CBD写字楼竞争激烈：外企谨慎扩张民企进驻活跃

日前，第一太平戴维斯第一季度广州写字楼市场简报出炉。最新数据显示，在国内经济前景不明朗的情况下，外资企业将对写字楼租金性价比愈加敏感，并对办公扩张持谨慎态度。尽管如此，对于那些雄心勃勃、计划今年“挺进”CBD的企业来说，可能即使有钱也不一定能够成功租到办公室。原因有二：一是全年全市新增供应全在珠江新城，二是CBD写字楼预计上涨空间不大。■新快报CBD记者刘仰奇/文天河CBD管委会供图

★供应竞争激烈：新增供应少且全在珠江新城

今年4月初，仲量联行华南区商业地产部高级董事马炜图拿到了第一季度调查报告，不出他的预料，珠江新城、天河北-体育中心的写字楼租金与去年一样，增幅较为稳定，其中，珠江新城的写字楼租金微升，环比上升1.2%至人民币每月164.6元/㎡。对于CBD写字楼下半年的租金走势，马炜图的预计是“不跌就好”,上涨空间不大。

记者发现，企业如果选在2014年搬进CBD,可以选择的一手办公楼有高德置地广场4期、富力盈凯大厦、雅居乐中心、富力盈耀广场等，新增供应少，竞争会比较激烈。仲量联行也统计出，全市今年新增供应量仅为16万平方米，全部是位于珠江新城的单一业权项目。

对于这个统计数据，马炜图认为，政府对国有企业办公用房的相关限制政策，估计对大宗买卖有一定影响，民营企业则积极多了，一手散售物业市场预计将很活跃。他估计，未来两年，超过9成的新供应写字楼都出自珠江新城。

★租金

“惜租”心理：顶级写字楼启动预租“挑客”

据仲量联行统计，今年第一季度，广州甲级写字楼市场没有新项目落成。在这样的背景下，今年最特别的情况就是顶级写字楼的“惜租”心理明显，并早早启动预租“挑客”,业主多不愿给予较大的租金让步。也就是说，光有钱都不一定能进顶级写字楼，你还要对业主的“胃口”。

记者发现，最受关注的CBD顶级写字楼里，高德置地广场4期今年下半年完工，越秀金融大厦明年下半年交付使用，东塔预计2016年交楼。作为东塔项目的独家代理商，仲量联行华南区商业地产部高级董事马炜图告诉记者，从去年开始，特别是K11购物艺术中心将进驻东塔的新闻出来后，很多外资服务机构和一家很有实力的民营企业连连向业主方抛“橄榄枝”。目前，东塔的预租率已达到35%，达到7万多平方米，业主对租户的挑选很严格。“他们想给知名品牌进驻。”马炜图说。

此外，高德置地4期的预租率已超过七成，越秀金融大厦也有一批律师、物业咨询等知名服务机构有预租意向，业主同样想挑选更好的租户。不过，在专业人士看来，这也是人之常情。多家商业地产顾问公司曾预计，2014年新增写字楼的预租率较高，可能超过50%。

“由于项目物业品质优且区位条件优越，位于珠江新城的新增办公物业可在预租阶段取得较好的市场表现。”第一太平戴维斯项目开发及顾问部吕晓艳表示。第一太平戴维斯5月份的广州写字楼简报显示，珠江新城空置率略下降，市场以大面积成交单元为主。

★企业

外企谨慎：对租金敏感部分选择续租

一方面，顶级写字楼“惜租”心理明显，另一方面，在扩租的问题上，大部分企业则持谨慎态度。受经济疲软、人力成本上升影响，外企谨慎扩租的字眼亦频频出现在公众视野中。高纬环球的调查就指出，虽然经济指标在回升，大部分企业在扩张和发展计划上维持谨慎态度，部分内资企业在核心CBD的寻租更活跃。满堂红市场研究部高级经理周峰分析，知名企业进驻新的甲级写字楼作为办公总部的频率会下降。

