朱凌波:人才困扰商业地产发展最大问题 合伙人制度或成出路

2014年7月10日，“商业推动地产论坛西南峰会”在重庆（专题阅读）隆重召开，全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波先生作为特邀嘉宾出席活动，并作主题演讲《大数据时代下商业地产（专题阅读）的趋势与挑战》。

目前商业地产可谓是鱼龙混杂，内忧外患。同质化、空置、“僧多粥少”、人才稀缺、电商冲击等现象表现特别严重。此外，在峰会上，记者获悉，预计2015年成都新增商业面积位居第一，464万平方米。2016年，2017年，重庆位居第一，分别为435万平方米，263万平方米。如何正确理解商业地产发展趋势?开发商如何解决招商的问题?开发商如何突破人才难求的困境?重庆商业地产发展现状如何?

7月11日，全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波接受了赢商网记者专访。

朱凌波，从上中学开始就留着长发，有着文艺青年典型的性格，追求自由、追求个性奔放; 1984年大学金融本科毕业，成为当时有名的现代诗人;90年代，开始寻求转型，带着属于自己个性的长发长须，到一家企业应聘，由于自己的头发和胡须惨招到企业拒绝;虽然认为头都是自由个性的象征，但还是毅然减掉了跟随自己十几年的长发，从报社转型到一家企业，经历三个月适应当时工作;记者看着现在坐在对面的朱凌波老师，平头，一身职业装扮，经过从事商业地产20多年熏陶，褪去了当年那“不修边幅”，追求个性自由的粗犷豪迈的形象，现今，已过天命之年的他，现任全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长。当记者问及是否还有写诗，“有，平常还有经常写。”从他的眼神中，可以看出他对诗歌、文学有着特别的热爱。

朱凌波

全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长 朱凌波

“金融创新如果没有突破，未来商业地产发展风险是巨大的。”

近日，朱凌波在微博上写道，任何事物都犹如山峦一样有其自身的规律和周期，高峰时相对短暂随时可能调整、低谷时绝对漫长但一定会发生转机。那么商业地产的发展规律和周期又是什么样的?

朱凌波介绍，任何事物都有它自身发展的周期和规律。从发展历史来看，中国房地产发展时间还很短，美国房地产行业已经发展有200年的历史，其最大房地产公司Pulte Homes，至今已有超60年的历史;我们中国有的企业要做百年老店，实际上我们最长的企业才30年;经过改革开放30年的高潮，中国经济，包括房地产、商业地产，从发展的大周期整体来看，已经到了一个下行期。房地产市场下行目前表现主要还不是价格，而是交易量。一线城市相对好一点，二线、尤其是三线城市，特别明显，交易量甚至出现停滞的状态。总的来说，中国房地产走到今天，房地产已经走到周期下滑阶段，商业地产面临转型阶段。

他认为，目前商业地产面临几大冲击，首先，商业地产是一个产业链较长的行业，面对整个经济包括房地产调整或下滑的压力，也必然受到影响;现在包括反腐、扫黄等国家政策的影响，对商业地产消费终端产生向下拉动的作用;其次，商业地产产业链自身的问题。金融创新如果没有突破，我认为未来商业地产发展风险是巨大的。商业地产核心的意义是持有型物业，通过租金、资产是升值，最终通过资本市场的变现，完成投资回报的收益。目前面临最大的困境是，在前端缺少中长期、低成本、多元化的融资品种。举个例子，就像人生活一样，吃了很多，需要排泄出去。目前万达的现金流滚资产是主要融资品类之一。万达号称有三千亿的资产，但租金回报率连三都不到，需要三十年收回回报，还需排除5%的通胀。资产的升值、资产变现等需要解决。

“商业地产是一个统一规划、统一招商、统一运营管理，持续性经营的规律，任何一个物业如果没有十年以上，是不可能经营好的。现在很多中小型开发商都面临同样的问题，销售一旦受阻，融资渠道在银行也难拿到钱，想做持有效物业根本就没有这能力。”

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