专家：电商对商业地产的冲击是伪命题
7月，全国多地取消限购令的消息此起彼伏，楼市日子似乎要开始好过了。但是，房地产行业并没有因此放缓变革和转型的进程。7月26日，在每日经济新闻报社主办的第四届中国价值地产年会上，房地产大佬集体喊出“黄金20年”的口号。实现这个目标的唯一路径，正是变革。
尽管大佬们的分歧很多，尽管很多业务变革还刚刚只是探索阶段，但那些激扬人心的声音，却有可能把房地产行业带入又一个黄金时代。
刘爱明旁观上海徐家汇[-1.33% 资金 研报]：电商对商业地产的冲击是伪命题
在上海有过多年生活、工作经历的协信集团总裁刘爱明，对上海的发展有着非常深入、具体的观察。他对比上海徐家汇商业圈竞争格局的今昔变化，得出的答案是——电商对商业地产的冲击是伪命题；要保持商业地产永恒的生命力，经营思路必须常变常新。
刘爱明对互联网的看法，并不是视其为会颠覆传统商业模式的 “洪水猛兽”，而是把它当作为提升经营效率的工具。如果能利用互联网对商业地产进行改造，客户对商业的黏度就会大大提升，光顾商场的频率和消费次数有机会得到提高，进而令商业地产的价值大幅提升。
“傻子时代”已经结束
刘爱明在房地产行业摸爬滚打了20年，在他看来，以往“傻子都能赚钱”的时代是不正常的，所谓房地产黄金时代已去的言论也就并不成立。在所谓的房地产“黄金时代”，赔钱是一件困难的事。刘爱明清楚地记得那时一些不合逻辑的现象。比如能力强、效率高的企业，10个月就开发出一个项目，而能力较弱的企业，要花20个月才能完成类似的项目。结果却是后者赚钱更多，因为在耽误的10个月内，房价又大幅上涨了。
对于行业的波动，刘爱明并不担忧，在他看来，未来房地产行业蕴含的机会远远大于危机。
房地产发展到今天，越来越多的房企开始懂得塑造品牌，以设计、服务等各方面专业化的精耕细作取胜，回归了理性的繁荣才可以称得上真正的黄金时代。
未来10~20年，房地产行业将日趋多元化，除了住宅，大城市还将出现大量多元化物业，商场将差异化发展，酒店也将覆盖高星级酒店乃至经济型酒店。
城镇化也将给房地产带来强劲增长动力。随着城市常住人口增长，中国城市的发展将从新区的开发转向存量的盘活。在过去5到10年里，城市更新的动力是商业，而未来产业驱动将成为主流。
协信看到的正是这样的机会，未来城市将形成“产城一体”，人们在同一个地方居住和生活，因而在开发时，就要勾画出产城一体的模型。这样才能避免“睡城”、“鬼城”的出现。
互联网将改造商业地产模式
终结傻子时代的不只是住宅，还有商业地产。从上世纪90年代开始供应商要进入商场必须支付高额进场费和租金的时代，正在随着互联网的崛起而终结。
商业地产是协信的强项，且以持有性地产为主。随着电子商务的蓬勃发展，实体商家纷纷感到担忧。在协信勾勒的画面里，商场、购物中心与住宅融于一体，电商的冲击无法取代实体商业带来的美妙体验。
刘爱明表示，商业地产是比住宅复杂得多的物业形式，要求经营者有快速调整的能力，适应各种变化，而电商仅仅是变化中的一种。
“住宅交付问题结束，商业地产交付问题才开始，必须每年都做调整。”刘爱明说。要做一家以服务取胜的企业，不论是商、住、产哪一种形式，都需要潜心研究、快速变化。
DVD的出现让很多人抛弃了电影院，3D和IMAX技术又将观众吸引了回来。刘爱明在北京偶遇一家咖啡馆，门前排起长队，要十分钟才能进门，特别的体验加强了顾客黏度。
未来的商业地产，将超越仅仅卖衣服这个传统模式，基于互联网进行改造，给顾客特别的体验，这样才能提高潜在顾客光顾商场的频率以及消费金额，将商业地产的潜在价值进一步挖掘。
