商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大
2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%。伴随着商业地产的持续快速增长，区域泡沫化风险增大。目前，国内的商业地产普遍存在着高成本低效益、同质化低水平、重复建设、与市场需求脱节的情况。未来的商业地产应该走向何方？
商业地产的机遇是快速增长的市场需求和持续的开放政策，使得全世界的优质商品能够在中国市场进行充分的流通和交易。而商业地产的挑战，则是如何做好差异化，将创新具体落实到每一个新的项目中。同质化、重复建设的普通商业地产，应该直面逐步转型或者被淘汰的命运。
在既有机遇又有挑战的背景下，商业地产到底是一个“大陷阱”还是一块“大馅饼”呢？
“城市发展不光要发展‘城’，也要发展‘市’，所以商业地产有巨大的发展空间。这就是商业地产巨大的‘馅饼’。”住建部住房政策专家委员副主任、中国房地产研究会副会长顾云昌说。顾云昌是在日前举行的中国商业地产专家月谈会上提出此观点的。
中国商业地产专家月谈会由中国商业联合会专家工作委员会主办，目的是为了把脉中国商业地产。据中国商业联合会副会长刘建沪介绍，月谈会将每月举办一次，围绕行业内最关心的话题，每次确定一个主题，邀请各界权威人士对此进行解读。首次月谈会的主题是“商业地产现状与前瞻”。
刘建沪进一步指出：“这次会议的主要目的是为了在当前新的经济形势和市场环境下，站在行业全局的高度，对国内商业地产的现状做一个分析和判断，围绕当前国内商业地产领域的重点、热点和难点问题，汇聚政、产、学界的智慧进行前瞻性的思考和务实的探索，为地产业的健康和持续发展给予启迪和思考，同时也对国内商业地产的发展趋势做一些预测。”
商业地产在稳增长中发挥着重要作用
如今，房地产行业的发展模式发生了变化，粗放型的发展转变为精细化和集约化发展。在住宅市场行情遇阻的背景下，许多开发商将目光转向了商业地产。商业地产将给房地产行业带来新的发展空间和领域。
顾云昌分析指出：“1至6月的数据显示，从消费的角度来说，住宅的销售总体下降，降幅约为7%。但是商业地产却仍然是上扬的，增长了7%。这说明商业地产没有受到调控的影响。”
同时，去年中国传统购物中心零售业并购交易量同比增长至少44%，并购交易总额甚至接近2012年总额的4倍。并购案的频发，实际显示了商业地产市场内部开始逐鹿中原。比如，一向专注于住宅市场的地产大佬万科，开始大力布局商业地产，万科在商业地产的布局似乎又预示着未来商业地产的潜力巨大；而恒大开始着手打造“万达广场升级版”，计划其商业地产项目包括百货、院线、超市和儿童游艺等四个板块的自有品牌，恒大还试图在布局各类业态之后，通过提升运营能力，实现全产业链的控制。
随着各路资本聚焦商业地产，我国一二线城市购物中心的平均体量从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，每年新建300个左右的购物中心。这样的增长速度无疑为各地的GDP增长添了砖加了瓦，换句话说，商业地产有着稳增长的作用。
商务部流通发展司副司长吴国华在谈到商业地产的机遇和发展时认为，商业地产为大力发展第三产业起到了桥梁作用。
“商业地产在稳增长的过程中有其重要的作为。因为商业地产有三重性质。”吴国华说：“一方面商业地产跟商业有关系，为扩大消费提供场所，为扩大消费提供基础设施，所以在某种程度上它是促消费的一个重要渠道和手段；第二，与投资有着密切关系，在所有的投资领域中，商业地产与第三产业、服务业关系最密切，而且它有稳定投资的作用；第三，在城镇化的过程中，商业地产的作用不可忽视。”
从上述观点中不难看出，商业地产在经济发展中有着举足轻重的作用。刘建沪指出：“商业地产一手连着投资，一手连着消费。人民群众对购物环境的要求和消费水平的提高都催生了商业地产的发展。”
如何看待商业地产的过时与过量
