商业地产项目投资 远离展期地产信托

之前我看到大家都说北上深一线城市的房价很坚挺，刚需强烈，但最近这些一线城市的房价似乎也开始风声鹤唳，这些地方项目的地产信托、基金产品，我还能继续买吗？
小潘说，中国的住宅市场要撞冰山了。最近有朋友拉我去投商业地产项目，还有此类的有限合伙产品，前景真的那么好吗？我需要注意些什么？
黄昊杰（帆茂投资管理有限公司创始合伙人）
我们在年初就认为2014年上海的房地产市场会比较艰难，绝不可能延续2013年的涨势。2013年6月以来的涨价潮，是由于上海从2010年10月起实行的限购政策，导致原本的购房需求被人为抑制一年半后开始爆发。在需求被充分释放以后，销售均价和销售量自然而然会下降。所以，我认为今年以来的疲软是市场的自发调节而非恐慌性崩盘，北上深一线城市大抵如此。
看一个城市的住宅价格是否有支撑，归根到底还是要看人口净流入。全国前三大人口净流入城市分别是上海（953万）、北京（771万）、深圳（755万），更多的人群向一线城市聚拢，势必会带来新的住房需求。因此，相对而言这些地方的房地产风险并不算大，无须过分担忧，当然投机炒房的超额利润下降是不争的事实，回归平稳的收益是大势所趋。
至于这些城市相关的信托或地产基金，我认为优秀开发商的首轮项目融资相对品质较佳，而那些经过一而再展期或重复抵押的二手、接盘类信托产品就要远离。毕竟经过几轮高息融资之后，地产项目本身的利润也所剩无几，能否如期兑付存在一定疑虑，你要避免跌入“庞氏陷阱”。
有网站曾搜集小潘过去十年对房地产市场的语录，总体结论是不是非常准。小潘归根到底还是个地产开发商，今年SOHO上海的几个商业项目都要上市了，存在销售压力，出来喊两嗓子可以理解。
我同意不同城市间的分化会相当厉害。但对于投资相关产品，需要注意以下几点：
1、管理人的经验、能力、道德以及相关利益驱动。通常来说，一个勤勉尽责靠谱无利益输送的管理团队能够为你赚取最大化的利益，反之就不好说了；
2、交易对手的实力，诚信及财务透明度。通常，越大的开发商，市场运营能力越强，上市公司的并表项目都会对公众披露，其间的猫腻也会相对较少；
3、区域和地段的选择。我们都知道，商业地产对区位的要求很高，有时哪怕一街之隔也冰火两重天，所以，尽可能地选一二线城市的核心CBD区域，或依附于成熟社区有足够的人流支撑。
4、商业形态的选择也很重要。通常来说，小产权或可分割出售的商业缺乏统一运营，业态会比较散乱。而受电商冲击，零售类的街铺的需求也在逐渐下降，酒店、办公楼以及定位独特的综合体还是有市场空间，当然运营商的能力还是王道。
陈植（本报金融观察员）
如果这位投资者认为一线城市房价上涨拐点临近，还是尽早远离挂钩这些城市房地产项目的信托、基金产品。
目前，关于一线城市房价是涨是跌的各种针锋相对，但说到底，无非是“信心”—只要你对上涨有信心，即便现在出现各类下跌传闻，投资这类房产信托、基金产品依然是高性价比。
所谓高性价比，就是高收益、低风险。国内不少购房者倾向买涨不买跌。只要一线城市房价处于上涨轨道，就不愁房子卖不掉，更不愁这些房产信托、基金产品没钱偿还本金利息。
反之，一旦出现上涨拐点，购房观望情绪越来越浓，地段再好的楼盘都可能卖不掉，最终波及产品兑付。
所以在决定前，你不妨先问问自己，未来2-3年，一线城市房价上涨的几率到底有多高。
近期，一些银行朋友聊起商业地产项目，都眉头紧皱。因为国内不少城市的大卖场、写字楼等过于密集，以至于在局部地段出现供大于求，未必能产生足够租金收入偿还贷款。
这些经营隐患，不大会出现在商业地产类信托、基金产品的推介资料里。设计这类产品的人早已摸清了投资者的关注重点，一是产品预期收益率有多高；二是有无保本兑付承诺，只要把这两块条款“美化包装”，就不怕卖不掉。
这些实质却是一纸“文书”，真正决定这类金融产品能否按时兑付本金利息，是项目方的开发运营能力。比如，商业地产项目选址是否恰当、土地购买成本是否足够低、周边人均购买力是否支持大卖场经营良好、有没有产业园区支撑办公楼租售等。一些聪明的投资者决定投这类产品前，都会实地考察项目周边环境。