全息生活服务商
此前，协信在无锡开发了一个被命名为“未来城”的全新产品线。上述项目包括住宅、商业、办公，是一个非常美妙的小镇。
“依托产业和商业的规划，专注商业+产业驱动的城市更新模式，实现城市存量的发展，走出一条新型城镇化的破局之路是协信对未来五年战略的思考。”商业嗅觉灵敏的刘爱明已经发现，未来的房地产行业竞争，将不仅仅局限于单一产品类型，只有发挥多种业态的协同竞争力，企业竞争才会具有优势。
协信希望将住宅、商业、办公楼，乃至酒店、工厂都融为一体。未来的定位不仅仅是一个房地产开发商，更是一个商业和产业的运营商和服务商。
2009年，协信展开了一系列产业园的改造。经过几年经验的积累，集成开发成为一个具有多方优势的模式，商住产分开打造的旧模式会失去很多机会。
“3D城市运营商”、“全息生活服务商”是协信为自己的定位。客户可以住在协信开发的住宅里，并获得近在咫尺的增值服务。
协信在重庆有一个总部园，一些大企业入驻之后，客户就可以住在总部园内的酒店里，降低了成本。
此前，国内对总部基地的开发，仅仅限于办公，配套的酒店、住宅、商业以及其他的生产、生活服务配套多不具备，这给入驻的企业带来很多不便。协信的重庆总部基地就配有5万平方米左右的商业，园区的企业和白领因此能够享受到商业的便利。
张远的股市算盘：晚上市，市值能更高
“现在上市的估值太低了，大家都说是‘流血’上市，从资本市场融来的钱成本要比我现在拿到的高，我何必要进入资本市场。”在7月26日，在第四届中国价值地产年会上，卓越集团执行总裁张远向《每日经济新闻》记者婉转表达了他对资本市场更大的野心。
在强手林立的深圳，积聚着全国数量最庞大的上市房地产企业，但在深圳CBD福田区拥有最多优质商业地产的卓越集团却一直不急于上市。今年6月份，卓越集团推出首个商务运营轻资产平台“E+商务”，为旗下商用物业提供金融、资产管理、商务配套等服务。在张远的设想里，“E+商务”并不仅是为卓越的商业项目量身订造的配套服务，未来它还会推广至更多的商业地产项目，最终打造成类似彩生活般的轻资产服务公司。
下半年市场或见底回升
此前，受房地产市场超预期下行的影响，大多数房企上半年目标完成率并不乐观。克而瑞的统计报告发现，全国前五十强房企中，只有五家企业上半年销售额达到全年目标的50%，能达到40%或以上的房企也只有15家。
“今年上半年的市场变冷有点出乎我们的设想，我们上半年只卖了53亿元，距离200亿元的销售目标是有点差距，但是随着下半年加把劲，完成销售目标应该没什么问题。”张远告诉记者。
张远的信心，来自于卓越集团下半年的新推项目都集中在一线城市核心位置，其中包括去年7月卓越集团以123.7亿元拿下的深圳前海地王项目“前海壹号”。张远透露，该项目第一期写字楼产品将于今年12月初推向市场，是公司冲刺全年销售目标的关键。
坚持商住双线发展，是卓越集团抵御市场风险的策略之一。即便住宅市场受到政策调控影响，也能通过商业项目的良好销售维持稳定的现金流。张远坦言，从全国情况来看，商业地产确实处于供过于求的局面，尤其三四线城市的供应过剩比较严重，但卓越集团的商业地产主要布局在深圳、上海等城市，只要项目所在的局部地区能成为产业、人才的集聚平台，支撑力便不会出现问题。克而瑞的数据显示，卓越在上海的两个项目均获得非常好的销售业绩。
