势并没有持续多久。随后几年，上海迎来了购物中心开发的热潮，大批核心区域的优质购物中心陆续入市，电商也乘机推出了海外代购、跨境通乃至直接引入奢侈品品牌进行销售。恒隆广场一度成为上海市委书记韩正所称的“试衣间”。
恒隆地产也在上海以外的沈阳、无锡等地开出多家新商场，使恒隆在内地的商场拥有量达到10家。但与此同时，一方面是消费市场环境不断变化，一方面是恒隆地产近几年内快速扩张，让很多老员工一时间无法适应市场的新变化而被迫离开恒隆。
随着二线城市多个项目以“每年新建一个帝国大厦”的速度铺开，又同时面临各种波折，如今的陈启宗坦承，公司确实发展得太快，团队有时跟不上节奏，很多离开恒隆的高管，其实是因为表现不尽如人意被劝退的。
北上内地如履薄冰/
陈启宗是不折不扣的“富二代”，他的父亲陈曾熙一手创立恒隆，陈家上世纪六、七十年代在香港做“地铁上盖”商业物业大获成功，陈启宗却在外面摸爬滚打到四十多岁才真正接班。
上世纪九十年代初，房产商陈启宗和罗康瑞“北上”，成为最早进军内地的房产商。
当香港高度成熟的商业模式遇上饥渴蒙昧的内地市场，立刻发生美妙的化学反应。罗康瑞的新天地和陈启宗的恒隆广场先后一战成名，惊艳上海滩，以至于不少内地人至今都把他们视为香港最好的房地产商。
如今面对记者，65岁的陈启宗谈得更多的还是艰辛。他说，恒隆刚开张的头四、五年是很艰难的，熬到后面才出现好光景，不能“因为今天的风光忘记了昨天的眼泪”。一直以来，他在内地的经营如履薄冰，似乎时刻都在为危机做准备。他只在市场最冷清的时候出手买地，认为任何一块地只要拿出来竞拍，就一定“贵了”，他甚至不向银行贷款。
另外，尽管香港一些地产商对卸任政府高官趋之若鹜，但从在香港开始，陈启宗就定下绝不聘请卸任政府高官的决心，这在开发商中委实罕见。
这种自省、克己的心态如影随形，融入日常。陈启宗的儿子在上海的一家会计师事务所上班，过着最普通的写字楼白领生活，骑个自行车都被老爸开玩笑说“奢侈”。儿子小的时候，陈启宗带他到印度富商家作客，回家的路上，这个屡次登上富豪榜的人跟儿子不停念叨的却是：“我们家好穷哦”。他的商场网罗了全世界最好的奢侈品牌，他自己穿着的却是简单的大众品牌。
事实上，正是因为克己，才令恒隆地产有机会逃过商业地产的发展陷阱。目前内地的商业地产发展形势严峻，正如陈启宗所言，很多商场大面积空置，供应远远超出需求。他很早就发现了这一问题，并在博鳌论坛上屡次疾呼,要小心商业地产的泡沫。
而当上海的外滩、淮海路、南京西路也开始出现商铺空置时，人们不得不佩服他的远见。
如果恒隆没有高瞻远瞩的眼光，在商业地产领域坚持不以高负债、高杠杆快速增长，眼下的恒隆地产也许早就陷入危机之中。
“不公平”是市场规律/
恒隆广场和港汇恒隆广场2014年上半年销售额同比下滑了2%，然而出人意料的是，恒隆的租金收入上却涨了12%，预计2014年全年将达到70亿港元。
在销售额下滑的情况下，恒隆还涨了租金，租户能接受吗？
对此，陈启宗没有正面回答。他只举例说，他的4个最大的客户都是顶级奢侈品牌，最近纷纷要求扩大经营面积。其中两家要求在恒隆广场的面积扩大一倍，有的甚至想跨整整五层楼，要求最低的一家也希望扩大57%。
