商业地产个性定制 叫板龙湖、万达 泰禾：转向收入型公司

“我们决不害怕和龙湖正面PK”，“学习万达，超越万达”，去年起，楼市黑马泰禾集团[-1.29% 资金 研报]（000732.SZ，下称泰禾）大张旗鼓进行战略转型。在它高调口号的背后，是一系列的动作变革—聚焦区域市场，大量囤积土地，豪宅项目敲门，全面开发商业地产。

作为商业地产领域的后起之秀，泰禾自2010年起四年布局四城的速度令人惊诧。但这种高调的扩张之举背后，是庞大的长线资本和专业资本需求，泰禾如何保持扩张与资本的平衡？

日前，时代周报记者专访了泰禾集团副总裁、商业地产公司总经理朱进康，他说，去年，泰禾商业地产贡献了84亿元，已占据集团销售半壁江山。在公司的蓝图中，泰禾未来将坚持住宅地产与商业地产并驾齐驱及租售并举的战略，力争3-5年内在全国布局15-20个泰禾广场。

从中长期的角度来看，泰禾力图从销售型公司转向收入型公司。泰禾强调商业地产个性定制，以区别其他竞品快速复制、千店一面的竞争格局。

深耕福建

时代周报：泰禾进入商业地产领域的初衷是什么？

朱进康： 住宅销售爆发力强，能迅速回流大量的资金，但周期性波动的厉害。2010年起的宏观调控，对住宅的销售压力不断显现，商业地产开始在全国热起来。2010年底，泰禾从大本营切入商业地产，那时整个福建省的商业地产氛围还算温和，所以公司拿到了福州五四北泰[0.00%]禾广场和东二环泰禾广场两块地。

这个想法也是有备而来的，商业地产相对稳定很多，并能带来长期的资产升值、保值。泰禾是上市公司，要想做“百年老店”，也需要稳定的商业项目作为资产沉淀。我们也相信，未来房企的方向，也一定是慢慢从销售型转向收入型公司。

时代周报：现在的发展是否令公司满意，对于未来的发展目标是如何思考的？

朱进康：经过三年多的努力，我们在整个商业地产发展的速度跟品质都达到了预期目标。去年泰禾168亿元的销售额里，有84亿元是由商业地产方面贡献的。

目前，泰禾在福建省共有五个购物中心，一个已经开业，明年准备开两个，并且还准备做四个五星级酒店。此外，泰禾已经把触角伸到北京、上海这样的一线城市，计划的是社区型商业及写字楼。

未来的3-5年，我们在全中国要布局15到20个泰禾广场项目。去年，公司的商业地产销售额已占了半壁江山，随着北京、上海和其他城市项目的扩展，未来它的比重可能会往上走一些。而商业地产规模未来五年预计也将会翻两倍。

时代周报：会优先考虑在哪些城市布局？

朱进康：泰禾的发展一直坚持“扎根福建本土，深耕一线城市”战略，商业地产方面也遵循这个思路。在福建省，泰禾想在沿海一线做八九个商业项目，形成一个垄断的地位，接下来计划在厦门和福州再分别做两个和一个广场项目。剩下的部分则一直关注北京地区或者上海地区等一线城市。

泰禾也一直考虑在珠三角拿地的机会，我们研究了一些购物中心模式，特别是不夜城的模式，也就是把购物中心做成24小时不夜城的概念，这在珠三角这个天气比较热的地区是比较适合的，但是在去年一直没有落地。今年年底或明年，我们会在珠三角做一两个泰禾广场这样的项目，优先考虑进入广州，但也不排除寻找在佛山、东莞的机会。

量身打造

时代周报：商业地产的竞争愈趋激烈，在竞争中取胜的把握有多大？

朱进康：这几年房企都往商业地产跑，在商业地产领域要胜出一定要有准备、有计划。商业地产不像住宅里“你活好一点，我活差一点”那样，规则很简单，强者很强，弱者很弱。泰禾对未来商业购物中心的竞争方式做了很多深入的研究，包括整个生活模式的互动等，我们考虑的是做量身打造的项目，而不是做标准化的产品。

不同的项目定位、业态规划和品牌，会根据整个项目所在地，还有项目的区域消费能力或者是一个未来发展的趋势进行考量。一个标准化的产品跑到其他地方，可能一下子不适合，泰禾始终坚持做精品商业，不会随大流，和万象城、大悦城模式都有不同。

时代周报：按照不做标准化的设定，泰禾如何保证在三到五年内有20个泰禾广场的发展速度？

朱进康：资金和拿地，商业地产发展无外乎这两个条件，泰禾这几年都在发展资金，销售规模也进入一个加速阶段。拿地上，最近也加快了一些，比如说北京、上海地区，还有广州地区一些地块的研究。泰禾做拿地的部署，不成熟的不拿，拿一块就要成熟一块。

相对而言，团队建设才是商业地产发展最难的一个问题。我们商业团队三年多时间从三个人到现在一千个人，是一个飞速发展的团队。未来从五个翻到十五个购物中心的话，人才思路跟现有的管理模式肯定还要再升级。

租售并举

时代周报：商业地产容易沉淀大量资金，在不断加码商业地产的过程中，泰禾如何缓解现金流压力？

朱进康： 如果资金问题没有解决，做商业地产是很难有实际发展的。从第一个泰禾广场开始，泰禾就开始思考整个商业地产运营之路。我们通过销售来带动整个项目的运作，以福州东二环泰禾广场项目为例，一年半内五六十亿元的销售额，回款也到了三四十亿元。按照我们的测算，基本上一年半的时间就已经把土地款跟工程款给收回来。

当然，不同的项目有不同的周期，福州东二环这个项目很快，但有一些项目就会慢一点。总体上公司的想法是，两年半之内商业地产项目资金要流转一遍。

泰禾追求的是单个项目的资金平衡，如果有亏欠，也不能亏太多，这一点和万达类似。而公司自持的主要是购物中心、酒店，以及一些5A写字楼，保留整个项目里最精华的部分，这些部分未来的升值会十分巨大。

时代周报：对自持部分的租金收益有何预期？

朱进康：租金收益其实也是动态的过程，现在购物中心的租金还是非常可观的，单体MALL的租金按测算比万达要高。未来两三年，泰禾十几个亿的租金是没有问题。