凌波：商业地产与商圈产业升级
我昨天从太原来，最高温度24度，重庆40度，其实这也象征着重庆的商业正在升温。重庆作为直辖市，最近我看一个城市人口排名，重庆排在第一位。重庆评为直辖市以后17年，在商业地块叫第四城。我们知道传统的直辖市是北京、上海、天津，那么重庆作为一个区域中心城市，作为第四个直辖市，不仅是重庆自身的发展，它在全中国未来的商业地产地位和零售界的发展模式，也是备受业内关注。
商业地产是中国自己发明的一个产业，是一个很横跨商业地产，甚至金融产业链的。这种跨界的产业链，我们更多都是通过市场的行为来发展，来调整、来不断的融合。我们都说商业地产者，一般我们来讲是业主，是物业的建造者和提供者。但是现在商业地产的开发商很多在转型，都在转为运营商、零售商、甚至品牌商一体，比如万达有自己的院线，有万达百货，甚至还有KTV，已经在转型。华润集团从红酒到超市，到很多的咖啡厅，已经变成了一体化的产业。所以中国的零售业或者商业地产发展，已经越来越呈现出一种融合性、一体化的跨界发展模式。
首先给大家来回顾一下中国发展的脉络，在中国商业地产现在最主流的模式大家知道叫城市综合体。当年的王书记在杭州提出要建100个综合体，现在这个100已经成为行业的一个魔咒，很多地方成都、沈阳、贵阳、昆明都要提出建100个城市综合体。为什么城市综合体在中国能够大行其道？一个是地方政府的推手，大家都希望借城市综合体，能够成为城市的名片、形象，拉动区域的消费，带动地价，带动一个城市产业的发展。还有一个很复杂背后的隐性原因，因为中国金融创新的趋势。为什么这么讲？商业地产是一个租售结合的模型，不像国外有成熟的前端多元化的低成本的金融投资平台，我们的商业地产开发商在银行只能拿到短期的银行贷款，再就是靠他的销售来完成整个资金链的流转。而我们说的商业、零售业，按照专业的规定一定是持有性的，长期经营能力。但是由于中国的商业地产由于他们没有获得低成本中长期的支持，他们必须靠销售型的物业完成资金链的周转。通过一个城市综合体的住宅、公寓、写字楼、商业街，大家沉淀到酒店的持有性物业，所以中国的城市综合体已经成为中国商业地产，包括地方政府主推的商业模式的原因是这样形成的。
中国的城市发展现在呈现一个二元化，就是核心的老城区和郊区化带动新城区这种并行的发展，而且出现一个双向，每一个城市都有一线、二线城市，核心商圈的原住民，由于地价、交通等原因他不堪重负，或者追求更加绿色、低密度、环保的生活，开始向郊区化发展。来自于周边城市外围的移动人口，尤其是商业富人开始暂住一个城市的传统商圈。还有周边郊区的农民开始进城，老城区人口开始向外疏散，这种双向的造成中国的城市形成多中心、多元化的发展格局。
中国现在城市化率正处在一个加速器，我们公开的说是52%，我认为我们的城市化率是一个伪城市化率，应该降低10个百分点。因为中国的城市化率农民工进城，他虽然进城了，但是没有享受一个城市公民的权利，所以我们认为这是城市化是伪城市化。而且农民工进城赚了钱还会回到他原有的乡村，很多流动性的移民人口，将来赚了钱也会择地而终。尤其到了我们这个年龄想到养老的问题，一定不会在北京这样的城市生活，一定会在中小城市，或者更具有文化、旅游资源的宜居城市。
我们可以看一下中国城市发展这样一个脉络，中国城市发展我们现在讲一线、二线、三线城市，一线城市是北上广深。还有二线城市是发达和发展快的省会城市、15个副省级城市与计划单列市，还有4个特区，14个沿海开放城市。还有就是经济圈的形成。我们第一代的城市化叫做大城市和城市群为代表的城市化，现在新一届政府提出来叫“城镇化”，城镇化是以中小城市就近距离的，甚至城乡一体化，以600多个地级市，2000多个县级市为主的。我们看这个梯度就可以看到，所以我们现在提出叫后城市化或者后房地产时代。
