“高大上”写字楼还处于价格洼地囤一套真行 增值空间大大滴

一个城市的性格，看看其地标性的写字楼就可知晓。一栋栋高高耸立的写字楼，早已成为城市最富魅力的性格写照。目前，长春写字楼市场呈现出两个明显特征：一是，写字楼租赁市场“去中心”趋势日益显著，新兴商务板块写字楼市场正在快速崛起；二是，写字楼市场供应井喷，供应高压下市场逐渐走向分化，高端写字楼的市场表现越来越受到关注。

租赁传统商务区向新兴商务区转移

李先生的公司一直都在一处临街门市办公，为了提升企业形象和办公环境，今年集团要求其在市中心寻找一处200㎡左右的写字间。在市中心，李先生寻寻觅觅了近一个月，竟没能找到一处令集团领导满意的房源。谈及原因，李先生显得很无奈：“一是200㎡左右的写字间房源较少，多为大面积房源，甚至不少房东都要求整层租赁；二是，即使遇到合适的房源，年租金基本都要在20万元以上。”最后，他只得建议集团放弃在市中心租房的决定，转向一些新兴区域寻觅房源。

近年来，长春市中心写字楼市场租赁情况良好，空置率有所下降，但租金水平则略有上涨，业主多不愿给予较大的租金让步。同时，随着城市建设步伐的加快，红旗街、重庆路、西安大路、人民广场、站前商圈等传统商贸区的写字楼供应已不能满足企业快速扩张的需要，租金持续上涨、交通拥堵、车位紧张等现实局面，使其逐渐向新兴商务核心区转移。

市场分析师杜百川表示，市中心土地供应稀缺，房企纷纷选择在新兴区域建写字楼，加之外围CBD区域企业能享受税收优惠等政策，企业入驻热情较高。对于租户而言，市中心地段的高档写字楼面积有限、租金昂贵，无法满足一些企业尤其是中小企业的需求，很多企业开始计划搬迁写字楼。

供应进入高库存时代

据不完全统计，2014年长春在建或规划建设含有写字楼的项目多达40余家，几乎每一个城市综合体都配有写字楼项目，还有一些纯商务写字楼。预计未来3年，长春将有70余座城市综合体相继建成。在城市综合体的浪潮之下，长春写字楼的供应也将迎来历史高峰。目前，长春写字楼市场已经进入高库存时代。面对写字楼供应洪峰，开发商应当如何面对？作为投资者又该如何挑选出最具投资价值的写字楼？已经进入高危博弈期的长春写字楼市场，正在寻求自己的答案。

业内人士表示，造成写字楼市场严重供大于求的原因是多方面的，表现在：一是，涉及新的城市副中心、新兴商圈、原有城市区域功能升级能方面的城镇化推动了写字楼开发的快速发展；二是，第三产业的迅猛发展加上企业转型需要其办公环境不断升级，促使写字楼需求大增；三是，在当前住宅市场限购的背景下，众多房企将视线转移到商业地产开发上来，一定意义上导致商业地产开发群起而上，短期内写字楼开发面临同质化和供应量偏大的市场风险。

区域新兴区域核心板块崛起

近年来，在良好的经济环境下，长春城市规划可谓发展迅速。借着商业地产开发的契机，再加上政府对打造“楼宇经济”的重视，各区域在办公物业方面投资巨大，逐渐形成了一个又一个商务集中板块。其中，生态广场、新市政府、远达大街、东方广场等新兴区域核心板块发展尤为明显。由于规划支撑、交通配套完善、高端商务氛围日渐提升等优势，这些区域迎来了“二次崛起”的良机，写字楼市场呈现出蓬勃发展、快速成长的势头。

业内人士表示，区位优势、政策机遇以及开发项目的品质，促成了一个个新兴商务区的崛起。众多房企纷纷选择在新兴板块开发写字楼，究其原因还是看中了其发展潜力。新兴板块商业商务市场的抄底“窗口期”已经开启，有眼光的投资者正在加速进场。

产品写字楼投资的黄金时代

如果说21世纪第一个10年是住宅市场投资的黄金时代，那么第二个10年则是写字楼地产投资的黄金时代。随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到写字楼市场，而日益向高端发展的写字楼必然会得到投资者的青睐。

市场分析师杜百川表示，目前写字楼市场庞大的供应量导致市场竞争加剧，开发商志在打造高性价比项目以求快速突围。在此轮商业地产抄底时机中，投资者既要选对时机，也要选对项目。只有精心设计的高品质物业，才能在任何一个非常时期站稳脚跟。值得投资的优质写字楼除了地段还应具备齐全的配套、便捷的交通、超高的车位比、良好的办公环境、优良的物业管理等因素。

杜百川同时指出，供应高压之下，写字楼市场逐渐走向分化，甲级高端写字楼的良好表现越来越受到关注。一方面，高端写字楼是城市经济的承载者，在长春还刚刚起步，稀缺性决定了它的投资前景；另一方面，目前，长春高端写字楼还处于一个价格洼地，增值空间不可限量。于是，一股高端写字楼投资热潮正在涌动，“高大上”的高端5A甲级写字楼投资潮正在兴起。