深圳百货广场荒废之谜：或受产权过度分散影响
一楼通往二楼的扶手电梯，也早已成为一旁角落里买箱包的小仓库，堆满了各式旅行箱。手扶电梯 也基本报废。
繁华都会的伤口 深圳市百货广场荒废之谜
优越的先天条件和让人羡慕的地理位置，没有让深圳市百货广场兴旺，它荒废的诡异：自建成以来，始终没有真正运营过，荒废近20年。
它的具体位置是人民南路与深南大道的交点中心处。从地理位置上来讲，它的出现生生阻断了人民南路，形成了一个“T”字路口和半圆形的天桥。这直接导致了在它近20年荒废的时间里，“风水不好”之说甚嚣尘上。说到荒废原因，同样被人提及的说法还有“产权”、“物业”、“人心”、“纠纷”等关键词。
一座拥有这样优良基因的建筑物之所以长期荒废，绝不只是因为某一方面的失误造成，背后的逻辑一定有着令人无法忽视的象征意义。某种程度上，这座荒废的大楼，已然成为窥探一座以发展速度闻名世界城市的繁华背面，最有代表性的切口。
一个残破的人偶模特斜躺在商场二楼大厅。
“这是深圳的门面啊”
这里不做生意，只要能搞得干干净净的，对深圳就很体面
水果摊、凉茶摊、箱包铺、老北京布鞋店……在五颜六色简易搭建的棚中售卖，商品廉价且拥挤。几乎每家铺子前，都挂着一张红底白字的横幅，印着“惊爆价”、“大特卖”、“厂家直销”这般醒目的宣传语。调到最大音量的喇叭里，会一整天不断传出“机会不是天天有，这次不出手，下次就没有!”“×××凉茶，百分百纯天然无添加”的叫卖声，躁动而强悍。
街道两旁近一米高的绿色垃圾桶从未空置过。夜晚时，垃圾堆积，散落四周，一眼望去，精明的小贩便可知道今天的行情：“瞧，全是快熟透烂掉的荔枝，明儿得进点别的”。
近两年，百货广场二楼门外天桥上每天都会上演这样的街头乱摆，正上方幕墙上七个“深圳市百货广场”鎏金大字显目而刺眼。
空置商铺边上一个流浪汉在睡觉。
“就和四线城市摆地摊的一样，一模一样，五颜六色，各种各样的棚子。”承包了百货广场二楼主要店铺的李先生，会在吐出一口烟后强调，“这里不做生意，只要能搞得干干净净的，对深圳就很体面”。
“这是深圳的门面啊!很多人从香港、国外过来，第一印象就是这里。”招待一个刚来到这里的朋友时，朋友“这就是深圳啊?”的疑问同样让他难以忘怀，“他以为深圳有多么繁华，但来到这里，心里就拨凉拨凉的了。”
一旁凉茶店的女老板听到李先生的感慨，放下手中的水壶，侧身向着夜色中的人民南路说：“非常多的外国人，新加坡、马来西亚，香港过来都是先来这里。对面就是罗湖口岸、罗湖火车站、国贸。只要来深圳的人，基本上都会先来这里，后面东门步行街人气也很旺，这里同样成为必经之路。”
李先生坦言，自己也是在外摆摊的一分子，“说心里话，我们自己也摆，给钱就让摆。我们给钱给东门町物业，物业再去打理。对我还是有好处，我能赚到钱，外面赚的多，租金贵，里面五千，外面就一万多。”他不断强调，“其实我也不希望看到这里这么脏，如果都不摆了，我也不摆了。”
每一个刚来到深圳的人，目光的焦点都会自然的聚焦于国贸大厦，这几乎不需要任何理由。这座代表“深圳速度”的建筑和周围的标志性建筑所组成的环境，成为了几乎构成所有人对这座城市的第一印象。
无论通过火车、汽车、关口、飞机等哪种方式来到深圳，殊途同归于人民南路，然后目光会迎着国贸大厦北上，至对面相隔500米的深圳市百货广场为止。
人民南路在深圳市百货广场处戛然而止，同时停止的还有人们对于深圳第一次炽热考量的目光。由此，说这里是深圳市的“门面”，成为一种确凿的事实表述，而不是一次称赞。无论它是否愿意，它必须担负起告诉每一个来到这里的人：“欢迎来到深圳。”这个对它来说过于沉重的责任。
繁盛商业中心的衰废大厦
空旷的大厅里没有一个门店。你可以在每一个可以贴纸的位置看到诸如“旺铺转租”“招租”“泣血甩卖”这类相同气息的海报。
当你出走地铁老街站C出口，看到百货广场也许并不会觉得有丝毫异样。
