中国百货商场求生艰难倒闭潮隐现 泡沫吹大
坏消息传来，位于北京望京商业中心的华堂商场已于近期停业，将改造成写字楼准备出售或出租，售价也不算高———4.8万/平方米。与之相去不远的大钟寺中坤广场同样“身先”陷入经营不善的火海之中，去年年底就着手将主要业态从零售商业调整为写字楼。
频频告急的还有济南百盛百货、常州百盛百货、沈阳尚泰百货、广州摩登百货新塘店、新光百货南海店，都与今年先后宣布“关闭”。
或许，中国零售商业的寒冬已经超出大家的预期。而根据德勤与中国连锁经营协会的报告，截至2011年底，中国已开业购物中心总量为2812家，但到2015年，这一数字预计将达到4000家。接下来，中国列队等候面市的商业地产项目会把这个泡沫继续吹大，还是直接来个倒春寒？
商场转成写字楼
首都时代广场、百骏明光百货、大钟寺中坤广场、望京华堂商场……北京一家又一家老牌购物中心从鼎盛走向衰退，纷纷将商场改造成写字楼准备出售或出租，“从一路下滑的租金收益判断，倒闭潮的到来只是时间的问题。”昭邑零售商业咨询公司总经理刘晖告诉南都记者，很多人以为住宅房产的情况看起来很糟糕，实际上，早在去年，长春等二、三线城市的商铺售价已经从一万多元腰斩到8千来元。
危机继续蔓延。北京五环以内许多购物商场的人气正逐渐变得稀少，市场萧条，使租户无法再继续承担昂贵租金。“这项目(大钟寺中坤广场)做得辛苦，”中坤集团总裁焦青对记者坦言，中坤广场总投资近60亿元，四栋楼共43万平米的物业，中坤自持80％以上，先后经历了SARS、内部招商团队调整、电商冲击等各种挑战，已出现部分亏损的小商铺拖欠租金的现象，中坤为了补贴租户，也对租金进行了打折。现在的策略是将近40万平米的物业从零售业态为主调整为以办公楼业态为主。
这是中国购物中心建设“一哄而上”现隐忧的部分信号。北京商场改写字楼，中坤广场并非首家，也并非最后一家。在此之前，首都时代广场、位于北京东三环燕莎桥西北角的都汇天地也确定向写字楼方向调整。到了近期，身陷亏损泥潭的望京华堂商场也借“租约到期”之机，宣布停业改造，且给改造后的写字楼定了个相对较低的售价———4.8万/平方米。
“通常情况下，商业综合体项目包涵了酒店公寓、写字楼、商场、住宅几大板块，理想情况下，卖掉的物业可以还掉银行70％的贷款，剩下30％的贷款靠租金来维持，滚动发展。倘若，卖掉的物业仅还银行50％的贷款，商场运营的租金连贷款利息都还不了，就会很麻烦。”刘晖进一步分析。
“泡沫”吹大
根据德勤与中国连锁经营协会的报告，截至2011年底，中国已开业购物中心总量为2812家，但到2015年，这一数字预计将达到4000家。
这里头，“除了新建的购物中心以外，还有不少由传统百货改建而成的购物中心。”重庆零售商协会秘书长李运杨说，过去，购物中心往往只是采取零售、餐饮和娱乐等几种业态简单叠加，但这种模式在目前市场走低和电商冲击的情况下已经陈旧不堪。
因为，“这种转型只是缓兵之计。”《财富品质》研究院院长周婷给南都记者进一步分析，百货业最致命的问题是没有意识到消费在升级。你会发现，更多的人去商场不是为了购物，而是为了吃饭，为了聚会。
自然，国内购物中心空置率高企的问题接踵而来。高纬环球研究部数据显示，目前，中国一线城市购物中心平均空置率接近10％；二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率达15％～20％。
在商业地产“泡沫”吹大的严峻背景下，中国商业地产联盟秘书长王永平认为，“对于开发商来说，将经营不善的商铺改做写字楼，可以快速回笼资金，这是一个明智的选择。”
当然，“商业改办公”首先得看当年拿地的土地性质是否包含办公用途，如果没有办公用途，商场是不能随意改成写字楼的。亚太商业不动产学院院长朱凌波提出警示，商场的公共空间较大，改成办公楼后出现一定的新增面积，需要重新分割空间，如果规划不允许新加面积，就会出现巨大的面积浪费。另外，与众多租户协商退租，也是一个非常耗费时间和人力的工作。
更为灼人的是，“办公楼的市场需求并没有大家想象中大，尤其是新《公司法》出台后，允许将居民住宅登记为住所(经营场所)，很多企业都选择在别墅办公。”刘晖说。
关闭潮隐现
现在，广州正佳广场、维多利广场等购物中心已在研究用大型旅游娱乐设施，或是大品牌旗舰店来压阵，以取代营业不断下滑的百货主力店。
德勤发表的《中国零售力量2013》指出，从2012年零售行业上市公司年报数据来看，其营业收入和净利润同比分别增长了12.2％和-7.7％，营业收入增速明显回落，净利润多年来首次出现负增长。从企业运营角度来看，全国百家大型零售企业零售总额同比增长率也降到六年来最低水平，增长仅为10.8％。
于是，百货公司也是频频告急。今年以来，济南百盛百货、常州百盛百货、沈阳尚泰百货、广州摩登百货新塘店、新光百货南海店已先后宣布“关闭”。
“虽然，百货业源源不断的现金流足以使其持续经营下去，在如今的行业寒冬中，百盛2年关了6家店，实际上就是给了行业一个信号，如果百货撑不住是一定要关门的，这是零售业中的一个铁律！”刘晖一语中的。