解读万达商业地产模式 企业效益与社会效益高度统一

自2001年万达（专题阅读）和沃尔玛签订长期的战略合作协议以后，万达就确立了“订单式商业地产”的基本模式。用了七年时间万达商业地产学会做订单，现在万达项目开工之前,主力店招商就已基本解决,整个项目70%至80%的租赁面积已经有主。无数专家解构研析万达的“订单地产”模式，众多商业地产跟进者们一直在模仿，但万达从未被超越。

万达难以复制的“订单模式”

【联合发展】

万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。

到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、肯德基等、国美电器、华润万家等多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。

和万达联合发展的主力店有两种,一种是必须跟万达走的，另一种是可以选择跟万达走的。两种联合发展方式都签有协议，约定双方的权利和义务。

紧密型合作伙伴：

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场（专题阅读），这些合作伙伴都要跟随开店

战略合作伙伴：

对于战略合作伙伴，他们有选择权，万达发出项目信息后，战略合作从伙伴要在规定时间内决定是否进入，之后万达才开始按商家需求进行规划设计，即“下订单”;

战略合作中小店连锁企业：

对于战略合作中小店连锁企业，如必胜客、肯德基、麦当劳等，也是每店必跟，万达发展项目时，宁可前期多费点劲，也要保护合作伙伴的利益。

【技术对接】

在万达广场前期设计阶段，万达集团和各主力店商家就有专人负责进行技术层面的对接，像餐饮的隔油池、游泳馆的降板、超市的荷载等内容在方案设计阶段就给予确认，保证主力店商家的需求在正式开工前就能得到确认和满足，以避免进场后的整改浪费。

在设计阶段与进驻的各店对接好，使万达广场的租赁面积 能够完全被租金覆盖，没有无效面积。万达现在做购物中心，包括税费、管理费等的建安费用，不算精装，平均每平方米3000元左右。大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金。

【平均租金】

万达和各主力店商家约定，全国城市分为两个层次，北京和上海一档，其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行漫长谈判，保证发展速度和租金收益。

平均租金的第一个好处是能够保证万达的发展速度。一个城市综合体，至少要有十余家主力店、十余家次主力店。如果不约定租金标准，一个项目就算20个合同，万达每年发展10个项目，就要签200个合同，那商务部至少要有100人，配30个律师，才能把这些合同搞定。

平均租金的第二个好处是账算得清楚，一个项目能拿到多少租金、利润，万达在拿地之前就清清楚楚，达不到回报底线的项目就放弃，位置再好也不做，确保投资低风险甚至零风险。

【先租后建】

由于万达广场在开工前，大部分面积都已确定租户，每个万达广场只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的有效租赁面积。

万达集团董事长王健林认为：商业项目开发，一定要把住宅开发的惯性思想颠倒一下，应该招商在前，建设在后。总体而言，就是在商业项目规划之初就与合作伙伴及入场商家签约，按照对方的经营需要进行项目规划，避免盲目招商后的重新分割。

万达董事长王健林对此有着深刻的见解：“不能建好房子再招商，而是要把大的租户的需求按清楚，按照租户的个性要求量身定做，我要把房子租给商户就必须先替商户考虑能不能挣到钱。如果挣不到钱，我就收不到租金。”

【满场开业】

万达订单地产有一个优势叫做 “满场开业”，不管上海、宁波还是哈尔滨，每个广场都可以做到所有大小商家同一时间开业，这一点非万达这种高手不能做到。一般大的商业中心往往是百货店开业了，过两天电影院再开业，是逐家逐户开。想大家一起同时开业，非常不容易，只有像万达这样越来越强势的企业，才能使得众多商家听从安排。

正因为有了这样全环节的无缝对接，万达广场才可以为市民提供居住、消费、娱乐的场所，为商家提供经营、赚钱的机会，真正实现与政府共同推动城市升级、社会进步、共创财富的目的。