商业地产供应量激增 投资环境不容乐观

房贷的收紧让住宅市场“钱”景不明，而“商业地产过剩”、“数量大于容量”的忧虑一直萦绕业界，今年的商业地产供应量已然是史无前例，银行的放贷还在继续收紧提高门槛，商业地产的市场究竟要走向何处？

整体供应过剩

据统计，今年商铺新增供应量将达到54万平方米，为历年之最。目前，广州新开业或即将开业的商场接近20个，这意味着今年商铺的供应高潮即将杀到，投资客的选择将史无前例的丰富。

截至2013年末，广州全市商场总存量约203万平方米，全年新竣工项目达29万平方米，新开业商场位于珠江新城、上下九和江南西等区域。而今年广州商场新增供应量为54万平方米，为历年之最。

据重庆统计局数据显示，今年一季度，主城办公楼投资、商业营业用房投资分别增长了56.3%、49.9%。第一太平戴维斯的数据同时显示，在主城商业地产投资增长的背后，外地资金的份额也在逐年增加，目前已占到总投资额的10%左右。

多地写字楼市场迎来新一轮供应高峰。然而，由于基础设施配套待跟进、商业地产去化的周期性规律等因素，国内多个大城市将面临阶段性的供过于求。

据全球知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕数据，从全国写字楼市场来看，未来三年的新增供应量已经超过目前市场现有存量。若所有项目均按时交付，预计2014~2016年间中国14个主要城市的写字楼供应量将激增4080万平方米，接近2012年存量的2倍。而天津、沈阳和重庆等二线城市的写字楼存量规模将翻两番，远远超过需求。

世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示，天津、沈阳等二线城市的人均土地供应已经较高，人口吸引力小的三四线城市的情况更加严重。除了要面对大量新增供应所带来的市场压力，这类写字楼还需克服新兴区域有待完善的基础和公共设施建设以及交通不便等问题。

银行放贷收紧

市场供应量在激增，而投资者的资金来源成本也在走高。

今年三四月以来，广州房贷市场再度收紧，波及范围从住宅逐步蔓延到商用物业。按国家规定，贷款购买写字楼和商铺通常在基准利率的基础上上浮10%，最高可贷款楼价的50%，贷款年限最长为10年，且不需要以购买其他理财产品或办理银行信用卡为前提条件。

记者了解到，目前房贷利率已开始上调，申请商用物业的利率更有不少上浮超过10%。

民生银行(7.39, -0.05, -0.67%)越秀支行和光大银行[微博](2.47, -0.01, -0.40%)东环支行则明确表示，目前已暂停商用物业的贷款申请，而光大银行东山支行则表示，只面向优质的二手商用物业贷款，一手项目和非优质的商用物业已停贷。

对商用物业的贷款利率，各银行的政策也不一样。交通银行(3.80, -0.02, -0.52%)流花分行和广州银行鹭江支行都表示是在基准利率基础上上浮10%左右，部分优质客户可低于10%；华夏银行(8.08, -0.12, -1.46%)和中国银行(2.70, -0.02, -0.74%)也表示上浮额度为10%；兴业银行(9.68, -0.12, -1.22%)、中信银行(4.18, -0.05, -1.18%)等多家银行则表示利率需上浮10%~30%；建设银行(4.04, -0.01, -0.25%)上浮10%~20%，兴业银行上浮20%，招商银行(10.12, -0.06, -0.59%)上浮10%~30%，广州商业银行上浮20%~30%，中信银行、中国银行都需上浮30%，最高的是交通银行，利率上浮幅度最高达35%，远高于国家规定10%的标准。

市场机遇不明朗

虽然银行在对商业地产项目的贷款会有新的调整，但并不意味商业地产从此走入低迷期。目前，商圈商铺租金两极分化的现象也更为明显。有商圈持续空置租金下滑明显，而有的商圈则仍然保持高租金增长，租市上涨且一铺难求，这些路段的持有者可以说是不管世道怎么变化，“躺着也能赚钱”。

谈及贷款从紧对商用物业市场的影响，苏晓彤表示，如果只是因为贷款原因，从目前看对二手市场的影响仍不算非常大。因为商业贷款本身的可贷额度就不高，一手商用物业最多只能贷50%，10年期；二手很多银行只能批到5年、40%左右，对自有资金的要求比较高。所以能不能贷到款，对投资者来说，目前的影响仍不会太大。

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥则认为，对商用市场来说，虽然贷款收紧仍不致直接影响到市场成交，但银根整体收紧，对商用物业市场的影响已非常明显：一方面是经济大环境仍未出现整体改善，而近年来曾一度非常活跃的国营企业购买办公楼自用热潮，在国家新政策的影响下已大幅收敛，给写字楼市场带来打击；另一方面，社会资金的紧缩也大大制约了商用物业的投资，令市场承接力开始出现疲软；而受网购和巨量新增供应影响，零售物业业绩大幅下降，商铺投资市场也一定程度受挫，加上后市不明朗，市场观望抬头，预计下半年商用物业市场将难再出现涨价潮，市场从稳而且还有走低的苗头。