张远相信，下半年房地产市场将出现见底回升的态势。“如果说上半年房地产市场的低迷是由于银行收缩房贷所致，随着管理层的连番表态要求对首次置业提供信贷支持，至少在按揭贷款层面房地产最难熬的时间已经过去，下半年商业银行势必会加大对首套房贷的支持，相信下半年房地产市场的成交状况会比上半年要好，这也意味着房地产最黑暗的时间已经过去”。
有机会获得更高估值
随着国内首个社区服务商彩生活成功登陆香港联交所，并获得投资者追捧，越来越多房地产企业意识到服务对于企业转型所带来的价值。卓越集团也有自己的计划，今年6月份推出的“E+商务”，便是公司在轻资产服务领域的首次尝试。
“现在各家房企都意识到需要对房地产价值链进行深度挖掘，卓越集团选择的是往价值链的后端——服务端做探索。”张远说，与彩生活专注于为住宅社区提供服务不同，卓越集团拥有很多优质商业地产，这里面有很多企业客户或者租户的商务需求尚未能得到满足，“E+服务”的核心是把客户看成是流量与资产，通过搭建融合线上线下的开放性系统平台，为商务客户提供服务。这些服务无疑会给卓越旗下楼盘制造销售卖点，以上海卓越世纪广场为例，它的卖点就是能提供“定制级服务”。
《每日经济新闻》了解到，卓越“E+服务”将整合包括银行、担保公司在内的内外部各类金融资源，为客户定制专业化金融服务，协助完成个性化融资方案，提供购房首付款融资、小额信用贷款担保及消费贷款等，并通过组合贷款等方式，为���户提供资金解决方案。此外，“E+服务”还能为企业客户提供包括代租、扩租、代售等资产解决方案。
在张远看来，由于开发商与业主之间有天然的血脉关系，业主的所有服务需求都希望开发商首先为他们解决，因此对于开发商而言，满足他们的需求就能创造出新的商业机会。此外，卓越集团将于明年推出APP软件，借助于移动互联网的高速发展，未来向更多商业地产项目输出“E+服务”，只要能积累足够的用户数量，新的商业模式便能迅速成型，服务有望成为卓越集团新的业绩增长点。
更重要的是，一旦“E+服务”成功占领市场，不仅意味着卓越集团成功进军房地产服务市场，更意味着其在未来上市时有望获得更高的估值。国泰国证房地产指数[0.06%]分级基金经理徐皓对 《每日经济新闻》记者表示，彩生活的市盈率高达60倍，背后反映的是投资者对于房地产服务市场的巨大期望。张远显然也已经看到了地产服务对提高卓越集团市值的巨大潜能，不急于上市自然也在情理之中。
欧阳捷谈O2O“业主生意经”：光送水一个小区就能挣几十万
“您能和我留张影吗？”7月25日，当新城控股高级副总裁欧阳捷在上午做完主旨演讲后，立即吸引了大批“粉丝”跟随前往VIP休息室，场面颇有明星退场般气势。
欧阳捷备受关注的原因是他的主旨演讲报告——《白银20年与社区服务O2O风起之前》。欧阳捷在报告中提出，社区O2O未来将成为房地产企业新的“金矿”。热邀他合影的，正是那些认可他观点并看好这一市场，希望尽早借力小区物业平台的供应商们。
无论是开发商，还是供应商都已经意识到，社区将是一个比传统互联网更接地气的销售平台。
社区物业里的大数据
在彩生活上市前，大部分开发商对物业管理这门生意总是嗤之以鼻。某港资企业研究部主管曾说，香港房企经过那么多年都懂得，物业管理实在是不可能赚钱的生意。
然而，内地房地产企业却并不这么看。碧桂园[-1.76%]品牌总监林伟营说，他们的物管系统负责人也在分析，如果每个业主每年能通过碧桂园的物管系统消费1万元，那也会是个一两百亿销售额的大生意。
欧阳捷也持同样的看法，他举了个例子，上海某房地产企业由于物业管理用房建设面积过多，就用空闲的房子作为桶装水的临时仓库，代售上海多个品牌的桶装水，每桶水赚一元钱差价，结果一年下来光桶装水就挣了几十万元的利润。
