住宅市场大PK 商业地产逆市大涨

2014年已经过半，房地产市场销量和房价双双下滑，土地市场也“由热转冷”，房企不得不展开大规模的“促销大战”，同时高端物业也“跑步入场”，加剧了住宅市场的竞争。当住宅市场处于胶着状态时，非住宅市场却大放异彩，逆市上涨。
商报记者 杨四海 黄航彬 周沙 任琪 尚宗源

往年此时，是房企半年报集中出炉的时候，而今年，一些房企的半年报却犹抱琵琶半遮面。本周，重庆楼市半年报陆续出炉，根据晟城地产数据显示，2014年上半年重庆主城区商品房成交面积同比下滑18%。

商品房成交量下滑18%

根据晟城地产统计数据显示，2014年1~6月，重庆主城区商品房预售量为1156万㎡，同比2013年上半年下降了约1.4%，总体供应量基本持平，但总体成交方面下滑18%。刚需依旧占据市场主导，总价低、功能性齐全的刚需产品符合市场需求。从整体成交结构比例来看，套内50~80㎡，总价50万~80万元的产品卖相好。领域机构数据显示，2014年上半年高层、洋房、别墅的成交均价分别为6772元/㎡、7826元/㎡、12382元/㎡，同比分别上涨1%、下滑4%、上涨7%。

值得注意的是，随着重庆轨道交通的日渐成熟，轨道物业也成为了大部分刚需购房者的首选，轨道交通成为选房的重要因素。

写字楼同比上涨250%

一方面是住宅市场的低迷，另一方面，非住宅市场却在上半年大放异彩。随着上半年市场的变化，部分开发企业主要转向了推出商业商务产品，这样集中的行为，促使了2014年上半年写字楼成交量同比2013年上半年大幅增长250%，环比2013年下半年增长82%。

从供应方面来看，上半年重庆主城区非住宅供应总体量242万㎡，其中4月份的非住宅供应体量最大，为62万平方米，2月份非住宅供应量最小，为5万平方米。不过，和住宅产品一样，写字楼也面临“快速走量”的趋势，品质高、差异化产品更具竞争力。

领域机构数据显示，2014年上半年，商务产品、商业产品的成交均价分别为12570元/㎡、15347元/㎡，同比分别上涨23%、1%。

逐渐消失的“土地热”

据昇城地产统计显示，2014上半年重庆主城区共计成交土地118宗，同比减少21宗，环比减少89宗；总面积910.9万㎡，同比上涨407.62万㎡，环比下降1032.08万㎡，其中商住用地共成交73宗，总面积655.99万㎡，成交总价为443.6亿元，楼面均价为2734元/㎡。这一数据与2013年上半年相比，商住用地较去年同期减少1宗，成交面积减少1.6%，建筑面积增长8.5%，成交金额约增加58.11亿元。

今年上半年土地市场的整体低迷，因2013年年终开发商疯狂囤地，年初未能延续去年年末的拿地热情，在出让的118宗土地中，拍卖出让的仅有29宗，比例为24%，除了5月16日二郎科技新城组团的土拍现场高达50几轮的举牌高价成交外，1~6月成交价总体较为平稳，而在3月份，成交金额和成交面积更是下滑75%以上。

高端物业“跑步入市”

据铭腾数据显示，上半年，重庆主城区别墅市场成交52万平方米，建面均价12382元/平方米，经济型、低总价创新别墅支撑市场；而洋房市场成交71万平方米，建面均价7826元/㎡，其中地处二环低价洋房主力供销。此外，重庆主城区商务市场成交68万平方米，建面均价12570元/㎡，同比上涨23%；重庆主城区商业市场成交则达65万平方米，建面均价15347元/㎡，品牌房企、城市中心物业加大商业推货，带动均价小幅上涨。

特别是位于礼嘉的两江新宸，6月17日~22日，仅6天时间，推出65套千万级别墅达成认购58套，总金额达7.7亿元，远远超越了去年重庆整个千万级别墅市场5.2亿元的销售总额。龙湖方面认为，目前的重庆高端物业市场正处于强需求期。同时，今年重庆千万级别墅市场推货总量将上涨至700余套，可以看到，放量惊人。

纵 深

半年考几家欢喜几家愁

2014年，楼市上半场已收官，各房企已进入下半场。然而，各房企面对半年报，仅有少数完成预定任务，可谓是“几家欢喜几家愁”。

根据中国指数研究院发布的《2014年年中盘点—品牌房企销售业绩专题研究》报告显示，2014年上半年，房地产市场再度进入调整期，行业下行压力较大，多数房企的销售业绩增长乏力，半数房企业绩下降，但第一阵营增幅仍高达30.2%。其中品牌房企表现出较强的市场把握力，灵活操作营销策略，继续扩大领先优势。上半年仅有少数房企“笑了”，而绝大多数房企是没有完成预定任务的。

领域机构总经理王君指出，2014年上半年，和往年不一样，各个房企从一开始就进入了“促销大战”状态，都早早地为销售任务而冲击—纷纷推出大幅度的优惠、首付分期等，但市场“不给力”，许多房企都没能完成预定销售任务。但对市场需求的挖掘上看，大多数房企是完成了市场任务的。因此，各个房企的促销极大地挖掘了市场的需求，甚至挖掘了未来半年到两年的购房者。从半年报分析，重庆房企的两极分化进一步加大，大型房企促销跑货，中小房企“在观望”。

趋 势

下半年继续“放价跑量”

随着天气的炎热，7月，开发企业大有避战的味道。据统计，本月重庆主城区加推、开盘的项目不足20个。“目前市场观望情绪较重，上半年的去化情况也与预期存在着一定的差距，这导致了开发企业在加推、新推项目时比较谨慎。”优地美营销机构负责人沈光明分析表示，从一定程度上来说开盘数量的缩水，是开发企业对市场信心不足的表现。

在宏观调控下，房地产市场调整速度加快，楼市“马太效应”越发显著。

“上半年重庆市场呈高供求状态，房企甩货跑量的趋势更甚。在各房企中，能完成半年任务的企业很少。”重庆领域机构市场研发中心营运总监张鑫认为，上半年房企的销售任务完成进度差强人意，下半年的销售压力将更大。开发商将继续“放价跑量”，楼市不会出现太大的反弹情况。一直以来，主城投资客对楼市变化非常敏感，面对“调控加码”等因素，投资客却步，房企销售受到较大影响。而区县客户大多属于刚性需求购房，对市场的影响较小。

“产品创新、价格理性。”沈光明认为，市场的大势任何人都没有办法去改变，开发企业需要理性的认识到这一点。