80亿布局商业地产天津泰达迎资金危局

7月5日，天津泰达股份(000652,股吧)有限公司（000652，SZ；以下简称泰达股份）的全资子公司扬州（楼盘）万运建设发展有限公司，以37429万元的总价成功竞得扬州市编号为870号的国有建设用地使用权。
公告显示，870号商用地块的出让面积是77557平方米。根据规划要求，该地块的容积率大于3.8，小于等于5.0，拟用于扬州现代服务业集聚区（Y-MSD）项目的建设。
记者注意到，早在4月17日，泰达股份发布公告称，公司将投资79.43亿元建设Y-MSD项目，该项目位于扬州市东部广陵新城境内，总用地面积约170008平方米，折255亩，性质为商业、金融、办公等用地。
昨日（7月7日），中国商业地产联盟秘书长王永平接受记者采访时表示，从很多城市来看，城市综合体都过剩，连杭州（楼盘）也对部分区域严格控制新增大型商业综合体的开发。城市综合体的运作取决于定位、交通、人流和竞争对手等因素，泰达股份尚缺乏成功的商业地产运营经验，对其整合能力是一种考验。
项目盈利能力待考
对于Y-MSD项目，泰达股份表示，公司计划分两期建设，其中一期开发用地面积116.4亩，二期开发用地面积138.6亩。总建筑面积101万平方米，其中一期开发，地上建筑面积37.5万平方米，地下建筑面积12万平方米；二期开发，地上建筑面积38.5万平方米，地下建筑面积13万平方米。
4月17日的公告中称，扬州市政府承诺对建成后总物业的80%予以定向回购，回购价格由回购物业的总成本费用加成16%管理费用构成。
RET睿意德助理董事李静雅接受记者采访时表示，政府的回购政策会对项目的去化有一定效果。
对于项目的盈利能力，《天津（楼盘）泰达股份有限公司Y-MSD项目可行性研究报告》中提到，本项目建设地点位于扬州市广陵新城内，根据近期相同商业地产项目的售价和市场购买力的预测，文创、信息SOHO工作室出售价格按11000元/平方米；酒店式公寓按11000元/平方米；办公部分出售价格按11000元/平方米；商业部分出售价格按18000元/平方米；酒店部分出售价格按14000元/平方米，售价每年增幅3%。物业销售回款818966万元，物业及车位运营回款55530万元。
但根据克而瑞机构的统计数据，扬州2013年商业项目成交量为11万平方米，成交均价为5290元/平方米，价格同比2012年下跌了45%。
在李静雅看来，项目售价高是个挑战，因为目前整体市场环境并不好，观望情绪浓厚，新启动的楼盘可能没有大的去化压力，但是一旦供应量增大，会面临竞争的压力，也会遇到去化的瓶颈。
上述研报还指出，该项目所在地广陵新城在未来2~3年的土地供应量还会增加，市场会形成较大竞争；区域内环球金融城等具有一定规模的商业项目已抢占了一定的市场先机。目前区域内特色市场产品创新较多，走特色化道路具有一定的阻碍。
建设周期资金缺口较大
据了解，该项目计划投资总额为79.43亿元，分二期建设，一期投资约39.37亿元，二期投资约40.05亿元。其中自筹资金及滚动投入54.43亿元、银行贷款25亿元。
泰达股份的负债率增高在2013年就见端倪。根据泰达的合并资产负债表数据，其在2013年的短期借款为53.53亿元，在2012年该数值为36.99亿元；其在2013年的长期借款为27.51亿元，在2012年该数值为13.39亿元。根据泰达今年一季报的财务数据，2014年一季度资产负债率为85.69%，而在2013年同期则为84.80%。
泰达股份在公告中表示，项目开发体量大，建设周期资金缺口较大，需要通过贷款方式满足项目如期建设。公司将以持有物业做抵押，积极寻求股东及关联方的资金支持，同时扩展新的融资模式，如信托贷款、工程垫款、融资租赁等。
同策咨询研究部数据显示，从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩，这样的城市在我国35个大中城市中不在少数。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，三、四线城市的商业地产普遍供大于求，比一、二线城市的供应更为严重。
李静雅说，商业地产的去化要看是否合乎市场的需求，市场化运作的部分，如果没找到产业运作的支点，单靠开发商从开发的角度去打造一个综合体项目，还是有困难的。
泰达股份表示，项目在规划过程中结合了扬州市及广陵区政府要求，在工期和销售率方面压力较大。项目较大程度依托于政府的相关补贴及回购承诺，一旦承诺行为不能兑现或延期兑现，将大幅增加项目成本，影响利润水平。