重构生存链：传统商业地产商的逆袭战

阳光新业董秘李峻近期约见了一位IT人士，他向李峻大谈特谈电商的好处。“你看现在1号店多方便，比如，你要买一瓶酱油，鼠标点点就可以送货上门。如果去你们的购物中心，要开车吧。开车就会产生油钱，北京这样的城市还会产生停车费。搞不好还要吃甜品，吃顿饭，成本比电商要高得多。”

李峻反问，“你有小孩吗？你注意过小孩坐在购物车上四处观望商品的新奇感吗？有一天你突然发现，孩子长大了，能帮你推车了。这些都是靠鼠标享受不到的乐趣，生活的乐趣。”

在李峻看来，电商的确改变了人们的生活，但实体商业给人们生活所带来的幸福要更多。他认为，十几年甚至二十几年，还看不到电商对实体商业具有颠覆性的冲击。

O2O的改变

仅从数据上看，如李峻一样的商业地产商们生存状态的确不甚乐观。

据RET睿意德中国商业地产研究中心发布的最新数据显示，2014年第二季度，中国商用物业指数（CRI）为103.4，下跌6.2，环比下跌5.7%，同比下跌5.9%。

2014年第二季度，中国O2O指数（O2OI）为347.9，前期值为316.7，上升31.2，环比上涨9.9%，同比上涨33.7%。从数据来看，线上网购总额的环比增长达到24.0%，客单价50-100元的商品销售增幅最大。

调查显示：无论是一线城市还是二线城市乃至三线城市，传统商业都面临着不同程度的生存危机。一线城市副中心及偏远郊区的商用物业，出现大面积业态调整的现象，不少购物中心都加大了餐饮及娱乐休闲等体验业态的比重，拉低了整体租金水平，空置率也有所上升。也有不少购物中心重新定位，调整一楼主力店的品牌，尝试向高端化转型。

二线城市第二季度的空置率继续走高，达到了14.9%的历史峰值。不少城市都有大体量的新商业项目入市，使得二线城市“高存量，难去化”的局面雪上加霜。三线城市表现平稳，二季度商用物业的租金水平和空置率几乎与一季度持平。与一二线城市不同的是，三线城市的商用物业以销售为主，占比超过80%，但投资回报低。

与上述调查数据相近，李峻表示，“一线城市商业地产并不存在太大问题，主要还是二三线城市过度投资。”

龙湖集团商业地产部总经理魏健认为，“为什么很多人都说购物中心受电商冲击很大？你所在的城市不在一线品牌的开业计划里，购物中心里的品牌都非常一般。但网络面前人人平等。这样一来，中小城市的购物中心，跟网络电商的PK就显着很弱了。因为他们是拿着一些二三线零售品牌去和电商的一线品牌PK。”购物中心的整合、出售、调整是不可避免的。

调整正在发生。据联商网统计数据显示，2014年上半年，主要零售企业在国内共计关闭158家门店，远超2013年全年35家的关店数。主要百货企业共关闭12家门店。世邦魏理仕近3年选取多家百货企业样本数据调查后发现，其物业租金和员工开支年均复合增长分别为14.0%和18.5%，而同期营业收入年均复合增速仅为8.8%。

重构生存链

集体转型浪潮过后，要么收缩战线，要么寻找新的机会，重构生存链。这是商业地产商们目前的主要课题。

龙湖地产7月24日发布了其商业地产品牌——天街系列。作为未来龙湖的商业地产旗舰品牌，天街定位于面向中等收入新兴家庭区域型购物中心。预计至2017年，龙湖的天街购物中心开业数量将由目前的5个增至14个，位于重庆、成都、北京、杭州、上海、苏州等6个一线及二线主要城市。

魏健对21世纪经济报道记者表示，作为区域购物中心，“天街不是一个容纳很多奢侈品的购物中心，也不是一个非常低端的东西，它处于中等偏上的、偏时尚的定位。”魏健解释，从城市发展来看，多中心趋势已不可抵挡。“再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？他们会认为太远了，还是去我家附近的吧。”

泰禾集团副总裁、商业地产公司总经理朱进康也对21世纪经济报道记者表示，泰禾与电商结合的第一阶段已经完成，主要通过线上线下联动来增加购物体验。比如，线上预定电影票，预定位置，包括一些打折产品介绍等等。与以往商业地产商通过复制方式扩张不同的是，朱进康称，尽管泰禾地产未来商业扩张版图是3-5年内布局15-20个商业地产项目，但泰禾地产不做标准化商业。

轻资产必经之路

除了电商还包括资金压力，商业地产开发商不得不寻找新的出路。

阳光新业近日公告，公司参股子公司豪威投资已与大股东控股的两家公司完成了9家物业的股权交割手续。包括北京西四环物业、北京分钟寺物业、沈阳建设路物业3家物业90%的权益；天津紫金山路物业、天津天环物业、郑州嵩山路物业、唐山阳光物业、石家庄阳光物业、西安北郊物业6家物业90%的权益。阳光新业通过全资子公司北京瑞丰阳光投资有限公司间接持有上述9家物业10%的权益。由于阳光新业已持有豪威投资30%的股份，至此间接持有上述9家物业的权益已由10%上升至37%。

阳光新业此举，属于一种创新型的海外资本运作之路，即结合股权合作和债权融资的优势，兼顾控制权和资金杠杆的使用。以本次资产收购为例，在保证部分控制权的前提下，阳光新业自有资金仅出资不到4亿元就完成了本次收购，继续保持并增加了对原有商业地产项目的管理和控制，保持并扩大了公司商业地产规模。

阳光新业所反映行业状态背后的现实，与海外资本合作更多的是可以解决中小型商业地产商面临的资金困境。而更值得注意的是，在阳光新业新增收购的一些地段良好的项目中，他们还开始增加散售型的住宅部分，以缓解购物中心的资金压力。

龙湖集团除每年拿出10%的销售回款，投入商业地产外，魏健也透露，龙湖内部也有金融资产中心，与基金开展合作，选择一些轻资产项目，进行股权融资。有消息称，龙湖地产牵手渣打银行等财团共同打造旗下重庆一个商业项目。其中渣打财团总出资1.24亿美元，占项目总资本49%，龙湖占51%。这是龙湖地产上市以来首次与境外基金合作。

泰禾地产商业部分更多是散售。泰禾集团2013年年报显示，全年168亿元的销售额中，有84亿元来自商业地产板块，与住宅地产及其他业态平分秋色。