高力国际：广州写字楼租赁市场响起回暖前奏2014年08月05日

半年，广州市经济运行保持平稳发展态势，工业总产值、固定资产投资、社会消费品零售总额等宏观经济指标均表现良好；宏观经济基本面的稳定发展吸引国内外企业继续看好本地投资、消费市场，来自专业服务以及金融等企业租赁需求支撑本季度广州写字楼租赁市场的稳定表现；随着早前洽谈的租赁意向逐步入市，市场租赁成交较上季度有轻微回暖；整体平均租金水平基本较上季度持平，保持在151.5元/平方米/月左右。本季度，无新增甲级写字楼项目落成入市，整体市场空置率较上季度下降约1.2%达至23.7%。

写字楼销售市场方面，本季度广州甲级写字楼销售成交表现平淡；市场观望气氛浓厚。考虑国内经济增速放缓、市场供应竞争压力较大等消极影响，买家对未来租金走势信心减弱，对写字楼购买持审慎态度，市场成交放缓。录得全市平均售价为36,890元/平方米，较上季度变化不大。

整体供应，需求及空置状况

高力国际研究显示，2014年第二季度，广州市无新增甲级写字楼项目完工；整体库存维持在349.1万平方米。市场库存逐步消化，本季度录得全市平均空置率下降约1.2%达至23.7%。此外，多个在建甲级写字楼未来供应项目，如越秀财富中心[最新消息 价格 户型 点评]、雅居乐[简介 最新动态]中心、高德置地四期等已启动市场预租，通过早期吸纳大面积租户减少项目完工后运营及竞争压力；因此，预计未来以上项目的入市对整体空置率水平推升幅度有限。

整体而言，本季度广州市甲级写字楼市场需求表现较上季度有所回暖；以银行、保险、证券为代表的金融企业租赁需求表现活跃，如中美大都会人寿、花旗银行、华夏证券、华安保险、中宏人寿保险等分别在越秀[简介 最新动态]区广东电子大厦、天河区建滔广场、海航大厦等项目新租赁或扩租办公面积；此外，专业服务、信息科技及保健消费品等行业搬迁、扩租需求稳定。如艾奕康环保技术顾问(广州)有限公司(Aecome)续租赁海航大厦1,800平方米办公面积；而美媛春口服液、广州市和商投资顾问有限公司、观致汽车等在保利[简介 最新动态]V座、保利中环大厦、高德置地广场[最新消息 价格 户型 点评]等项目租赁办公面积。

租金分析

高力国际报告指出，2014年第二季度，广州市甲级写字楼市场平均租金录得为每月每平方米人民币151.5元，与上季度相比基本保持平稳。其中，越秀区、天河北-体育中心商务区项目租金水平保持缓慢上升态势，本季度分别为每月每平方米人民币118.6元和每月每平方米人民币156.6元，较上季度均有轻微升幅；由于没有新增供应落成冲击，现有项目在办公物业管理、服务等方面不断改善提升，促使早前入市项目空置率逐步下降；加之本季度租赁需求较上季度稍微增加，珠江新城区域写字楼租赁市场较年初活跃，租金下跌幅度收窄，本季度录得该区域甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米人民币159.0元。

售价趋势

2014年第二季度，广州市甲级写字楼市场录得一宗整栋成交，广州本土某房地产开发有限公司近62亿元人民币收购位于珠江新城的富力盈耀大厦[最新消息 价格 户型 点评]，该项目总建筑面积约15万平方米。本季度写字楼销售市场表现疲软，观望气氛浓厚。考虑国内经济增速放缓、市场可售项目增加带来竞争压力较大等消极影响，买家对未来租金上行走势信心持续走低，从而对写字楼购买持审慎态度。本季度市场销售成交放缓，录得全市平均售价为36,890元/平方米，较上季度变化不大。

展望

高力国际指出，广州投资环境正逐步提升优化，在2013年第三度荣获福布斯“中国大陆最佳商业城市”，并分别被《中国法治政府评估报告2013》、《中国城市公共服务能力评估报告》评为第一名。此外，据华南美国商会2014年对相关企业的调查显示，55.8%的企业将华南地区运营总部设在广州，92.2%的会员企业已实现盈利或将在短期内实现盈利。因此，尽管面临整体经济增速放缓、国内外制造、建筑/房地产等行业业务收缩等消极影响，广州市良好的投资环境、不断提升的居民消费力和消费需求仍吸引大量金融、专业服务、电子科技及日用等消费品、物流行业进驻广州，为写字楼市场带来稳定的需求。

2014年下半年，广州甲级写字楼市场预计将有包括高德置地四期、雅居乐中心等项目落成入市，带来约173,466平方米新增甲级供应。因此，预计未来租金水平仍有小幅下降空间。销售市场方面，珠江新城、天河北-体育中心及琶洲等商务区均有甲级写字楼项目在售，市场可售货量较大，由于租金下调预期将继续，因此，我们预计未来广州甲级写字楼市场销售市场成交将继续放缓，市场售价上升有限。