蓝色的全玻璃幕墙设计至今依旧是各类地标性大厦偏爱的选择，通透的观感构成了一种全球通晓的语言——它是现代而包容万物的。但同样只需稍稍抬头，并不难看到幕墙后空旷的钢架结构，二至六层呈垒高的“之”结构的扶手电梯，褪成几乎裸色，若隐若现的透过蓝色幕墙无声的诉说着。
在业内，深圳市百货广场是公认的好地段。在北面就是太阳百货、东门町以及稍远处的茂业、天虹，而在南面则与金光华广场、国贸、深房广场相望。在罗湖区建设的人民南空中连廊项目中，深圳市百货广场就是整条连廊的最后一环，通过天桥与深南路对面的深房大厦创意嘉年华相连。由于国贸的改造、深房广场的烂尾，这条空中连廊在国贸以北已经没有任何商业项目，深圳市百货广场现在的作用更多是一条供行人前往东门闹市区的一条通道。
两个星期之前，有一位拍电视剧的导演来到这里拍摄深圳代表性的夜景。为了避免拍到荒废的大楼和杂乱的乱摆摊位。导演反复尝试后弄来一块大型的白布，把天桥上深圳市百货广场这边全部挡住。“他拍的就是深圳的形象工程的电视剧嘛，怕拍到这里。”虽然是被白布挡住的其中一个，李先生深感理解。
它并不打算隐藏这种衰败。
百货广场的一楼和二楼现在是开放的，但无论是谁第一次来到这里，都需要时间去让自己相信，这是深圳一个座在这样地理位置的商场内部。空旷的大厅里没有一个门店，最中心是一个个铁制衣架组成的长方形阵列，挂满了标价不超过50元的各类服装。每条之间的位置，会站着这个带着假发和眼镜的模特带队，好似娘子军的将军，在空旷荒废的大楼里，更显声势浩大。
你可以在每一个可以贴纸的位置看到诸如“旺铺转租”“招租”“泣血甩卖”这类相同气息的海报。老板对此早已习以为常，追问之下，最多冷冷丢来一句，“这儿签的都是临时的短期合同嘛!”
一楼通往二楼的扶手电梯，也早已成为一旁角落里买箱包的小仓库，堆满了各式旅行箱。走到二楼，基本处于空置待招租状态，走在期间，某一次回头可能突然看到一个破旧的缺了一条腿和眼镜的假发模特，难免一阵胆颤。
“以前这里很多吸毒的人来，乌烟瘴气，现在还算好多了。”一位正在招租的老板告诉我们。
产权分散之殇
百货广场当年采取了商铺销售的方式，近千个商铺光业主就有几百个，导致产权纠纷不断，而且无法统一经营。
“我不相信风水!”刘正林在东门做了十多年生意，对于百货大楼衰废的原因，他首先强烈否认一种说法。
在所有接受采访的相关人士中，“产权分散”成为绝大多数认为导致其荒废的祸首。在被开发公司统一起诉，被告上法庭的业主们也曾众口一词指责，当年相关部门违规办理了《代用证》引发了一系列问题，他们的合法权益受到严重侵害。
18年前，陈小姐买了深圳百货广场大厦的一间商铺，在深圳国土部门做了预售合同备案，却一直没有拿到房产证。今年4月，她突然收到法院传票才得知，其商铺产权早已成为别人的产权，自己也被告上了法庭。
这也是深圳早期众多商业项目的通病。百货广场当年采取了商铺销售的方式，近千个商铺光业主就有几百个，导致产权纠纷不断，而且无法统一经营。被寄予厚望的商业项目没有成功，大批商户撤离，商场内的空铺率急剧上升，最终越来越萧条。
“业主的纠纷太纠结了。有些人说这么多年都放着，现在这么便宜，整个也都租不了。”刘正林认为业主的人心不齐导致了很多问题。当年业主购买这些商铺普遍采用了按揭的方式，由于多年无法正常经营，几乎所有商铺都已经断供，最终全部落在了提供按揭的深圳6家主要银行的手中。
不过，这也为大厦的盘活提供了契机。中信集团曾出资20亿进行收购，但最终还是失败了。
2000年，广发银行深圳分行首家入驻，但真正进入的企业和商户非常少，连整体的1/5都不到，整个大楼空空荡荡。只有在临近深南大道的几个铺位，被一些零散的商户租了下来，贩卖一些小商品。
百货广场的生存之道
“如果没有人租，我们就过来做，租金很便宜。做了一年，他们说要整改，不能做了，但是怎么整还是这个样，我们就又来做。”