对于奢侈品业内都知道，商场与品牌打交道是“势利眼的游戏”。大品牌不仅挑最好的位置，还可以要求商场扫除调性不合的邻居，甚至可以从商场拿到一笔高达数千万的装修补贴费。而二三线品牌则要经受严苛的考核，被挤到逼仄的铺面，缴纳高额的店租，随时有被淘汰的危险。
在陈启宗看来，这些“不公平”是无可厚非的市场规律。他眼中的自己，就是一个身高太矮，智慧和相貌都赶不上弟弟的“小品牌”，出来闯荡就应该忍受这些先天的“不公平”，拼命上进。
前一阵子，陈启宗用一周时间跑了4个城市的25家商场，在北方一家三星级的商场里，他偶然注意到一个奢侈品牌，敏锐地觉察到，这家排位靠前的奢侈品牌出现在这个“设计烂得一塌糊涂的商场”里，一定是冲着几千万的装修补贴去的。他马上开会，派人去调查，果然发现这个品牌内部出了一些问题。
“他下一期找我续租约的时候，我就不会那么热衷了。”陈启宗对记者说。他的逻辑是，市况不好时强者更强，输者越输，奢侈品牌会关掉那些生意不好的店，同时应该在生意好的店加大投入。此外，他表示并不担心电子商务的冲击，认为即使进场品牌从原来的1000家店减少到200家店，恒隆一定是在被保留之列。
2013年，新鸿基掷出218亿元独吞上海徐家汇[1.15% 资金 研报]地王。这一地块，与陈启宗的港汇恒隆广场相距不过数百米。对新鸿基未来的徐家汇项目，港汇恒隆“怕不怕”？陈启宗稍作沉吟，说：“新鸿基拿这一块地花的钱，比我过去二十年拿地所有钱的总和还要多得多。”他表示，新鸿基确实是商业地产的专家，但随即话里有话地告诉记者，这一块地过去十几年直接或绕弯子找到他许多次，希望他接手，他都没有动心。他说：“买不起嘛”，然后又补充说，这块地历史上可够曲折的。
看好奢侈品消费/
在二线城市，陈启宗似乎就少了些在上海的底气。济南恒隆的出租率只有85%，沈阳两家恒隆刚过90%，其中一家的客流曾经跌到一天1.3万人次的惨淡境地。
陈启宗承认，在沈阳存在商场早期定位不准的问题，对于客流的不理想，他解释说“道路施工”，并表示现在已经增加到每天2.6万人次；而昆明恒隆的入市缓慢是因为他在前期的精耕细作，有时在设计差不多完稿时，他会提出来动大手术修改，因为硬件一旦完成就无法改动，不能犯一点错误。
天津、武汉、昆明的恒隆广场未来将陆续开张。陈启宗仍然坚持着他的二线城市策略，同时执著地坚守他的各种别有深意的条条框框。
比如恒隆在内地基本不做住宅，恒隆的商场坚决不卖，写字楼也尽量不卖，如果想整栋收购恒隆的写字楼或许陈启宗还愿意谈一谈，若想单买一层，则基本不会考虑。在陈启宗看来，那些买下一层楼的租户，一定不会顾及其他楼层的利益，进而把整栋楼的经营都给破坏了。
尽管永远在居安思危，陈启宗表示自己其实是一个乐观的人。他觉得中国的房地产经过了爆发式增长之后，将会进入一个比较稳定的状态，不会暴涨暴跌。对于奢侈品行业的前途，他更是极为自信。在他看来，奢侈品行业一定会在中国得到大发展，爱美和虚荣是人类的共同天性。
陈启宗认为，未来腐败性的奢侈品消费将被挤出，会计师、律师等“金领”将成为中国奢侈品消费的主力军。中国在发展，这一部分群体必将不断扩大。他觉得，中国不久后就会出现日本当年的办公室女性，一年十次八次飞往海外购物，每人提着Prada或Chanel上班——那将是属于中国人的奢侈品时代。