A股上市失败万达商业地产模式的短板

7月1日，中国证监会发布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示，大连万达商业地产股份有限公司等32家企业因未按规则要求报送预先披露材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，被终止审查。

7月2日，万达商业地产对此回应，“感谢4年多来在A股筹备上市过程中，监管部门、股东和社会各界的关注。今后将继续积极探索多种上市途径。”

不过，万达的商业版块虽终止A股上市进程，但市场却借此一窥其商业经营实况。

受累低盈利回报

对于此事，RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦认为，不排除万达商业地产技术上处理故意造成上市失败的情况。

其称：“万达旗下已有两家上市公司，并不缺钱；审视今年整个A股行情，不排除万达商业地产在启动上市流程之后发现行情不佳而主动放弃上市的情况。”

陈曦续指，如果万达按规则要求报送预披露的材料，那么，万达上市成功的可能性较高，唯一的阻碍是其物业回报率不高。

“比较其与新鸿基的财务状况，万达商业地产持有的物业量远超新鸿基，但两家公司的利润总额几乎持平。”通过此前已经提交的部分材料，万达商业地产的经营状况终于可以有所披露。

分析人士称，从万达披露的数据来看，万达的购物中心不赚钱，酒店、百货也更是如此。去年万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务(公寓、商铺、写字楼)收入1262.5亿，租金收入仅85.6亿元，占总收入的5.87%。太古、新鸿基去年的租金收益，分别为96.73港亿和90.78亿港元，其中太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。

RET睿意德高级董事王玉珂对此表示，从营运的角度来看，万达商业地产尤其是旗下百货的整体盈利状况并不乐观。如果拿出其单个项目，比如上海五角场万达上市，这样运作成熟且盈利预期良好的项目，对投资者的吸引力会更大；但是将成熟项目和在建项目、刚开业的项目放在一起打包上市，其对投资者的吸引力将打折扣。毕竟，商业地产项目要经过漫长的培育期。

“除此之外，如果万达将商业地产与其他业务打包上市，其对投资者的吸引力也会大幅增长。毕竟，万达成功的模式就是租售搭配的模式，而且其销售能力是惊人的，目前已经达到一千多个亿。万达如果没有这个强大的销售能力做支撑，情况将是不可想象的。”王玉珂如是称。

4年A股上市失败

7月1日证监会的公告，宣告万达商业长达4年多的上市准备以失败告终。

而今年年初，万达董事长王健林在万达集团的内部年会上还曾提及，2014年将全力推动万达当时处在IPO排队状态的电影院线业务和处于初审状态的商业地产业务这两个目标公司完成上市。

显然，事情并没有按照王健林的预期进行。

2009年，万达商业地产便正式启动A股上市计划。按照当时的规划，以2009年12月31日为上市申报基准日，完成招股说明书等上市申报材料；并于2010年3月-5月间申报上市资料，通过证监会发行审核，2010年6月在国内A股挂牌上市。

但由于2010年资本市场的低迷和房地产行业的宏观调控，万达商业地产的上市计划一再推迟。2012年2月，证监会公布的首次公开发行股票申报企业信息表显示，万达商业地产公司的上市申请仍在接受初审中，拟在上交所上市，保荐机构为中国银河证券。

此后，万达商业地产在国内的上市情况几乎毫无音讯。另一方面，从2010年之后，国内资本市场对房地产行业的融资也处于严控状态，大部分人对万达的A股上市也不再给予更多期待。

不过，幸得慰怀的是，虽在A股上市没有太大举动，但在境外，万达却在这两年成功搭建了两个上市平台，其中一个正是以商业地产为主。

2013年8月，万达商业地产共耗资约6.75亿港元，借壳恒力商业地产(集团)有限公司成功在香港上市。

对于已经拥有香港上市平台的万达来说，境外的融资渠道已经打通，那么国内的上市计划也就不再是必不可少的了。

至于接下来万达还是否会重新推进国内上市工作，则是另一个值得关注的事情了。