旅游商业地产如何做好加法？

近观“近邻”日本，奥特莱斯业态已相当成熟。全日本共计三四十家奥特莱斯，年销售额数千亿日元。其中，运作得最为成功的是三井不动产株式会社旗下的三井奥特莱斯（见图），约占整个市场1/3份额，且稳步扩张，境内第13家奥特莱斯已于上月动工。其开发模式、运营方式等，究竟有何过人之处？记者日前专程赴日“打探”，对几个“加法”运作印象深刻。

正值暑期旅游旺季，对钟情于“旅游＋购物”的出境游爱好者们来说，奥特莱斯（Outlets）这一旅游商业地产业态早已不是什么新鲜事物。鼎盛时期，国内也有多达200余家奥特莱斯开门迎客。

然而，由于开发运营等经验不足，国内奥特莱斯中类似上海青浦百联奥特莱斯这样始终保持人气的还是少数，有的终以关门歇业收场。

交通便利＋自然景观

和其他地产项目一样，地理位置的四通八达往往也是奥特莱斯业者“广而告之”的重点。国内奥特莱斯选址时也通常围绕机场、高速公路、主干道等沿线布局。但纵观三井奥特莱斯，所有门店不仅“扼守”交通便捷之地，更因周边自然景观而大大“加分”。

位于千叶县、日前刚刚扩增开业的木更津店，目前是以东京为核心的首都圈内最大的奥特莱斯。从羽田机场出发不到半小时即可到达，距东京都内的新宿、东京站等主要交通集散地，也就一个小时左右车程。作为“度假型”奥特莱斯，其一大特点就是“滨海风情”——木更津所在的房总半岛，是日本有名的赶海挖蛤蜊的地方，周边还有“母亲牧场”、“德国村”等景点。去往木更津店的路上也是风景独好——东京湾跨海大桥是必经之路，还有连接东京与千叶的海底隧道和人工浮岛“海萤”。美景环抱中，三井奥特莱斯自身硬件建设也以“购物公园”为标准。

据了解，三井奥特莱斯一直本着能租地就不买地的原则，集聚资金共同开发、统一经营，目的在于降低资金成本，加速周转。因日本房地产已度过泡沫阶段，土地升值空间不大，主要盈利还是靠项目本身。由此，也让选址更加灵活。

预计于明年7月竣工的三井第13个、也是日本北部地区首家奥特莱斯，“落子”于自然景观更加丰富的富山县，从“北部阿尔卑斯”立山连峰到秘境黑部峡谷、宇奈月温泉、国宝瑞龙寺，还有世界文化遗产五个山“合掌造”村落，令“购物游”更引人向往。

本土消费＋旅游消费

相比欧美一些知名奥特莱斯门口旅游大巴扎堆的景象，日本的奥特莱斯更常见到本地人举家开车前往，似乎已成日常生活休闲的一部分。在旅游消费群体的不确定因素之上，有本土消费的“保驾护航”，也是三井等大开发商得以不断扩增现有奥特莱斯店铺或开新店的“底气”来源。

记者一行来到位于北海道的三井札幌北广岛奥特莱斯当天，正值双休日。上午10时开门，不少本地居民或是来北海道短途游的日本游客已排队等候。作为三井旗下唯一一个全室内的奥特莱斯，这里不乏ARMANI、BURBERRY等奢侈品牌，还尝试建起了以本地特产为主的超市、居家用品等休闲区域，俨然升级版的“社区中心”。365天几乎不间断的各类主题促销，加上汇聚了人气品牌拉面、寿司、牛肉饭等在内的美食广场，在“拉拢”周边短途人群的同时，也放大了传统的奥特莱斯业态。

由此，店铺的定期调整、扩增也势在必行。扩建后的木更津店，店铺由原有的170余家扩充到248家，新增店铺中不少都是第一次登陆日本奥特莱斯的国际品牌，还有不少类似“日本桥木屋”、“山田平安堂”这样的日本“老字号”店铺加盟，以精致的漆器、木器、手工艺品等给奥特莱斯这一“舶来”业态平添“日本味道”。

随着来自中国内地、香港和台湾地区的“近邻”游客日益增多，眼下，三井奥特莱斯正积极完善各类对外服务，特别是补上网站中文更新等“短板”，以期近悦远来，释放更大的“加法”效应。

个体发展＋区域发展

三井奥特莱斯各门店负责人接受采访时，都会提到“区域发展”的概念。作为日本最大的房地产开发商，三井通常采用开发新区域的方法，与当地政府合作，互利互惠，将单个旅游商业地产的发展，融入整个区域协同发展。

位于成田机场和东京中间点的幕张，经过10余年发展，已成为成熟的新都心（幕张新城区），集聚了大型国际展览场及办公商业区。明年夏季，三井奥特莱斯幕张店还将启动新的扩增计划。在木更津店的四周，也分布着五金家装零售店、大型电器店、体育用品店、家居家具店等业态，共同增强地区活力。

目光回到上海，伴随着迪士尼度假区的落“沪”，位于浦东祝桥镇的“浦东奥特莱斯”和毗邻上海迪士尼度假区的“上海购物村”分别计划于今年底和明年秋开业，辐射周边及旅游消费群体，期待“家门口”的奥特莱斯也能给整个区域带来新发展。