娃欧商场被指定位不清晰 项目成功取决于内功

7月15日，知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕在杭州发布《2014年杭州第二季度房地产市场报告》。报告显示，今年二季度杭州优质写字楼市场需求稳健，黄龙、武林等传统CBD的租金继续上涨，而钱江新城的空置率则降至24.8%。但世邦魏理仕研究部董事谢晨也谈到了钱江新城首个商业地产项目娃欧商场欠租事件，他认为，这个娃哈哈旗下的项目最初就没有定位好，“原来卖水的去搞这个，就像打篮球的去踢足球。”

开业于2012年末的娃欧商场是娃哈哈商场版图的第一个项目，根据娃哈哈最初计划，这个以欧洲品牌商品为主的商场，将是娃哈哈进入终端零售业的首个百货零售商业项目。娃哈哈董事长宗庆后还在2013表示要在3-5年内开出100家店。

不过，上个月娃欧商场就被曝光拖欠物业方浙欧置业半年1000多万元的租金。据报道，娃欧商场主体已变成娃哈哈未来城教育中心。

世邦魏理仕环球研究部董事谢晨说，娃欧的主要问题是最初定位问题，“想得简单了，以为商场的模式很简单，产品定位上又是不符合大众认知的精品。那些欧洲新品我们没听说过可能，没考虑好市场接受度。

在谢晨看来，培训买手没那么容易，“原来卖水的人，去搞这些，就像打篮球的去踢足球。”

另外，他也分析，娃欧刚进驻时，所在钱江新城板块虽然有很多高端住宅，但居住气氛、办公氛围还不是很好，“打车都还很困难。”

近期，杭州发改委就提出，要暂停杭州城北及城东大型商业综合体开发，滨江、下沙重点发展社区型商业综合体等“四个一批”的新思路，杭州成为继苏州之后第二个出台政策规范商业地产的城市。

世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢认为，作为为数不多对商业地产出台控制政策的城市，杭州主动调整优化商业地产布局体现了政府对商业地产结构性供应不平衡现象的关注，对个别区域及项目有一定程度的利好。但需要指出的是，商业地产项目的成功仍然取决于开发商的定位招商运营等内功的修炼，而这一点恰恰是我们所需要继续努力的。”

另根据世邦魏理仕的观点，未来，工业吴英额市场租金将稳步上涨，不少基金正积极寻找项目投资厂房仓库，“一般回报率在10%左右，远高于商业地产5%的数额。”