马炜图也承认，尽管目前没有外企缩减租赁面积，仍可以看到，外企保守了很多，有的企业会关注写字楼的优惠条件如免租期，并对租金比较敏感，有的企业则选择续租。例如在合景国际金融广场，八成知名外资公司在第二个续约期内选择留下。“西塔的优惠政策也没能把它们吸引过来。”

今年下半年，将陆续有几家外资企业在CBD考察写字楼，但它们的扩张计划都显得较保守，每一家公司的租赁面积都在2000-3000平方米。期间，法国兴业银行广州总部将会搬到西塔。

华南美国商会发布的2014年相关调查报告也提出，外资企业总部从广深转向莞佛的趋势。调查称，过去三年，将总部设在广州的受访企业呈现轻微下降趋势，由2011年的59.6%降至今年的55.8%。

你要知道的CBD企业动向

商业服务公司最活跃

●企业搬家

在如此大环境下，今年往CBD特别是珠江新城搬家的企业中，哪些公司最活跃呢？记者综合仲量联行、第一太平戴维斯、高纬环球等商业地产顾问机构的季度调查报告发现，还是商业服务公司最活跃。金融、保险、房地产、租赁和商业服务业这一类商业服务公司，是主要租赁需求来源。

近日华南美国商会发布2014年相关调查报告称，广州今年提供服务的受访外企比例下降6.4%，为52.9%。报告中，“商业服务”和“专业服务”依然稳居“服务”这一大类的第一和第二名。

单单从CBD今年的第一季度成交案例中，就可以看到，瀚亚资本、中国人寿保险、PayPal、恒生银行广州分行、国策律师事务所等公司分别在太古汇、保利V座、高德置地广场4期等写字楼租赁800-5500平方米不等的办公面积。在某500强IT公司从业者杨先生看来，商业服务公司进驻CBD活跃，其实与世界知名CBD的发展路径如出一辙。

●民企活跃

整层租下地标写字楼

2014年，学而思教育进入建滔广场，保瑞药业进入高德置地广场4期。往前推一年，2013年，捷游软件租赁富力盈隆广场；圆方计算机软件租赁高德置地广场A座。这些民企进驻CBD显得相当豪气，租赁面积普遍在1000-6000平方米之间，相当于整层租下写字楼，完全可以与外资企业平分秋色。

可以看出，内资公司中的金融、化工、电子科技、教育等行业扩张迅速，CBD的中高端写字楼成为公司区域总部的首选。有调查指出，广州写字楼60%的租赁成交来源于内资企业的扩张。

“未来落户珠江新城CBD的企业，我相信有一半是外资500强公司，有一半是内资500强公司。”马炜图说，今年第一季度，广州写字楼市场需求主要来自于国内和本地的民营企业，大部分成交都是位于珠江新城的写字楼。

●大热之选

写字楼下一站——东塔

广州第一高楼、使用绿色多功能混凝土、运行世界上时速最快的电梯、知名K11购物艺术中心将进驻、美国顶级奢华酒店瑰丽酒店将落户……从东塔开工建设以来，这个新地标不断刷新广州甲级写字楼新纪录，备受瞩目。东塔落成后，写字楼在7-66楼，酒店在16楼，服务公寓在24楼。这种超高层综合商业体最受有实力的外资和内资企业欢迎，目前已有大批外资服务机构“虎视眈眈”,东塔本身也有“喊价”的资本。

从一系列数据来看，接下来，西塔、东塔、高德置地广场、珠江城、富力盈凯大厦，会成为大企业热门之选，原因与写字楼的知名度、综合配套、地理位置不无关系。其中，地标西塔和东塔的人气最高。从最近一年来看，碧桂园租赁西塔、英国驻广州领事馆租赁西塔、宝洁租赁高德置地，都是大企业搬家路径的风向标。