成都写字楼吸纳量较去年同期涨40%

昨日，记者从DTZ戴德梁行新闻发布会上获悉，2014年上半年成都市约有14万平方米体量的优质写字楼投入使用，且吸纳量较去年同期上涨40.7%。但由于信贷收紧，库存压力较大，成都住宅市场表现平淡。 

主要经济指标增速回落 

在全国GDP增速下滑的大环境下，2014年第一季度成都市全市生产总值达到2320.2亿元，同比增长7.8%，略高于全国平均水平，“求稳”或成为今年经济发展的主题。成都社会消费品零售总额在2014年前5个月为1703.3亿元，保持了较高的增长速度，较去年同期增长12.9%，远高于GDP的增长速度。 

住宅市场观望氛围有所缓解 

受季节性因素及银行信贷紧缩影响，从1月份开始，一手住宅成交量出现下滑，一季度成都主城区住宅成交同比下降17.7%，第二季度成交同比下降10.7%，降幅收窄，成交达262万平方米。价格方面，从今年4月，市场开始出现近两年来首次环比小幅下滑，整个第二季度成都主城区住宅成交价格同比上升3.0%，环比下滑1.3%。 

由此可见，在众多开发商资金链吃紧，纷纷推出优惠促销活动之下，市场观望氛围有所缓解，呈现“以价换量”的趋势。由于成都住宅市场较健康，刚需旺盛，预计下半年在金融环境和购房政策无大变动的情况下，市场将继续表现为价格小幅调整，“以价换量”的局面，出现大幅波动的可能性不大。 

甲级写字楼租赁市场活跃 

2014年上半年，成都甲级写字楼供应继续放量，约14万平方米体量的优质写字楼投入使用。优质写字楼的依次入市也促进了租赁市场近期以来的良好表现，前两个季度成都市甲级写字楼的吸纳量较2013年同期上涨40.7%。因此，空置率水平与2013年年底相比，也并未发生大幅的波动。 

近两年来写字楼新增供应的持续放量加剧了市场竞争，导致租金在近几个季度持续下滑。2014年第二季度成都甲级写字楼租金水平下滑至每平方米122.5元。今年下半年，还有将近34万平方米体量的优质项目将陆续交付使用，预计空置率还将保持在高位。 

商业竞争加剧 

2014年上半年，国际金融中心、阳光新业中心和鹏瑞利青羊广场相继开业。竞争的日益加剧，促使部分购物中心开始积极调整业态，今年上半年部分已经入市但空置率较高的商场经过业态调整后，空置情况明显改善。与此同时，个别购物中心却也因经营不善，部分商家选择停业，导致其空置面积增加。 

随着交通的快速发展，目前成都区域商圈分布呈现出“一轴一带”的特点，“一轴”是指以人民南路为轴，沿线分布的商圈，而“一带”则是指沿二环路分布的各大商圈形成的商业聚集区，随着新二环的全线贯通，形成了一条独特的商业带。 

中国大陆城市轨道交通所引起的物业价值变革 

地铁的开通对周边住宅、商业、商务物业都会引起价值变革，通过形成明显的人口聚集，形成相应的居住社区、商业圈和商务区，从而带动区域的快速发展。而地铁站点的建设也会大幅提升土地的开发强度，同时还会对周边土地的使用性质产生影响，住宅和商业用途土地明显增长，工业用地减少。 

而就成都市场来看，最直接受地铁影响的高新南区在地铁规划前几乎无房地产活动，周边楼盘价格大约3000元每平方米；2006年，地铁规划公布，高新南区最早一批楼盘“天鹅湖”开盘均价5000元每平方米， 增长率为66%；到2010年一号线建成通车，周边楼盘均价已达到10000元每平方米以上，相比2004年，增长率大约为230%；而同期，成都市区2004年至2010年，房价增长率大约为120%。 

戴德梁行高级助理董事余氤翔认为，根据车站功能、客流不同，对于不同站类类型，物业开发应作出不同对策。以交通接驳站为例，站点半径500米范围内进行中高强度的商业、居住等综合功能布局，强调站点作为片区中心的服务功能，同时在站点外围落实好设施连接，保证站点与项目便捷的交通接驳。