沈阳商业地产如何逆势突围

根据戴德梁行提供的数据显示，2005年至2007年期间，沈阳甲级写字楼市场需求因受供应抑制影响，持续处于低位状态;2008年至2012年，甲级写字楼供需平稳，需求得到释放;2013年后甲级写字楼供应大幅提升，租赁型写字楼方面，茂业中心、中海广场的入市共带来了16.5万平方米的新增供应，大量的新增供应拉高了租赁型写字楼市场整体的空置率。截止到2014年上半年，沈阳租赁型甲级写字楼市场空置率约为30%，销售型写字楼受市场大环境影响，供应量也迅速上升，新入市产品如嘉里中心、华润中心B座等，带动了销售型写字楼产品品质升级，市场表现较好，预计未来销售型写字楼产品发展利好，但竞争也日趋激烈。
价格方面，供大于求的市场现状导致2014年第二季度租赁型甲级写字楼市场租金环比下降0.27%。
预计未来几年，随着对甲级写字楼需求的不断释放，租赁型甲级写字楼会继续增值，但增值空间有限;随着产品品质升级，销售型甲级写字楼售价持续上涨。2014年沈阳销售型甲级写字楼售价约为16,000元/平方米，较去年增长10%左右，但受市场环境及供需关系影响，增长率波动幅度较大，预计未来销售型甲级写字楼售价涨幅将趋于平稳。
此外，未来随着宝能环球金融中心、裕景中心双子塔、市府恒隆双子塔、新地中心一号等大体量、超高层、高品质产品集中入市，且多集中于金廊沿线，写字楼市场也将面临巨大压力。
■特色商业将挤走“高大上”
2010年以后，沈阳商业地产呈井喷态势快速增长，截至2014年，沈阳商业地产总存量达到730余万平方米，约是2009年的三倍，巨大的商业存量给沈阳商业市场带来一定压力，商业格局不断调整，传统商圈得到加强和丰富，例如中街、太原街。
新兴商圈借力于城市发展而高速形成，如金廊沿线和奥体商圈;铁西北二路和铁西广场商圈等得益于轨道交通的发展而提升其辐射能力。
同时，面对如此大的商业存量压力，市场应激效应已初步显现，以零售为主的百货业态市场表现低迷，具体表现为撤店和关店，购物中心的业态调整更加注重“体验”和“社交”的消费功能，增加餐饮和服务业态比例，由“品牌竞争时代”进入“主题竞争时代”，由“消费场所”转换为“体验场所”。
新增供应方面，2014年上半年位于金廊区域的乐天百货试营业，为市场带来了10,000平方米的新增供应。未来，会有华润万象汇、夏宫城市广场等大型优质商业供应，预计到2020年，沈阳商业总存量将达到1,200多万平方米。在巨大的商业存量下，未来沈阳商业市场会有怎样的发展趋势?
DTZ戴德梁行沈阳及大连公司总经理赵欣女士认为，首先，具备一定品牌影响力的本地商业项目，例如中兴、兴隆大家庭等，因其面对的消费者主要是具有固定消费习惯的中低档消费者，故优势很难在短时间内被削弱;其次，社区型商业将成为新的市场增长点;最后，“特色性、主题化”将成为商业发展方向，没有特色、主题和供应链优势的商业项目，将很快被市场和消费者淘汰。
人物观点
实体商业的变革与突围
——戴德梁行华北区商业地产服务部助理董事罗俊崴
对于当下沈阳市场的实体商业，戴德梁行华北区商业地产服务部助理董事罗俊崴认为，挑战与机遇并存，实体商业项目要想在竞争激烈的市场环境下求得生存与发展，自身主动变革才是出路。
众所周知，最近两年，沈阳实体商业项目如雨后春笋般出现，这是因为，作为东北地区的政治、文化、交通、经济中心，沈阳商业的辐射范围并不仅局限于沈阳本地。
近几年政府对金廊区域的重点打造，越来越多的国际一二线品牌进入沈阳，原有的高端品牌持续扩张，沈阳的高端消费市场变得越来越丰富。随着高铁的开通，交通变得便捷，越来越多来自沈阳周边城市的高端消费人群被吸引来沈消费。因此沈阳的商业市场获得了生存和发展的机遇，不过“扎堆式”的疯狂建设也带来一些隐忧，那就是沈阳商业市场现有商业体量巨大，市场定位同质化问题比较严重，竞争过于激烈。
对于这种情况，戴德梁行华北区商业地产服务部助理董事罗俊崴表示，随着商业项目大量涌入市场，商业的高空置率已经在全国范围乃至沈阳响起了警钟。在商业市场不断膨胀的同时，不同品牌对市场的态度也发生了变化：奢侈品牌逐渐放缓开店计划;首次进入大陆的品牌则抢滩一线城市;而快时尚等品牌仍在有选择地扩张。
消费的习惯同样在改变，80后和90后们已不再热衷于在百货商场进行集中式的购物，而是选择在购物中心、主题商业等进行体验式的消费。此外，罗俊崴认为实体商业面临的挑战还有消费渠道。在线消费虽然带来极大冲击，但融入互联网用户至上的思维，将是实体商业的突围之处。
首先，实体商业可以通过争抢浏览量及海量数据掌握消费者的重要信息，再通过分析数据来了解消费者的偏好及消费能力，这些数据将帮助商家量身定做适合其顾客的推广策略。虽然电商能够提供更为便捷的用户体验，且价格低廉，但实体商业优美舒适的购物环境、人性化的软性服务，都是电子商务无法取代的。
对于实体商业未来的发展方向，罗俊崴表示：“商家不止经营商业，更是生活的运营商。通过实体商业的全渠道营销，可以实现居住、办公等物业的人群整合，线上线下则完成商业的入口整合。
体验式商业迎来发展空间
——阳光100置业集团华北区总经理莫轻潘
随着沈阳大量新兴区域楼市开发进入到成熟期，区域内新商核无非是新的机遇点并催生出便捷便利的新生活圈。但同时，商业地产的发展也存在着一些复杂问题。
因为商业地产是一个复合型的产业，既不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等。但是在众多商铺产品中，依托大型商业的商铺往往专业性更强，也更难把握投资风险。
而信息时代的变迁带来体验经济的发展，商业空间正日益强劲地朝着体验式消费的方向发展。
商家通过对其商业现场环境和氛围的营造，使消费者在消费购物的同时享受全方位的“情感体验”式的消费过程。像上海的新天地、南京的1912、成都的宽窄巷子等，逛起来很方便，这种体验式的街区商业会提高人们的消费和休闲情趣。
对于大型购物中心来说，永远都是盲目机械的购物，而不是随心情，而社区商业却能满足消费者的随心所欲，所以未来的体验式街区商业一定会受到欢迎。它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。这样的街区商业才能得到到消费者喜欢。