随着房地产商将目光逐渐转移到商业地产领域，三四线城市陆续传来商业地产过量的报道。比如随着苏州一批商业地产项目的开工，关于苏州商业地产开发过度的消息时有传出。很现实的一个问题摆在众人面前，那就是商业地产到底是“陷阱”还是“馅饼”？
在本次月谈会上，顾云昌对此有一番见解。他认为：“综合体已经成为商业地产的主要发展方向。同时，社区商业也受到业内的重视。”
据悉，2013年国内21个重点城市的综合体新增面积是1.5亿平方米，2013年的新增面积是2012年的2倍。顾云昌认为：“这两年综合体的增加数量大。商业地产过剩的地方一个是沈阳，一个是成都。”
商业地产的发展顺应了时代的发展潮流，顺应了老百姓消费结构的变化。商业地产的发展为现在和未来的商业服务奠定了基础。
“城市发展不仅需要发展‘城’，也要发展‘市’，所以商业地产有巨大的发展空间。这就是商业地产巨大的‘馅饼’。”顾云昌说。但是商业地产也遇到了“陷阱”。一是产能过剩和泡沫并存；在商业地产过剩的同时，还伴有价格泡沫。
从北上广深等一线城市来看，商业地产市场需求也相当强劲，这主要是其常住人口数量所决定的。总体上仍然没有供应过剩的市场风险。但是，一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远了。从这个数值看，一线城市应该提早防范商业地产供应过剩的风险。
如果从城镇化与企业转型两者考虑，在城镇化进程中，新的城市发展规划及商业环境不断升级是商业地产数量上升的主因。由于新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等许多原因，直接导致了中国城市商业地产开发快速发展，导致整体市场接近饱和或局部过剩。
在当前住宅市场限购的市场背景下，众多房企将视线转移到商业地产，开始谋求战略转型，在一定意义上也导致商业地产开发群起而上，导致商业地产开发面临同质化，供应过剩的风险。
在月谈会上，中铁置业集团有限公司党委书记郑勇也认为，对企业而言，众多企业已经意识到同质化以及过剩的风险。但现在企业试图通过战略调整与转型，以及与当地政府合作寻求商业地产的最佳运营模式。
刘建沪同时认为：“商业地产既是‘馅饼’又是‘陷阱’，同时还具有很大的发展空间。这是基于消费升级、城镇化的推动和部分房地产企业的转型来推动的。”
电子商务是新的生产力
“电子商务是一个全新的生产力、生产方式以及生产关系的组合。从政府到学界再到企业，都应该以全新的眼光来看电子商务，并从各自的角度切入。”中国社会科学院中国社会科学评价中心副主任荆林波说。
“电子商务是新的生产力”获得了月谈会上众多业内人士的认可。在商业地产充斥着过剩与过时、“陷阱”与“馅饼”的争论中，如何将电子商务与商业地产结合起来，让电子商务促进商业地产的发展，成为业界关注的焦点。
在互联网时代，传统的商业地产运营方式受到冲击。与此同时，消费者的购物行为也发生了变化，购物空间立体化全渠道购物、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。
月谈会上，众多专家认为，电商的冲击不可避免，商业地产应该适时调整，适应消费方式的新变化，休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态在加速成为商业地产业态经营的主体。
荆林波的观点或许能带给业界一些新的思考。“需求导向、商务为本、稳字当头。”荆林波明确提出电子商务不只是一种购物的渠道，更是一种新的生产力，生产关系要适应新的生产力的发展。2012年，中国电子商务经济体规模为8.2万亿元。据预测，到2020年，中国电子商务经济体规模预计将接近50万亿元，约为2010年的10倍。
在这种快速发展的环境中，荆林波认为，商业地产和传统地产一样需要有一个总的需求导向。随着商业业态的多样化和业态之间边界的模糊化，已经不能简单地将其看作是买卖渠道。
荆林波建议，在商业地产开发过程中，要注意结合宏观经济，目前中国的宏观经济总体平稳、稳中前进、总体向好、稳中有忧。下半年的发展，将仍然围绕着稳增长、调结构、微刺激。因此在这种“微刺激”的局面下，商业地产的规划制定一定要在“稳”字上做文章。