“我们就做这样的小生意，大生意不做。什么温州人、福建人、潮汕人，这里没有打擂台。如果有做小生意的擂台，在这里他们都打不过我。”刘正林大声的想要盖过一旁自己摊位喇叭里不断��出的“南山桂味六块八，只要六块八”的声音，兴奋地说。
他的确有资格这么说。作为一个这里摸爬滚打十多年的商人，他已经有了上十家自己的店铺。他总结的王牌经验是：“我们家适应了这里的环境。如果没有人租，我们就过来做，租金很便宜。但做了一年，他们说要整改，不能做了，但是怎么整还是这个样，我们就又来做，又捡个便宜。”
当一个历史产物从辉煌走向衰落的时候，总有去探究其兴衰缘由的意义。今日的东门商业步行街，从过去深圳首屈一指的生财旺地，成为今日商家公认零售业经营风险最高、低档货充斥的商圈。步行街缺乏整体规划、商业业态重复严重和经营者缺乏专业经营知识，被认为是造成东门商业低档化的主要原因。
“有很多人听说东门的钱好赚，就都来做。结果交个两押一租，加上十多万、几十万转让费，一不小心就一两百万块。不知不觉，三五个月就亏完了，很多亏了押金都不要。”刘正林指着我们对面一家毫不起眼的箱包棚摊位告诉我，“东门一家这么大的铺子，20万一个月才能租下来，另外还要进场费。”
物业乱象
谁是这里的物业，是要靠抢的。你是业主，但你不想让我管，我就霸着房子;要管，就得给我钱，不给就停你的水停你的电。
几乎每一个百货广场的老商户都忘不了2012年下半年的一天。
“东门町和奥康德为了争地盘打架，来了很多警察。我那时亲自在现场看到了，我的店里还丢了好多东西。”刘老板回忆起那一天至今还胆战心惊。
他所说的东门町，就是2011年下半年代替深圳市百货广场的物业公司成为这里物业公司且拥有基层产权的公司，奥康德集团则是深圳市百货广场目前最大的产权拥有者。
不知是否是巧合，商户都对东门町物业公司意见强烈，“黑心”是被用作频率最高的一个词。“谁是这里的物业，是要靠抢的。你是业主，但你不想让我管，于是我就霸着房子;要管，就得给我钱，不给就停你的水停你的电。现在业主还没有物业的权利大，比如你买了一套房子，我是小区的物业，你业主还没有我的权利大。你打也打不赢，骂也骂不赢，目前的状态就是这样。”李先生对此深感痛心。
东门町物业招商经理何春梅接受了深圳晚报记者的采访。她语速极快，气势夺人。她表示，东门町小吃街整改后，非常兴旺，人山人海。百货大楼一直废弃只是因为有设计的架构问题，跟产权无关，他们正在联手奥康德和政府，准备整改开发。
最后外面乱摆摊位时，她语气肯定地表示，“这是历史留下的陈旧的楼，做的不是正规的商场，属于一个铺一个铺的，氛围就是这样。”
从百货大厦无论哪一个出口走出，物欲都会有如刚来到这座城市感受到的热浪，扑面而来。回望深圳市百货广场，在全玻璃幕墙结构的外壳笼罩下，它散发着荒败的气息。荒败在此竟成为由财富、欲望、竞争等混杂而成的鲜明气质，这种气质随时随刻地散发到周围区域，映照着他们的商业进程。
评论
繁华掩不住的刀伤
深圳市百货广场幕墙后空旷的钢架结构，二至六层呈垒高的“之”结构的扶手电梯，褪成几乎裸色，若隐若现的透过蓝色幕墙无声地诉说。
有所谓，坏的建筑是时代的伤口。在深圳最繁华的地段，却也有阴冷空荡，毫无生气的所在，如同锦衣华服下一抹抹醒目的刀伤。深圳百货广场是其中一例。因自香港出来就可见这伤痕，所以尤为刺眼。类似百货广场的地方，有让人一秒钟从大都市进入城乡结合部的感觉。有的地方甚至也只能作偷食致幻药物之用。
在最繁华地段凋败的楼阁，都有一个复杂的故事。有的因经营不善，有的则是产权不明，有的可能在思考待价而沽，或许有些也因为传统商业业态已经没落，总之都失去了华彩。对此不忍的是从此经过的深圳人，和曾经在这些地方打拼过的人们。
也可以说，每道伤口都是一个商业案例的败局故事。从中我们可以咂摸出许多商业发展历史上不尽如人意的历程。只是这些至今都无法弥合的伤口，总需要一个解决的出口。需要开发者、商家、政府的多方考量。