虽然，几十万元对每年纯利几亿或几十亿元的房地产商来说，只是杯水车薪，但是如果聚沙成塔，在桶装水之外再加上其他商品、增值服务销售，那么可以预期的利润确实会是非常可观的，更何况这还只是一个小区的销售利润。正如欧阳捷在主旨报告中所说，目前开发商最有价值的“资产”正是经过几十年开发积累的大量业主，这些业主每年生活消费的规模能达到万亿元级别。
在过去多年间，也正是依靠这些业主，开发商才能够迅猛扩展。欧阳捷说，一般情况下，销售“老带新”（即老客户带新客户）的比重可以达到30%左右，个别区域可以达到40%~50%，业主的价值可见一斑。
更为重要的还在于，业主已经成为房地产开发最基础的大数据来源之一。在新城控股的业主中，有相当一部分业主已经到了置换房屋、改善居住条件的阶段。这些业主的需求和相应数据，能够通过物业收集、分析，进而向开发部门提供，能为新城控股更精确地投资、开发提供参考。
事实上，虽然目前消费者大数据的来源有很多，但掌握个人最重要数据的却只有两个行业：一是以银行为代表的金融行业，第二个就是开发商。这两个行业构成了了解个人及家庭财务情况的 “资产负债表”。这张“资产负债表”对分析下一步的经济趋势，无疑有着较高的价值。
社区O2O经营的难点
尽管前景美好，但开发商要从小区O2O领域赚钱，也不是像想象中那么容易。欧阳捷说，要想从这个领域赚钱，提升用户的黏性是其中的关键。只有给用户很好的体验，业主才会提高对物业平台的依赖度，物业才能真正成为平台。
目前物业管理领域有两种方式：一种是开发商自持物业；另一种是非自持物业。通常来说，非自持物业公司面临物业合约到期后有可能业主委员会不续约的问题，物业管理公司经营容易缺乏长期观念，很难从中长期角度考虑做好物业。
欧阳捷说，社区服务必须建立在做好基础服务的基础上，只有做好基础服务，才有可能做增值服务。他介绍，新城控股要求所有的物业必须由新城控股旗下新城物业自管，而且服务必须做好。只有在这些工作全部做好的情况下，才会去考虑做增值服务。
提供基础服务，仅仅是第一步。公司决定应该提供哪些社区的增值服务，也是一个关键。他说，物业能在这个领域做的内容很多。比如，物业为家庭提供代为养花的服务。
发展社区O2O业务的挑战也不少，其中之一是缺乏社区支付手段。尽管有人提出在社区提供一卡通用于门禁及物业管理费等缴纳，但由于使用范围有限，这些社区一卡通很难得到业主的支持。如果采用银行的系统，目前银行对社区金融的业务争夺也很激烈，短期内要想获得银行系统的支持也比较困难。
不仅如此，目前社区O2O还遭遇了垂直电商的竞争。
面对这些困难，欧阳捷的思路是在提供的产品和服务方面更加“实务化”，通过提供服务来和垂直电商错位竞争，利用物业服务企业社区服务人员的成本优势和服务时间的优势，来提高竞争优势和业主对平台利用的黏性。同时，他还考虑自建O2O，与垂直电商错位竞争，提供其目前没有的服务。
在和垂直电商竞争的同时，欧阳捷说，新城控股也考虑和一些垂直电商企业联手。目前住宅小区大多不允许快递人员随意进出小区，小区快递一般只能送达门房。未来这些快递有望通过新城的安保人员送到业主手里。
至于社区支付的难题，目前也有了解决方案。欧阳捷说，新城控股除了开发住宅外，还有大量的城市综合体项目。新城控股的小区业主未来不仅可以利用社区卡支付物业管理费、增值服务费等消费支出，还可以到新城控股旗下的各大城市综合体去消费，通过这样的一个方式来扩大社区卡使用范围。