我们可以看到中国商业地产发展的起源与轨迹，上世纪八十年代，每个城市都有百货大楼商业大厦、副食品商店、供销合作社、批发（农贸）市场。到了上世纪九十年代，从第一代的像沃尔玛这种大卖场超市进入中国，中国人第一次体会到没有柜台、没有营业员，可以自己推着购物车，在一个巨大的仓储式的，像散布一样，人们不仅感受到消费模式的一种改变，还有一种生活模式的改变。到了大盘时代、城市运营商与郊区化新城，以房地产为主导的带动模式也一直在影响中国商业地产的发展。到了2002年商业地产概念的提出，2006年的发展和普及，2009年的转型和提速，2010到2011年是大发展，进入2013年是转型升级。
中国商业地产发展三个阶段：最早我们叫“一铺养三代”，一个是市场投资人希望买这样的商铺，第二个就是开发商他们不懂零售业，现在大家熟知的万达、华润等，包括现在新型的万科、恒大都是从住宅转过来的。他们怎样适应零售业的规律，就到了第二阶段，租售相结合，把大型集中性的商业租给主力店，然后把一些小商业店卖掉。未来中国的零售业想进入一个健康持续的发展，一定要进入持有物业为主，以长期经营的资产性物业，以资本变现为最后的发展阶段。中国的商业地产才能进入良性的健康发展。
中国商业模式出现了三种模式：销售为王地产主导的大陆模式；全程开发资产经营的香港模式；专业分工资本运营的美国模式。在美国商业基金或者小型商业基金，由他们来购买，最后他们再委托专业机构去经营，他是一个分工非常强的运营模式。
中国商业发展到今天其实有几个重要特点：第一个，由于中国改革开放30年，我们在补课，所以中国的商业发展想追求速度、追求规模，中国本土叫做连锁化、标准化，像万达在全国开了将近100个，我们叫做千店一面，带来的问题就是同质化。
第二，随着城市发展的升级，随着整个市民的结构，年龄、文化、区域、习惯等分层分类，商业地产开始出现多层级的差异化发展，比如在北京、上海非常明显，已经出现了各种主题式的购物中心，在北京最高级别的是艺术购物中心，然后还出现了文化休闲类的开放式购物中心，还出现了私人购物中心，也出现了中低端的家庭区域购物中心，像万达的模式。更出现了特色化的比如奥特莱斯。在上海同样也出现了艺术品购物中心，像大名广场，包括传统比较早的上海新天地，这种街区型的。也出现了24小时营业的全天后体验性的购物中心，所以购物中心发展到一个阶段已经出现了多元化。
第三，国际化、本土化与梯度化。新型的商业形态，商业街、奥特莱斯，包括专业店、品牌店，尤其高端奢侈品都是来自国外。国际化与本土化怎么很好的结合，变成既能接地气，又能给大家带来国际化的生活，中国地产业正在出现一个非常重要的趋势，就是国际化与本土化的结合。
我们可以看看中国商业地产的现状，中国的房地产发展在世界上都是绝无仅有的，作为一个新型国家我们的发展速度都是全世界的NO.1。无论是作为支柱产业，还是开发量在全世界都是排名第一的。目前中国的宏观经济走到今天，中国商业地产发展到今天面临一个转型升级，宏观经济由于经济周期发展的使然。商业地产今天也面临一个同质化、泡沫化的形势。所以中国的商业地产走到今天面临一个非常严峻的形势，怎么能够保持差异化，怎么和国家的发展、城市的发展能力做一个很好的研究匹配，避免第一代城镇化造成的同质化、泡沫、恶性竞争，现在比如沈阳、成都已经出现了过热竞争的局面。