用软实力创新生命力 打破珠海商业地产内忧外患的格局

代理公司和广告公司的精英推出“谈房论市”栏目，给地产职业经理人、地产销售精英或者广告人才针对热点话题发表个人观点或交流经验提供平台。同时也希望让优秀的营销思路、广告文案以及优秀楼书走出“会议室”。

本期邀请拥有多年商业项目经验的资深商业策划人周愚先生一同来梳理珠海的商业地产市场实情，明辩商业地产未来。

“摸不着”的软实力打造商业生命力

今年上半年，华发商都开业造成全城轰动。对此周愚认为，华发商都的成功在于懂得如何塑造自身的“亮点”。

在他看来，现今消费者变得“喜新厌旧”，而珠海大部分商业同质化，缺乏标新立异、独树一格的亮点。华发商都在业态规划及建筑形态上，塑造出多个“亮点”，让人眼前一亮。

周愚认为商业地产的软实力已经成为新的焦点。在过去，商业地产的开发商比较注重建筑、硬装这些硬实力，然而，决定商业地产生命力的是软实力，软实力是指商 业体的文化、气质、营销、管理等一系列“摸不着的东西”，它能使消费者从物质消费上升至精神消费，这是普通商业地产做不到的。华发商都在开业前通过多种媒 体宣传渠道提升人气并笼络支持者，塑造一种令人心驰神往的气质，这点作用尤为重要。

商业与住宅没有必然联系

今年上半年珠海住宅一二手房成交量同比去年同期下降了四成，商业地产是否受到了不景气行情的影响呢？周愚表示住宅行情成交下行，虽然对商业构成了心理影响，但实际上对成交影响并不大。

周愚分析认为，珠海住宅的成交量跌而价挺，由于目前商业地产的供应量问题，珠海主城区的商铺基本不愁销售问题。今年6月底开盘的金域华府商业街一开盘就热销，甚至创出单价11万每平方米的高价，可以看出珠海的投资热情依然高涨。

商业地产与住宅还有一个不同，那就是商业地产的购买属于投资需求，区别于住宅的刚需及改善性消费。周愚认为只要中国的经济持续发展，商业地产就有需求，与一、二手住宅成交没有必然关系。

内忧外患下的商业地产

商业地产不仅有同行之间的竞争，更有来自电商方面的竞争，在电商新模式的冲击下，传统商业的日子也没以前好过了，面临困境，周愚的解决之道是“创新”。

“目前都在说，商业地产面临着前所未有的压力和危机，行业面临着内忧外患。‘内忧’指投资泡沫化下的内部恶性竞争，‘外患’指来自外部的电商冲击。商业地产说到底还是要解决人气问题。”

商业地产所面临的挑战是前所未有的艰巨，它不光是卖东西的场所，也是休闲娱乐的场所，它更希望成为一种生活方式的引领者和创造者。

周愚用三个“新”对自己的思路进行了总结，他提出商业地产要有创新的智慧，每一个商业策划人都需要重新思考发展新方向、找寻成长新动力、探索商业新模式，这样才能使商业地产得到提升，使商业地产的生命力得到保障。

商业街和商业综合体缺一不可

珠海现有的商业模式还是以商业街和临街商铺为主，也是珠海商业地产的一个重要组成部分。有媒体统计过，珠海现有36条商业街，而其中部分商业街仅一成营业，周愚认为过去这么多年来制约这些商业街没能壮大的主要原因在于“只管销售，不管经营”。

在过去，往往开发商将商铺销售以后，就不再考虑商业街的发展，所以大部分商业街出售以后，由各业主各行其政，只要租金合适，不论什么行业都能接受，行业的良莠不齐、欠缺集中规划是商业街无法发展的主要原因。

不过尽管有种种原因限制商业街的发展，但是周愚还是看好商铺这种投资项目。他认为在过去10年间，珠海各个临街商铺的价格都普遍暴涨超过了5倍，部分规模 较集中的商业街区的旺铺更是暴涨超过8倍。由于价格的一路走高，让珠海的临街商铺成为了炙手可热的房地产投资产品，特别是近两三年来，珠海临街商铺的买卖 更是持续火爆。

“商铺投资者不仅在商铺不断升值中获利，商铺售价的提升还让商铺租赁价格也水涨船高，商铺稳定的租金收入也获得了不少商铺投资者的青睐。”

在周愚看来，城市综合体虽然是未来城市商业的主要模式，但分布在各社区的商业街区也仍是城市商业的最主要组成部分。特别是在一些新楼盘环绕的商业街区，新的具有较强消费能力的城市人口的聚集，将成为城市商业发展的新亮点。